Een aflossingsvrije hypotheek via de eigen BV is een lening van uw BV voor een huis. Ondernemers krijgen zo flexibiliteit en bepalen zelf de voorwaarden. Dit kan duizenden euro’s per jaar besparen, maar brengt ook risico’s met zich mee voor de BV.
Wat is een aflossingsvrije hypotheek uit de eigen BV?
Een aflossingsvrije hypotheek uit de eigen BV is een lening die u als privépersoon bij uw eigen besloten vennootschap afsluit. U financiert hiermee een woning. Deze lening betekent dat uw eigen onderneming geld uitleent voor de aankoop van een woning. Een aflossingsvrije lening vanuit uw BV is een erkende vorm van een aflossingsvrije lening.
Bij deze hypotheek betaalt u tijdens de looptijd geen aflossing. Dit type lening geeft de BV minder zekerheid dan een lening met maandelijkse terugbetaling. U betaalt de volledige hypotheekschuld pas aan het einde van de looptijd af. De aflossing gebeurt dan met de verkoopopbrengst van de woning of met eigen middelen. U kunt de hypotheek ook aflossen met een schenking, erfenis, of door herfinanciering. Aan het einde van de looptijd moet de volledige hypotheek worden afgelost.
Voorwaarden voor een aflossingsvrije hypotheek bij uw eigen BV
Voor een aflossingsvrije hypotheek bij uw eigen BV gelden specifieke voorwaarden. U moet rekening houden met zakelijke afspraken en formele vereisten, zoals een hypotheekakte en hypotheekrecht voor de BV. Deze voorwaarden bieden flexibiliteit in looptijd en rente, maar omvatten ook dat de lening aan het eind van de looptijd in één keer wordt terugbetaald en de rente in termijnen verschuldigd is. De waarde van de zekerheid is hierbij hoger dan bij een lening met termijnaflossing, wat een hoger onderpand vereist. Het rentetarief is doorgaans hoger dan de marktrente voor leningen met termijnaflossing, al kan de rente wel variëren binnen marktconforme grenzen.
Juridische en zakelijke voorwaarden
Voor een aflossingsvrije hypotheek via uw eigen BV gelden specifieke juridische en zakelijke voorwaarden. Deze omvatten een zakelijke rente en een aflossingsschema of looptijd. Daarnaast moet u zekerheden stellen voor de BV. Ook moeten er afspraken zijn over incassomaatregelen die de BV kan treffen.
Fiscale voorwaarden en regels van de Belastingdienst
De Belastingdienst heeft beleidsregels opgesteld voor het lenen bij de eigen BV. De Belastingdienst stelt als voorwaarde dat de leenvoorwaarden reëel zijn. Dit betekent dat de waardering en financieringsvoorwaarden aan strikte kaders moeten voldoen. Ook stelt de Belastingdienst voorwaarden voor renteaftrek en fiscale erkenning van een aflossingsvrije hypotheek via de eigen BV. U moet hierbij rekening houden met de specifieke regels die de Belastingdienst hanteert.
Fiscale gevolgen van een aflossingsvrije hypotheek uit de eigen BV
Een aflossingsvrije hypotheek uit de eigen BV heeft diverse fiscale gevolgen, die invloed hebben op uw inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting. U kunt de hypotheekrente aftrekken in box 1, mits de lening aan de fiscale voorwaarden voldoet. Daarnaast kan excessief lenen van de eigen BV belast inkomen uit aanmerkelijk belang zijn.
Invloed op inkomstenbelasting en box 1
De invloed op inkomstenbelasting en box 1 is direct. Box 1 betreft uw belastbaar inkomen uit werk en woning, zoals loon en pensioenen. Het Nederlandse belastingstelsel past box 1 toe op belastbaar inkomen uit werk en woning. Deze inkomstenbelasting dekt specifiek inkomsten uit wonen en werken. De belasting wordt berekend via een progressief schijvensysteem. Een aflossingsvrije hypotheek uit de eigen BV kan uw renteaftrek beïnvloeden. Minder renteaftrek leidt tot een hoger belastbaar inkomen, wat een hogere belasting in box 1 kan veroorzaken, vooral voor een DGA met een hoger inkomen. In 2024 betaalde u bijvoorbeeld 36,97% belasting over inkomen tot €75.624 en 49,5% daarboven.
