Een DGA hypotheek is een lening voor een eigen woning, speciaal voor de directeur-grootaandeelhouder (DGA). U bent een DGA als u minstens 5 procent van de aandelen van een besloten vennootschap (BV) bezit. Voor DGA’s gelden andere voorwaarden voor de bepaling van inkomen en maximale hypotheek dan voor werknemers in loondienst. Dit artikel helpt u te begrijpen wat u moet weten over de aanvraag en de specifieke eisen.
Wat is een DGA hypotheek en hoe verschilt deze van een reguliere hypotheek?
Een DGA hypotheek is een lening voor een eigen woning, specifiek voor een directeur-grootaandeelhouder (DGA). Banken beoordelen een hypotheekaanvraag van een DGA anders dan die van een werknemer in loondienst. Voor DGA’s gelden afwijkende voorwaarden voor het bepalen van inkomen en maximale hypotheek. Dit maakt de DGA hypotheek anders dan een reguliere hypotheek.
De hypotheekregels voor DGA’s zijn strenger dan voor mensen in loondienst. Een DGA behoort tot een risicogroep bij een hypotheekaanvraag door het variabele inkomen. DGA’s hebben strengere documenten- en toetsingsvereisten voor een hypotheek. Zij kunnen hun inkomen voor een hypotheek baseren op salaris en overwinst. Een DGA heeft ook de mogelijkheid de hypotheek te financieren uit de eigen BV.
Voorwaarden en vereisten voor het afsluiten van een hypotheek als DGA
Voor een dga hypotheek gelden strengere regels en afwijkende voorwaarden dan voor werknemers in loondienst. Dit betekent dat uw inkomen anders wordt beoordeeld en u specifieke documenten moet aanleveren. Ook stellen banken eigen eisen aan de aanvraag.
Inkomen en financiële toetsing bij DGA hypotheken
Bij DGA hypotheken beoordelen banken uw inkomen en financiële situatie anders dan bij werknemers in loondienst. Het toetsinkomen voor een DGA hypotheek wordt bepaald als een gemiddelde van uw loon en de winst van de onderneming over de laatste drie jaar. Banken kijken hierbij niet alleen naar de winst- en verliesrekening, maar ook naar de solvabiliteit en liquiditeit van uw BV. De financiële ratio’s van uw onderneming moeten op orde zijn voor een succesvolle aanvraag. U levert jaarlijkse financiële documenten aan, inclusief een inkomensverklaring door een rekenexpert. Dit vraagt om een grondige voorbereiding. Voor een soepele aanvraag is het cruciaal dat de financiële ratio’s van uw onderneming op orde zijn.
Benodigde documenten voor uw hypotheekaanvraag als DGA
Voor uw hypotheekaanvraag als DGA levert u specifieke documenten aan. U moet de jaarrekeningen van de afgelopen drie boekjaren indienen, inclusief de definitieve jaarcijfers en de meest recente aangifte inkomstenbelasting. Ook een uittreksel van de Kamer van Koophandel is nodig. Daarnaast vraagt de bank om uw laatste salarisstrook, jaaropgave en een werkgeversverklaring. Een inkomensverklaring door een rekenexpert is essentieel voor de beoordeling van uw inkomen. Heeft u een hypotheek met NHG, dan is een Inkomensverklaring Ondernemer vereist. Deze uitgebreide documentatie zorgt voor een zorgvuldige beoordeling van uw financiële situatie.
Rol van de bank en specifieke eisen voor DGA’s
Banken beoordelen de hypotheekaanvraag van een DGA anders dan die van een werknemer in loondienst. Dit komt omdat het inkomen van een DGA variabel en beïnvloedbaar is. Daarom gelden voor DGA’s strengere regels en specifieke eisen voor documenten en toetsing. Extra voorbereiding is nodig voor de inkomensonderbouwing van de BV. Een bank hecht veel waarde aan de solvabiliteitsratio van de onderneming. U moet de dga hypotheek aanvragen bij een bank die past bij uw specifieke situatie. Verschillende banken hanteren namelijk andere regels, zoals het vragen om een geconsolideerde jaarrekening en een organogram. De hypotheekaanvraag moet ook voldoen aan specifieke voorwaarden, zoals een 100% belang van de DGA in een holding.
