De WOZ-waarde van uw woning beïnvloedt direct uw hypotheek, met name de rente die u betaalt. Een hogere WOZ-waarde verlaagt de Loan-to-Value (LTV) ratio, wat het hypotheekrisico voor banken vermindert. Dit kan leiden tot een lagere risico-opslag, waardoor uw hypotheek in een lagere tariefklasse valt en u minder hypotheekrente betaalt. Uiteindelijk resulteert dit in een besparing op uw netto maandlasten. Op deze pagina leest u precies hoe de WOZ-waarde uw hypotheekvoorwaarden beïnvloedt.
Wat is de WOZ-waarde en hoe wordt deze vastgesteld?
De WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van een woning. De WOZ-waarde van een woning wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente. Gemeenten bepalen deze waarde met geautomatiseerde computermodellen. Deze wordt jaarlijks vastgesteld op basis van marktconforme waarde.
De gemeente bepaalt de WOZ-waarde door een taxatie. Ze kijken naar verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rond die waardepeildatum. De peildatum hiervoor is altijd 1 januari van het voorgaande jaar. De gemeente bepaalt de WOZ-waarde op basis van verkochte woningen rond de waardepeildatum. Hierbij spelen het soort gebouw, de grootte en verkoopprijzen van vergelijkbare panden een rol. De WOZ-waarde wordt ook bepaald op basis van kenmerken van de woning.
Hoe gebruikt de hypotheekverstrekker de WOZ-waarde?
Hypotheekverstrekkers gebruiken de WOZ-waarde om de waarde van uw woning te bepalen. Een hoge WOZ-waarde kan uw hypotheekrente verlagen. Dit komt doordat een hogere WOZ-waarde de Loan-to-Value (LTV) ratio verlaagt. Een lagere LTV vermindert het hypotheekrisico voor de bank. Dit kan de risico-opslag op uw hypotheekrente doen dalen.
Banken en andere geldverstrekkers vragen actief naar de WOZ-waarde van uw woning. Ze accepteren de WOZ-beschikking vaak als bewijs voor de actuele woningwaarde. Dit is handig als u bijvoorbeeld uw hypotheek wilt ophogen, want het kan u besparen op taxatiekosten. Niet alle banken accepteren de WOZ-waarde als enige bewijs. Soms kijken ze naar de WOZ-waarde, maar een professionele taxatie blijft vaak belangrijker. Voor de meeste huiseigenaren is het daarom slim om de WOZ-waarde goed in de gaten te houden.
Verschil tussen WOZ-waarde en taxatiewaarde bij een hypotheek
De WOZ-waarde en de taxatiewaarde zijn niet hetzelfde voor uw hypotheek. De WOZ-waarde is een schatting van de mogelijke verkoopprijs op een specifieke peildatum. Een taxatiewaarde is een nauwkeurigere bepaling van de actuele marktwaarde van uw woning. De WOZ-waarde is vaak lager dan de taxatiewaarde. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor een geërfd huis met hypotheek, waar de WOZ-waarde meestal lager is dan de werkelijke verkoopwaarde. De woningwaarde, die de basis vormt voor overwaarde, kan zowel de WOZ-waarde als de taxatiewaarde zijn.
| Kenmerk | WOZ-waarde | Taxatiewaarde |
|---|
| Vaststelling | Door gemeente | Door taxateur |
| Nauwkeurigheid | Minder nauwkeurig | Nauwkeuriger |
| Peildatum | 1 januari vorig jaar | Actuele datum |
| Gebruik hypotheek | Tot 80% LTV | Boven 75% WOZ, verhoging/oversluiten |
Voor hypotheken tot 80% van de woningwaarde kan de WOZ-waarde soms volstaan. Is uw hypotheek groter dan 75% van de WOZ-waarde, dan gebruikt de bank de taxatiewaarde voor de berekening van de tariefgroep. Ook bij een hypotheekverhoging of oversluiten zonder verbouwing is een taxatie van de woningwaarde nodig. Dit zorgt voor een actuele en precieze waardebepaling.
Invloed van de WOZ-waarde op hypotheekrente en leenbedrag
Een hogere waardering van uw woning via de WOZ kan een positief effect hebben op de hoogte van uw hypotheekrente. De afname van de LTV-ratio, die volgt uit een hogere WOZ-waarde, is de kern van dit voordeel. Een lagere LTV-ratio vermindert het hypotheekrisico voor banken. Hierdoor kan uw hypotheek in een lagere risikoklasse vallen. Dit resulteert in een lager rentepercentage of het vervallen van een renteopslag. Een lage WOZ-waarde heeft juist het nadeel van een hogere hypotheekrente.
Een gestegen WOZ-waarde kan een groter leenbedrag mogelijk maken, vooral bij het oversluiten van uw hypotheek. Voor woningen zonder NHG kan een gestegen WOZ-waarde uw hypotheekrente verlagen. U kunt de rente heronderhandelen op basis van een hogere WOZ-waarde. Voor veel huiseigenaren is het controleren van de WOZ-waarde dus een slimme zet om op hypotheekkosten te besparen.