Vennootschapsbelasting en renteaftrek
De Wet op de Vennootschapsbelasting bevat renteaftrekbeperkingen. Dit betekent dat de aftrek van rente op een aflossingsvrije hypotheek via uw eigen BV niet onbeperkt is. De vennootschapsbelasting kent verschillende beperkingen voor renteaftrek. Vanaf 2025 is de aftrek van rente beperkt tot 25% van de EBITDA of €1 miljoen. De vennootschapsbelasting heeft twee tarieven. Voor een belastbaar bedrag tot €200.000 is het tarief 19%, wat ook in 2024 en 2025 gold. Voor een belastbaar bedrag boven €200.000 geldt een tarief van 25,8%, eveneens van toepassing in 2024 en 2025.
Wet excessief lenen en mogelijke risico’s
De Wet excessief lenen heeft als doel bovenmatige schulden van DGA’s bij hun eigen vennootschap aan te pakken. Deze wet is op 1 januari 2023 ingegaan met een drempel van €700.000. Vanaf 2024 is dit drempelbedrag verlaagd naar €500.000. Schulden die deze limiet overschrijden, worden belast als fictief regulier inkomen in box 2. Dit resulteert in extra belastingheffing voor de DGA.
Rente, kosten en berekenen van uw aflossingsvrije lening uit de BV
De rente, kosten en de berekening van uw aflossingsvrije lening uit de BV zijn belangrijke onderdelen om te begrijpen. Specifieke rentetarieven en gedetailleerde kosten voor een aflossingsvrije lening uit de eigen BV variëren sterk. Een hypotheekberekening neemt altijd de rentestand mee. Zo gebruikt de berekening van aflossingsvrije hypotheekdelen rentetarieven en de schuldrest als input. Voor een volledig overzicht van uw mogelijkheden en de exacte berekening van uw aflossingsvrije hypotheek, is het raadzaam professioneel financieel advies in te winnen. De renteberekening volgt doorgaans de formule van hoofdsom, rentepercentage en looptijd, waarbij de renteberekening van een zakelijke lening variabel kan zijn.
Hoe wordt de rente bepaald?
De rente voor een aflossingsvrije hypotheek via de eigen BV wordt door meerdere factoren bepaald. Banken en geldverstrekkers stellen de rente vast op basis van de actuele marktrente en hun eigen beleid. Hierbij kijken ze naar het risicoprofiel, de looptijd, de financiële gezondheid van de onderneming en het geleende bedrag. Ook het onderpand speelt een rol bij de bepaling van de zakelijke rente. De nominale rente wordt door de kredietverstrekker vastgesteld, waarbij marktomstandigheden en het beleid van centrale banken meewegen. Dit betekent dat de hoogte van de rente per hypotheekverstrekker kan verschillen. Een bank bepaalt immers zelf haar rentetarieven, vaak gebaseerd op de hypotheekrente voor 1 jaar vast.
Voordelen en nadelen van een aflossingsvrije hypotheek via de eigen BV
Een aflossingsvrije hypotheek via de eigen BV biedt u lagere maandlasten, flexibiliteit in voorwaarden en geen verplichte aflossing tijdens de looptijd. Hierdoor gaan rente en aflossing naar uw eigen BV, en blijft de hypotheekrente in de eigen BV. Dit kan fiscaal voordeel opleveren doordat de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is, vooral als uw BV voldoende saldo heeft. Wel brengt deze constructie risico’s met zich mee, zoals een hogere rente. De voordelen voor ondernemers en DGA’s en de bijbehorende risico’s worden hieronder verder toegelicht.
Alternatieven en aanvullende opties voor financiering via de eigen BV
Voor de financiering van een woning via de eigen BV bestaan er naast de aflossingsvrije hypotheek ook andere opties. U kunt de hypotheek uit de eigen BV vergelijken met een banklening of andere financieringsvormen. Dit geldt ook voor het financieren van een tweede woning, waarbij de BV een rol kan spelen.
Aflossingsvrije lening versus annuïteiten- of lineaire hypotheek
Een aflossingsvrije hypotheek heeft een hogere rente dan een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Dit komt doordat er geen maandelijkse aflossing plaatsvindt, wat een groter risico betekent voor de geldverstrekker. Bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek betaalt u elke maand een deel van de hypotheek af. Daardoor geniet u een lager rentepercentage en meer zekerheid door volledige aflossing aan het einde van de looptijd. Toch biedt een aflossingsvrije hypotheek via de eigen BV als voordeel lagere maandlasten.
