Een hypotheek krijgen voor een appartement met een VvE zonder reservefonds is mogelijk, maar u kunt minder financiering krijgen dan u vraagt. Dit komt omdat een VvE wettelijk verplicht is een reservefonds te hebben voor groot onderhoud, met een minimale reservering van 0,5% van de herbouwwaarde. Gelukkig zijn er alternatieven zoals een bankgarantie of een besluit van 80% van de eigenaren om niet te storten, die de mogelijkheden voor een hypotheek beïnvloeden.
Wat is een VvE en wat betekent een reservefonds?
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) beheert de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex. Deze VvE is wettelijk verplicht een reservefonds op te bouwen voor toekomstige onderhoudskosten. Dit fonds is specifiek bedoeld voor groot onderhoud en andere toekomstige uitgaven aan het gebouw.
De VvE moet jaarlijks een minimumbedrag in dit reservefonds storten. Sinds 1 januari 2018 is deze jaarlijkse reservering verplicht, volgens de Wet verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars. De minimale reservering is 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Een alternatief hiervoor is een onderbouwd Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Een VvE moet over dit reservefonds beschikken, wat ook belangrijk is voor hypotheekaanvragen. Een slapende VvE zet geen geld opzij voor dit noodzakelijke onderhoud.
Kun je een hypotheek krijgen voor een appartement met een VvE zonder reservefonds?
Een hypotheek krijgen voor een appartement met een VvE zonder reservefonds is mogelijk, maar vaak met beperkingen. Woningkopers kunnen problemen ondervinden bij de hypotheekverstrekking en krijgen dan mogelijk minder financiering dan gevraagd. Geldverstrekkers eisen onderhoudszekerheid van de VvE, omdat dit de onderpandwaarde van het appartement beïnvloedt.
Meestal krijgt u geen hypotheek bij een inactieve VvE. Toch verstrekken sommige geldverstrekkers wel een hypotheek in zo’n situatie, zoals ING. De hypotheekvoorwaarden van Attens Hypotheek vereisen bijvoorbeeld een actieve VvE. Andere producten, zoals Bieden met Zekerheid, vereisen juist een financieel gezonde VvE. U moet daarom altijd de grootte van het reservefonds van de VvE nagaan.
Wettelijke regels en verplichtingen rondom het reservefonds van een VvE
Sinds 1 januari 2024 moet een Vereniging van Eigenaren (VvE) beschikken over een onderbouwd onderhoudsplan of jaarlijks minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde reserveren in een reservefonds. Deze wettelijke verplichting voor een minimale reservering geldt al sinds 1 januari 2018, volgens de Wet verbetering functioneren VvE’s. U kunt aan deze eis voldoen door een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) te gebruiken, wat een gedetailleerde planning voor toekomstig onderhoud is.
Er is een overgangstermijn van drie jaar ingegaan op 1 januari 2024, zodat VvE’s hun plan op orde kunnen krijgen. Eigenaren binnen een VvE kunnen besluiten om niet te storten in het reservefonds, maar hiervoor is wel 80 procent instemming van de eigenaren nodig. Een VvE mag ook afwijken van deze verplichting met een bankgarantie. Voor de meeste VvE’s is het opstellen van een gedegen MJOP de meest praktische weg om aan de wettelijke eisen te voldoen.
Hoe gaan hypotheekverstrekkers om met een slapende of inactieve VvE?
Hypotheekverstrekkers in Nederland vinden een slapende of inactieve VvE risicovol. Een geldverstrekker verstrekt dan ook geen hypotheek bij een appartement met een slapende VvE. Dit kan leiden tot afwijzing van de hypotheekaanvraag. Hierdoor ondervindt een woningkoper problemen bij het verkrijgen van een lening. Weinig hypotheekverstrekkers verstrekken een lening voor een appartement met een inactieve VvE. Een slapende VvE is een serieus obstakel voor uw hypotheekaanvraag.
Toch zijn er uitzonderingen; een ingezeten hypotheekadviseur of bank, zoals ING, kan soms coulantere voorwaarden bieden. Als koper moet u een slapende VvE wakker schudden om uw hypotheekaanvraag te verbeteren. Dit betekent vaak dat u zelf bestuursleden van de VvE moet benoemen.