Hoe berekent u de maximale hypotheek als DGA?
De maximale hypotheek voor een DGA wordt bepaald op basis van het toetsinkomen. Dit toetsinkomen is een optelsom van uw DGA-salaris en de gemiddelde overwinst van uw onderneming. Deze berekening is complex en vraagt om specialistisch advies. Uw salaris, rekening-courant en jaarcijfers spelen hierbij een belangrijke rol. Ook prognoses en aangiftes inkomstenbelasting zijn van invloed op de uiteindelijke hypotheekruimte.
Invloed van uw salaris en rekening-courant op de hypotheekruimte
De invloed van uw salaris en rekening-courant op uw hypotheekruimte is aanzienlijk. Een rekening-courant van enkele tonnen heeft een grote impact op het maximaal te lenen bedrag voor uw hypotheek. Banken houden bij de hypotheekberekening rekening met openstaande schulden van de woningkoper. Ook uw salaris speelt een rol; maandelijks of jaarlijks overwerk kan meetellen als hypotheekinkomen, mits dit een structureel karakter heeft.
Gebruik van jaarcijfers en prognoses bij de berekening
Bij de hypotheekberekening voor een DGA bestaat de financiële prognose meestal uit een combinatie van de prognose voor het komende jaar en reeds behaalde jaarcijfers. Deze prognose moet zowel de verwachte uitgaven als inkomsten duidelijk weergeven. Om de betrouwbaarheid te vergroten, kan een prognose rekening houden met meerdere scenario’s. Een financieel model moet historische cijfers pro forma maken voor acquisities, desinvesteringen of andere belangrijke gebeurtenissen, zodat ze vergelijkbaar zijn met de meerjarenprognose. Als de jaarcijfers van een ondernemer dalen, kan de hypotheekberekening gebruikmaken van de verwachting van een deskundige.
Mogelijkheden en alternatieven voor DGA hypotheken
Als directeur-grootaandeelhouder (DGA) heeft u verschillende mogelijkheden om uw eigen huis te financieren. U kunt een hypotheek afsluiten bij een bank, maar ook kiezen voor financiering via uw eigen BV. De hypotheekmogelijkheden voor DGA’s zijn de laatste jaren uitgebreid, wat kansen biedt voor zowel ervaren als startende ondernemers.
Hypotheek via de eigen BV: voordelen en aandachtspunten
Een hypotheek via de eigen BV betekent dat u geld leent van uw eigen onderneming voor de financiering van uw woning. Dit biedt meerdere voordelen. De hypotheekrente die u betaalt, blijft in uw BV en is fiscaal aftrekbaar in box 1. Dit geldt voor de aankoop, onderhoud of verbetering van uw eigen woning. U bepaalt zelf de voorwaarden, zoals flexibel lenen of maximaal aflossen. U profiteert van een rentevoordeel dat vaak lager is dan bij een bank. Deze optie is aantrekkelijk als uw BV een ruim saldo heeft dat voorlopig niet nodig is. Een aandachtspunt zijn de hogere notariskosten door het wetsvoorstel excessief lenen vanaf 2022.
Startende DGA: speciale opties en aandachtspunten
Een startende DGA heeft wel degelijk mogelijkheden voor een hypotheek, al zijn er specifieke aandachtspunten. Zonder jaarcijfers zijn de hypotheekmogelijkheden zeer beperkt, vaak voor een periode van zes maanden tot een jaar. Toch kunt u als startende DGA een hypotheek krijgen. U mag een lager gebruikelijk loon hanteren als uw BV het normbedrag niet kan betalen; dit geldt voor maximaal drie jaar. Met een S&O Verklaring mag u zelfs het wettelijk minimumloon als DGA-salaris aanhouden. Om uw financieringskansen te vergroten, is het aflossen van een rekening-courant een effectieve methode.
Voorbereiding en verzamelen van documenten
Voor een dga hypotheek is een goede voorbereiding essentieel. U moet documenten over uw financiële situatie verzamelen voordat u het hypotheekgesprek ingaat. Het gaat hierbij om een complete verzameling van de juiste documenten. Dit zorgt voor een soepel verloop van uw aanvraag.