Wanneer is een taxatie verplicht naast de WOZ-waarde?
Wanneer u een hypotheek aanvraagt voor een bestaande woning, is een taxatie verplicht. Dit geldt specifiek voor de aanlevering van een taxatierapport bij de woningkoop. Ook bij het bepalen van de woningwaarde na een verbouwing of voor het vaststellen van overwaarde voor een hypotheekverhoging is een taxatie vereist. De WOZ-waarde is dan niet voldoende.
Voor de officiële waardebepaling van een woning is altijd een taxatierapport van een NWWI gevalideerde taxateur nodig. De WOZ-waarde is hiervoor niet geldig. Een nieuwe taxatie is ook nodig wanneer de geldigheidstermijn van een eerder taxatierapport is verlopen. Bij een hypotheekoverdracht, zoals het uitkopen van een ex-partner, is een huiswaardebepaling essentieel; hierbij kan soms de WOZ-waarde volstaan, maar vaak is een specialistische taxatie nodig.
Andere factoren die je hypotheekmogelijkheden beïnvloeden
Naast de WOZ-waarde bepalen diverse andere factoren uw maximale hypotheek. Deze factoren zijn zowel persoonlijk als marktgerelateerd. Een hypotheekadviseur bekijkt altijd het complete plaatje om uw mogelijkheden te berekenen.
- Uw inkomen en toekomstperspectief zijn belangrijk.
- Vaste lasten en financiële verplichtingen, zoals andere leningen, alimentatie, erfpacht en BKR-coderingen, verminderen uw leencapaciteit.
- De actuele hypotheekrente, de rentevaste periode en de looptijd van de hypotheek spelen een grote rol.
- De waarde en het energielabel van de woning, samen met eventuele extra zekerheden, beïnvloeden ook de maximale hypotheek.
- Uw leeftijd en openstaande schulden, inclusief een studieschuld, worden meegenomen in de berekening. Stel, u heeft een studieschuld. Dan wordt deze meegenomen in de berekening van uw maximale hypotheek.
Hypotheek met een WIA-uitkering: wat zijn de mogelijkheden?
Een hypotheek met een WIA-uitkering is mogelijk, maar de precieze mogelijkheden hangen sterk af van het type WIA-uitkering dat u ontvangt. Het inkomen uit een WIA-uitkering kan niet vanzelfsprekend worden meegenomen in de maximale hypotheekberekening. De inkomensaanname is afhankelijk van de WIA-variant.
Heeft u een WIA-uitkering van het type IVA, dan wordt dit door hypotheekverstrekkers als vast inkomen gezien. De IVA-uitkering is vast van aard en wordt volledig meegenomen bij de hypotheekberekening. U kunt dan een hypotheek afsluiten. Voor een woningkoper met een WIA-uitkering van het type WGA ligt dit anders. Deze uitkering biedt geen zekerheid voor hypotheekverstrekkers, waardoor een hypotheek krijgen op basis hiervan niet mogelijk is. Ook het oversluiten van een hypotheek is moeilijk met een WGA-uitkering, terwijl dit met een IVA-uitkering wel kan.
WIA-, IVA-, WAO- of WGA-uitkeringen kunnen meetellen als hypotheekinkomen, mits het blijvend karakter van de uitkering aantoonbaar is. U moet hiervoor het toekenningsbesluit van het
UWV aanleveren. Een hypotheekadviseur kan u helpen de mogelijkheden te berekenen, specifiek voor uw situatie en u uitgebreid informeren over de invloed van inkomen op uw hypotheek.
Wat kun je doen als je het niet eens bent met de WOZ-waarde?
Als u het niet eens bent met de vastgestelde WOZ-waarde, kunt u bezwaar maken. Woningeigenaren en huurders kunnen bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. U heeft hiervoor zes weken de tijd na ontvangst van de beschikking. Het bezwaar dient u gratis in bij de gemeente.De woningwaarde kan worden aangevochten via een WOZ-bezwaarprocedure. De WOZ-waarde kan worden aangepast door bezwaar aan te tekenen. Dit kan als u ontevreden bent over de WOZ-waarde, bijvoorbeeld bij een onjuiste inschatting. Redenen kunnen zijn dat de gemeente onvergelijkbare verkochte woningen heeft gebruikt, of onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van uw woning. Stel, uw woning heeft veel achterstallig onderhoud dat niet is meegewogen. Een afwijkend taxatierapport kan ook helpen. Het is een gratis procedure, dus het loont de moeite om dit te controleren.
ASR Hypotheek: een optie bij het kopen van een huis
ASR biedt diverse hypotheekproducten aan voor wie een woning wil kopen. Zo zijn er hypotheekleningen beschikbaar voor woningkopers en specifiek voor de aankoop van een nieuwe woning. De ASR WelThuis hypotheek is een voorbeeld van een optie voor het kopen van een huis. Voor meer informatie over ASR hypotheken kunt u terecht bij ASR zelf of een financieel adviseur.