Wat zijn de minimale eisen voor een reservefonds bij een VvE?
De minimale eisen voor een reservefonds bij een VvE zijn duidelijk vastgelegd. Sinds 1 januari 2024 moet een VvE jaarlijks minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde reserveren. Een onderbouwd onderhoudsplan is een alternatief om aan deze verplichting te voldoen. Als er geen Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) is, moet het reservefonds 0,5% van de herbouwwaarde bevatten. Dit geld is specifiek bedoeld voor groot onderhoud aan het gebouw.
De algemene verplichting tot het oprichten van een reservefonds voor groot onderhoud bestaat al sinds 2008. Vanaf 1 januari 2017 moet een VvE jaarlijks reserveren voor groot onderhoud. De mogelijkheid om een onderhoudsplan als alternatief te gebruiken, en de verplichting tot een minimale jaarlijkse reservering in het reservefonds, gelden sinds 1 januari 2018.
Hoe beïnvloedt een slapende VvE mijn hypotheekaanvraag?
Een slapende VvE heeft een grote invloed op uw hypotheekaanvraag. Hypotheekverstrekkers in Nederland vinden een slapende VvE risicovol. Dit veroorzaakt problemen bij de hypotheekaanvraag voor de woningkoper. Een slapende VvE kan leiden tot afwijzing van de hypotheek. Normaal heeft een VvE beperkte invloed op de hoogte van uw hypotheek. Echter, als de VvE inactief is, wordt de hypotheek vaak geweigerd. U ondervindt dan moeilijkheden bij het verkrijgen van een hypotheek.
Kan ik een hypotheek krijgen als de VvE een achterstallig reservefonds heeft?
U kunt een hypotheek krijgen voor een appartement met een achterstallig reservefonds, maar mogelijk met minder financiering dan u vraagt. Banken in Nederland stellen een actieve VvE als vereiste voor hypotheekverstrekking. Een hypotheekverstrekker vereist onderhoudszekerheid van de VvE. De Nederlandse Vereniging van Eigenaren (VvE) moet een reservefonds voor onderhoud hebben. Ongeveer de helft van de VvE’s spaart echter niet of te weinig. Een VvE mag afwijken van de reservefondsverplichting met een bankgarantie of 80% instemming van de eigenaren. Eigenaren in een VvE kunnen besluiten niet te storten als 80 procent van hen akkoord gaat. Ook kunnen VvE’s geld reserveren via een bankgarantie als alternatief.
Wat zijn de financiële risico’s voor kopers bij een VvE zonder reservefonds?
Als koper van een appartement met een VvE zonder reservefonds loopt u aanzienlijke financiële risico’s. De belangrijkste hiervan is de directe financiële impact bij onverwachte, grote onderhoudskosten. Zonder een voldoende gevuld reservefonds moeten woningeigenaren plotselinge en vaak hoge kosten, zoals voor een dakreparatie of gevelherstel, gezamenlijk en direct uit eigen zak betalen. Dit kan leiden tot onvoorziene uitgaven die uw persoonlijke financiën zwaar kunnen belasten.
Hoewel de VvE wettelijk verplicht is om een reservefonds aan te houden voor toekomstig onderhoud – door jaarlijks minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde te storten, een plicht die sinds 1 januari 2018 geldt – zijn er uitzonderingen. Eigenaren kunnen besluiten om niet te storten als 80 procent van hen akkoord gaat, of de VvE kan een bankgarantie als alternatief gebruiken. Wanneer een VvE gebruikmaakt van deze uitzonderingen en geen of een ontoereikend reservefonds heeft, staat u als koper direct bloot aan de financiële gevolgen van achterstallig of noodzakelijk onderhoud.
Daarom is het van cruciaal belang dat u als potentiële koper grondig onderzoek doet naar de financiële status van de VvE, de aanwezigheid en omvang van het reservefonds, en het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dit stelt u in staat om de potentiële financiële risico’s goed in te schatten voordat u tot aankoop overgaat.
