Wat is een overbruggingshypotheek en waarom is een taxatie belangrijk?
Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke hypotheekvorm die de overwaarde van uw huidige woning tijdelijk financiert. Het doel is om de overwaarde te overbruggen die nog niet beschikbaar is, bijvoorbeeld wanneer u een nieuw huis koopt voordat uw oude woning is verkocht. Deze tijdelijke financiering is nodig wanneer u een woning met overwaarde heeft.
Voor deze tijdelijke financiering is een taxatierapport van uw huidige woning essentieel. U als woningkoper moet een taxatie laten uitvoeren van de huidige woning. Geldverstrekkers eisen een officieel taxatierapport, zoals een gevalideerd taxatierapport of een Calcasa desktoptaxatie, om de waarde van het onderpand vast te stellen. Dit rapport vormt de basis voor de berekening van de maximale overbruggingshypotheek. Zonder een gevalideerde taxatie kan een bank de overwaarde niet financieren, wat de aankoop van uw nieuwe huis kan vertragen.
Wanneer is een taxatierapport verplicht voor een overbruggingshypotheek?
Een taxatierapport is verplicht voor een overbruggingshypotheek, omdat geldverstrekkers een officieel taxatierapport eisen van uw huidige woning. Deze waardebepaling is nodig om de hoogte van de overbruggingshypotheek te bepalen. Geldverstrekkers vereisen een gevalideerd taxatierapport of een Calcasa desktoptaxatie.
De keuze voor het type rapport hangt af van de Loan to Value (LTV) van de overbruggingshypotheek. Bij een LTV boven 90% is een gevalideerd standaard taxatierapport nodig. Is de LTV 90% of lager, dan volstaat een desktop taxatierapport. Ook bij nieuwbouw is een gevalideerd taxatierapport vereist. Het taxatierapport mag maximaal zes maanden oud zijn bij de aanvraag, vooral als uw woning nog niet verkocht is. Soms kan een verklaring van de verkoopmakelaar volstaan als de woning nog niet verkocht is.
Hoe werkt het taxatieproces bij een overbruggingshypotheek?
Het taxatieproces voor een overbruggingshypotheek begint met u, de woningkoper, die een taxatie van uw huidige woning laat uitvoeren. Dit is nodig om de overwaarde van de woning vast te stellen, wat een voorwaarde is voor de overbruggingshypotheek. De geldverstrekker gebruikt dit rapport vervolgens om de maximale hoogte van uw overbruggingshypotheek te berekenen.
Benodigde documenten en stappen voor de taxatie
Voor de taxatie van uw woning, nodig voor een overbruggingshypotheek, heeft u specifieke documenten nodig. U moet een gevalideerd taxatierapport aanleveren, opgesteld door een erkende taxateur volgens het model ‘Taxatierapport financiering woonruimte’. Daarnaast zijn een eigendomsbewijs, het definitieve energielabel en, indien van toepassing, een verbouwingsspecificatie vereist. Deze verbouwingsspecificatie levert u direct aan de taxateur. Ook een WOZ-verklaring kan deel uitmaken van de benodigde taxatiedocumenten.
Wie voert de taxatie uit? (taxateurs en makelaars)
Een taxatie voor een overbruggingshypotheek wordt uitgevoerd door een deskundige taxateur of een makelaar. Een erkende taxateur voert de taxatie van een woning uit. Het is een waardebepaling van uw woning. Deze professional bepaalt de waarde van uw huis, rekening houdend met factoren als onderhoud en omgeving. Belangrijk is dat deze taxateur een onafhankelijke derde partij is. De makelaar die uw huis verkoopt of aankoopt, mag de taxatie niet uitvoeren. Een derde makelaar wordt ingeschakeld om de objectiviteit te waarborgen.
Welke kosten en voorwaarden gelden voor een taxatie bij een overbruggingshypotheek?
De kosten voor een taxatie bij een overbruggingshypotheek zijn onderdeel van de eenmalige kosten die u maakt. Deze taxatiekosten zijn, net als advies- en notariskosten, bijkomende kosten bij het afsluiten van een overbruggingshypotheek. Concrete bedragen voor deze taxatiekosten variëren per aanbieder en taxateur.
De voorwaarden voor de taxatie zelf richten zich vooral op de invloed van de taxatiewaarde op uw maximale lening. Een bank of hypotheekaanbieder hanteert strengere voorwaarden als uw huidige woning nog niet verkocht is. In dat geval is de maximale overbruggingshypotheek 90 procent van de getaxeerde verkoopprijs, min de restschuld en verwachte verkoopkosten. Dit is een belangrijke veiligheidsmarge voor de geldverstrekker. Stel, uw nog niet verkochte woning is getaxeerd op €400.000. Dan wordt voor de berekening van uw overbruggingshypotheek uitgegaan van maximaal €360.000, minus uw restschuld en verkoopkosten.