Bij een ASR hypotheek kan de risico-opslag worden aangepast. Dit gebeurt na een beoordeling, bijvoorbeeld als de woning in waarde is gestegen. De ASR Digithuis hypotheek financiert maximaal 80% van de marktwaarde van de woning. Een goede waardering van uw huis, zoals de WOZ-waarde, kan indirect van belang zijn voor de voorwaarden van uw hypotheek.
Hoe kan ik mijn WOZ-waarde berekenen?
U kunt uw WOZ-waarde niet zelf berekenen, maar wel eenvoudig inzien en controleren. Dit doet u op verschillende manieren:
- Controleer via het WOZ-waardeloket. Woningeigenaren kunnen de WOZ-waarde van hun huis hier gratis online inzien.
- Raadpleeg MijnOverheid.nl of de gemeentelijke aanslag. Ook via deze online platforms kunt u de waarde opvragen.
- Bekijk het taxatieverslag met DigiD. Met uw DigiD logt u in op bijvoorbeeld belasting.kampen.nl om dit document te bekijken.
- Gebruik de gratis berekening van WOZwet.nl. Deze dienst biedt een gratis berekening van de daadwerkelijke WOZ-waarde aan.
Kan ik maximaal meer lenen met een hogere WOZ-waarde?
Ja, een hogere WOZ-waarde kan leiden tot een hoger maximaal leenbedrag voor uw hypotheek. De maximale hypotheek die u kunt krijgen, is namelijk gekoppeld aan de marktwaarde van de woning. Voor een woningkoper mag u in Nederland maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Dit betekent dat een hogere waardering van uw huis direct invloed heeft op het bedrag dat u kunt financieren. Bestaande woningbezitters kunnen bij het opnemen van overwaarde ook tot 100 procent van de woningwaarde lenen. Bij energiebesparende investeringen kan de maximale financiering oplopen tot 106% van de woningwaarde. Dit biedt extra ruimte voor verduurzaming van uw huis.
Wat zijn de voor- en nadelen van een hoge WOZ-waarde voor mijn hypotheek?
Een hoge WOZ-waarde van uw woning heeft zowel voordelen als nadelen voor uw hypotheek. Het grootste voordeel is dat een hoge WOZ-waarde de Loan-to-Value (LTV) ratio verlaagt, wat het hypotheekrisico voor banken vermindert. Dit kan leiden tot een lagere risico-opslag en dus een lagere hypotheekrente, waardoor u minder betaalt. Soms kan een gestegen WOZ-waarde zelfs leiden tot het vervallen van een renteopslag. Aan de andere kant kan een hoge WOZ-waarde een nadeel zijn door een hoger eigenwoningforfait, wat uw belastingaangifte beïnvloedt. In combinatie met een lage hypotheekschuld kan dit zelfs leiden tot geen renteaftrek.
Hoe vraag ik een hypotheek aan op basis van de WOZ-waarde?
U kunt uw WOZ-waarde gebruiken voor een hypotheekaanvraag onder specifieke voorwaarden. Een taxateur is vaak niet nodig als uw hypotheekaanvraag onder de 90 procent van de WOZ-waarde blijft, zoals bij een hypotheek van €350.000 op een woning met een WOZ-waarde van €400.000. Voor een hypotheek zonder NHG en tot 80 procent van de WOZ-waarde volstaat de meest recente WOZ-beschikking. Ook als de lening lager is dan 60 procent van de WOZ-waarde, mag u de WOZ-aanslag gebruiken. De WOZ-waarde mag dan niet ouder zijn dan zes maanden; anders is een taxatie noodzakelijk. Geldverstrekkers accepteren de WOZ-beschikking als bewijs van de actuele woningwaarde, bijvoorbeeld bij het oversluiten van uw hypotheek of een aanpassing van de lening zonder verhoging. U toont de woningwaarde aan door de WOZ-beschikking, bijvoorbeeld via e-mail, aan te leveren voor beoordeling. Zelfs voor een zzp-hypotheek vragen enkele geldverstrekkers alleen naar de WOZ-waarde, zij het onder strenge voorwaarden. Dit maakt het proces voor veel huiseigenaren een stuk eenvoudiger.
Hypotheek berekenen: inzicht in je mogelijkheden
Een online hypotheekberekening geeft je snel inzicht in je financiële mogelijkheden. Je ziet direct wat je maximaal kunt lenen en wat je maandlasten worden. Met een online tool vul je zelf je gegevens in en krijg je binnen enkele seconden een globale inschatting van je leencapaciteit. Je bruto jaarinkomen, de rentevaste periode en de gewenste hypotheekhoogte bepalen mede de uitkomst.
Wil je een gedetailleerder beeld? Een hypotheekadviseur kan tijdens een adviesgesprek jouw specifieke mogelijkheden berekenen. Je kunt ook bellen met een adviseur op 0318 888 880 voor inzicht in je leenmogelijkheden. Dit overzicht van je hypotheekmogelijkheden helpt je bij een weloverwogen keuze.