Zakelijke financieringsvormen en privé lenen
Voor ondernemers die financiering zoeken, bestaan er diverse zakelijke financieringsvormen naast het lenen via de eigen BV. U kunt bijvoorbeeld kiezen tussen een zakelijke lening of een zakelijke hypotheek voor de aankoop van een bedrijfspand of grond. De zakelijke hypotheek biedt verschillende opties voor vastgoedfinanciering. Zakelijk vastgoed kan gefinancierd worden via een zakelijke hypotheek bij aanbieders zoals Mogelijk, of via een zakelijke hypotheek bij ING. Een zakelijke ondernemer kan ook bankvrij financieren via private investeerders. Crowdfunding is een andere alternatieve financieringsvorm voor een zakelijke hypotheek. Bij een tekort aan eigen inleg kan een ondernemer aanvullende externe bedrijfsfinanciering kiezen, zoals een zakelijke lening. Voor de meeste ondernemers die vastgoed willen financieren, is het verstandig om zowel traditionele banken als alternatieve aanbieders te overwegen.
Contact met hypotheekadviseur en de BV
Voor contact met een hypotheekadviseur over een aflossingsvrije hypotheek via de eigen BV is onafhankelijk advies aan te raden. Een zakelijke hypotheekaanvrager krijgt zo inzicht in het leenbedrag. De hypotheekadviseur onderhandelt met geldverstrekkers tijdens de aanvraagfase. Ook gaat de adviseur in gesprek met de geldverstrekker en onderhoudt contact met de gewenste notaris. Dit gebeurt vaak in de fase van definitief advies. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan een vereiste zijn voor uw hypotheek.
Formaliseren en fiscale aangifte
De formalisering en fiscale aangifte van een aflossingsvrije hypotheek vanuit uw eigen BV vereisen specifieke aandacht. De aangifte voor de vennootschapsbelasting kunt u laten verzorgen door een accountant. Deze professional zorgt ervoor dat alle fiscale aspecten correct worden verwerkt. Dit draagt bij aan een juiste naleving van de fiscale regels.
Kan ik altijd een aflossingsvrije hypotheek bij mijn eigen BV afsluiten?
Nee, u kunt niet altijd een aflossingsvrije hypotheek bij uw eigen BV afsluiten. Een ondernemer met een eigen BV kan wel een hypotheek uit de eigen BV nemen. Dit is een lening van uw BV aan uzelf, mogelijk binnen een holdingstructuur voor privédoeleinden zoals een hypotheek. Deze manier van eigenwoningfinanciering wordt als aansprekend en flexibel gezien. Uw BV moet hiervoor voldoende liquide middelen hebben en een ruim saldo dat niet direct nodig is. Rente en aflossing gaan dan naar uw eigen BV. U kunt zelf de voorwaarden bepalen, maar de hypotheekrente moet fiscaal aftrekbaar zijn. Dit vraagt om een minimale annuïtaire aflossing en een looptijd van maximaal 30 jaar.
Wat gebeurt er bij verkoop van de woning met de lening uit de BV?
Bij verkoop van de woning moet de aflossingsvrije hypotheek uit de eigen BV volledig worden afgelost. U moet de hypotheekschuld aflossen met de verkoopopbrengst van het huis. De opbrengst van de woningverkoop gebruikt u eerst voor het aflossen van de resterende hypotheekschuld. Na deze aflossing kan er een restschuld overblijven, of juist overwaarde. Verkopers kunnen geconfronteerd worden met een restschuld. Als u overwaarde heeft, krijgt u te maken met de bijleenregeling van de Belastingdienst. Deze regeling beïnvloedt de belastingaftrek van een nieuwe hypotheek als u binnen drie jaar een ander huis koopt.
Hoe werkt de renteaftrek bij een lening van de eigen BV?
De renteaftrek voor een lening van de eigen BV voor uw eigen woning werkt onder specifieke voorwaarden. U kunt de betaalde rente aftrekken in box 1 van de inkomstenbelasting. Dit is mogelijk als de lening is aangegaan voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van uw eigen woning. De hypotheekrente aan uw eigen BV is fiscaal aftrekbaar, mits de lening voldoet aan fiscale eisen. Denk hierbij aan een minimale annuïtaire aflossing en een maximale looptijd van 30 jaar. De rente moet ook een zakelijke marktrente zijn, vergelijkbaar met een lening bij een bank.
Welke risico’s loop ik als DGA met een aflossingsvrije lening?
Als DGA loopt u risico’s met een aflossingsvrije lening uit uw eigen BV, voornamelijk door de Wet excessief lenen. Een lening van een DGA bij de eigen BV wordt excessief genoemd bij een bedrag boven €500.000. DGA’s die meer lenen dan dit onbelaste bedrag, hebben te maken met fiscaal nadeel en moeten hierover belasting betalen. Daarnaast moet u rente betalen over de schuld aan uw BV, die niet aftrekbaar is in privé. Om deze risico’s te beperken, kunt u de schuld aan uw BV verlagen door de lening af te lossen, bijvoorbeeld met privébezittingen.