Indienen van de aanvraag en het adviesproces
Het indienen van de aanvraag en het adviesproces voor een DGA hypotheek omvat meerdere stappen. Een financieel adviseur dient de aanvraag in, waarna het proces in Nederland al binnen 24 uur kan starten na een adviesgesprek. Dit snelle begin betekent niet dat u direct de sleutel krijgt; het gehele traject, van intake tot uitvoering, kan 6 tot 12 maanden duren. Stel, u heeft net een bedrijfsovername afgerond en wilt snel handelen, dan is het belangrijk deze doorlooptijd in te calculeren. Na de initiële aanvraag ontvangt u bovendien een uitnodiging voor een gezondheidsverklaring.
Hypotheken bij specifieke banken voor DGA’s
Verschillende banken in Nederland bieden hypotheken aan voor
directeur-grootaandeelhouders (DGA’s). Denk hierbij aan Rabobank, ABN Amro en ING. ING Private Banking heeft maatwerk hypotheken die specifiek gericht zijn op de wensen van DGA’s. Vermogende DGA’s met minimaal 500.000 euro vrij belegbaar vermogen vinden daar gespecialiseerde expertise. Ook FinaForte Hypotheken specialiseert zich in hypotheken voor DGA’s. Een dga kan een hypotheek afsluiten bij een bank als er structureel overtollige middelen in de bv zijn. Bij ING kunt u financiering aanvragen op basis van de jaarcijfers van uw holding, mits het inkomen voldoende is. Later kunt u een hypotheek die eerst via uw eigen bv liep, herfinancieren naar een bankhypotheek. U betaalt dan rente aan de bank, die voor 2025 onder voorwaarden maximaal aftrekbaar is in box 1.
Kan ik als DGA een hypotheek krijgen zonder vast salaris?
Ja, u kunt als DGA een hypotheek krijgen, ook zonder een vast salaris. Een hypotheekaanvrager zonder vast contract kan een hypotheek krijgen bij een reguliere geldverstrekker. De lening wordt dan gebaseerd op uw arbeidsverleden of toekomstige verdienpotentie. In sommige gevallen is een hypotheek zonder vast contract mogelijk. Het maximaal te lenen bedrag wordt dan bepaald op basis van uw financiële situatie.
Hoe beïnvloedt mijn rekening-courant de hypotheekmogelijkheden?
Een hoge rekening-courant schuld kan uw dga hypotheekmogelijkheden sterk beïnvloeden. Een te hoge schuld kan leiden tot een afwijzing van uw hypotheekaanvraag. U krijgt dan een lager hypotheekbedrag aangeboden. Banken nemen openstaande schulden mee in de berekening van uw maximale hypotheek.
Is gratis hypotheekadvies beschikbaar voor DGA’s?
Ja, DGA’s kunnen gebruikmaken van gratis en vrijblijvende kennismakingsgesprekken of hypotheekchecks. Sommige adviseurs bieden een gratis vrijblijvend hypotheekgesprek aan. Ook zijn er adviseurs die een vrijblijvend kennismakingsgesprek, een hypotheekcheck en een hypotheekberekening voor ondernemers aanbieden. Voor het volledige hypotheekadvies betaalt u als DGA echter vaak extra kosten. Een toeslag voor DGA hypotheekadvies kan 1.000,00 bedragen bij een vergelijkingssite. Daarnaast betaalt een directeur-grootaandeelhouder soms een extra 750 aan advieskosten. Niet alle hypotheekadviesdiensten zijn ingericht voor DGA’s; sommige aanbieders geven bijvoorbeeld geen DGA hypotheekadvies.
Wat zijn de risico’s van een hypotheek via mijn eigen BV?
Een hypotheek via uw eigen BV brengt specifieke risico’s met zich mee. U heeft terugbetalingsverplichtingen als u leent van uw BV. Als uw BV liquiditeiten uit de hypotheek herfinanciering belegt, kunnen deze beleggingen in waarde dalen. Dit kan de waarde van uw BV verminderen. Vanaf 2022 verhoogt de vereiste vestiging van een hypotheek bij het lenen van uw eigen BV de notariskosten. Deze vestiging van hypotheekrecht is echter nodig. Het sluit de lening uit van de wet excessief lenen in box 2, die geldt vanaf 2023.