Heeft u uw woning al op papier verkocht en is de ontbindende voorwaardenperiode verstreken? Dan zijn de voorwaarden minder streng. De maximale overbruggingshypotheek kan dan gelijk zijn aan de verkoopprijs min de huidige hypotheekschuld en verkoopkosten, zoals de makelaarscourtage van ongeveer 2%. Als uw woning al verkocht is voor €400.000, en u heeft een hypotheekschuld van €200.000 en 2% makelaarscourtage (€8.000), dan kunt u tot €192.000 overbruggen.
Hoe beïnvloedt de taxatiewaarde de hoogte van uw overbruggingshypotheek?
De taxatiewaarde is essentieel voor uw overbruggingshypotheek, want deze bepaalt direct de maximale hoogte van uw lening. Banken stellen de maximale overbruggingshypotheek vast als een percentage van de getaxeerde waarde van uw woning. Meestal is dit maximaal 90% van de taxatiewaarde, omdat geldverstrekkers hiermee het risico op een lagere verkoopprijs afdekken.
Dit percentage wordt vervolgens verminderd met uw huidige hypotheekschuld. Zo vormt de overwaarde van uw oude woning de basis voor het leenbedrag. Stel, u heeft een woning met een taxatiewaarde van €300.000 en een hypotheekschuld van €150.000. Dan kunt u maximaal 90% van €300.000 (€270.000) min €150.000 lenen, wat neerkomt op €120.000. Zonder een accurate taxatie is het voor de bank onmogelijk om dit bedrag te bepalen.
Alternatieven voor een taxatie bij het aanvragen van een overbruggingshypotheek
Voor een overbruggingshypotheek hoeft u niet altijd een volledig taxatierapport te overleggen. U kunt de overwaarde van uw huidige woning aantonen met een recent taxatierapport, een WOZ-beschikking of een getekende koopovereenkomst. Dit biedt u alternatieven voor de waardebepaling.
Sommige geldverstrekkers accepteren ook een Calcasa desktoptaxatie in plaats van een volledig gevalideerd taxatierapport. Dit is een snellere en vaak goedkopere optie dan een uitgebreid taxatierapport. Een getekende koopovereenkomst is bijvoorbeeld een duidelijk bewijs van de verkoopprijs, wat de overwaarde direct vaststelt.
Kan ik een overbruggingshypotheek krijgen zonder taxatie?
U kunt in sommige gevallen een overbruggingshypotheek krijgen zonder een volledig taxatierapport. Geldverstrekkers vereisen vaak een gevalideerd taxatierapport of een Calcasa desktoptaxatie, waarbij u tot 90% van de woningwaarde kunt lenen. Ook een WOZ-beschikking of een getekende koopovereenkomst van uw huidige woning kunnen volstaan. Tellius Hypotheken staat zelfs toe om 80% van de WOZ-waarde te lenen zonder taxatie bij bestaande bouw. Een verklaring van een verkoopmakelaar kan ook dienen als waardeverklaring voor de berekening van de overbruggingshypotheek.
Hoe snel wordt een taxatierapport opgeleverd?
Een taxatierapport voor een overbruggingshypotheek is doorgaans binnen enkele dagen tot een week gereed. Voor een fysieke taxatie of een gevalideerd NWWI Taxatierapport moet u rekening houden met een levertijd van enkele dagen tot een week. Een desktoptaxatie biedt een snellere optie; dit rapport is vaak al binnen vier uur beschikbaar in uw mailbox. Ook een hybride taxatie voor een woning met NHG kan het taxatierapport binnen vier uur opleveren.
Wat is het verschil tussen een taxatie voor NHG en een reguliere taxatie?
Een taxatie voor een overbruggingshypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kent specifieke eisen. Zo vereist NHG een gevalideerd taxatierapport of een goedgekeurde hybride taxatie. Dit rapport moet de marktwaarde vrij van huur en voor eigen gebruik aantonen. Een reguliere taxatie, zonder NHG, heeft deze strikte validatie door een NHG-geaccepteerd instituut niet altijd nodig. NHG accepteert zowel een fysieke taxatie als een hybride taxatie, ook wel desktoptaxatie genoemd, sinds juli 2021. Een hybride taxatie voor NHG is vaak goedkoper dan een fysieke taxatie. Soms geldt er een toeslag van €50 voor taxatierapporten die aan aanvullende NHG-eisen voldoen.
