In het kort
- Rechtbank Noord-Holland veroordeelt een adviseur (De Hypotheekshop) tot € 70.722 schadevergoeding door fout bij de verhuisregeling. Bron: uitspraak.
- Een mondelinge toezegging van de bank is niet genoeg; voorwaarden moeten kloppen en schriftelijk vastliggen.
- Bij Merius geldt: oude woning verkocht voordat je de verhuisregeling kunt gebruiken. Bron: Merius.
- De rechtbank vergeleek 1,88% (meenemen) met 3,64% (nieuw aanbod) en begrootte de schade contant op € 70.722.
- Tip: vraag bevestiging per e-mail en bewaar die goed, zeker bij oversluiten of verhuizen.
Schadevergoeding na fout advies over de verhuisregeling: dat is de kern van een recente uitspraak van de rechtbank in Alkmaar. Waarom nu? De uitspraak is medio augustus gepubliceerd en raakt vooral doorstromers die hun lage rente willen meenemen. Voor hen is schriftelijk bewijs cruciaal om misverstanden te voorkomen. Check vooraf altijd de Merius-voorwaarden (of die van jouw bank), want een klein renteverschil kan jaren doorwerken. Dus: check vooraf en leg afspraken vast.
Wat speelde er in deze zaak?
Een stel met een Merius-hypotheek (totaal € 503.000; 25 jaar vast tegen 1,88%) wilde verhuizen en de verhuisregeling gebruiken. Hun adviseur vond een oplossing: eerst een nieuw renteaanbod tekenen met 3,64% (10 jaar vast) en de verhuisregeling later “achteraf” toepassen zodra de oude woning was verkocht. Dat bleek onjuist. De rechtbank oordeelde dat de adviseur zijn zorgplicht schond, omdat hij zich niet hield aan de harde voorwaarden en geen schriftelijk bewijs had van de vermeende toezegging door de bank.
De rechter vergeleek de situatie met en zonder verhuisregeling over 25 jaar. Op basis van een deskundigenrapport kwamen de totale lasten uit op € 199.633 zonder verhuisregeling en € 114.839 met verhuisregeling. Het verschil (€ 84.794) is contant gemaakt tot € 70.722 schadevergoeding. Daarnaast moet de adviseur ook proces- en incassokosten vergoeden (o.a. dagvaarding € 140,92, griffierecht € 2.626, salaris advocaat € 2.428 en nakosten € 178; totaal € 5.372,92). Bron: Rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2025:9111.
Wat is de verhuisregeling bij je hypotheek?
De verhuisregeling — ook wel meeneemregeling — betekent dat je (een deel van) je bestaande hypotheek, inclusief rente en resterende rentevaste periode, mag meenemen naar je nieuwe woning. Dat is gunstig als je oude rente lager is dan de actuele marktrente. Let op: elke bank heeft eigen voorwaarden en termijnen. De AFM legt uit dat de hypotheekrente een grote factor is in je maandlasten en dat lang vastzetten zekerheid geeft, precies waarom de verhuisregeling vaak financieel belangrijk is. Bron: AFM.
Verhuisregeling bij Merius: de hoofdregels
- Je oude woning is verkocht en de ontbindende voorwaarden zijn verstreken (de verkoopovereenkomst is het bewijs).
- Je dient de verhuisregeling op tijd aan te vragen en binnen de gestelde termijnen te passeren.
- De bank beoordeelt je aanvraag opnieuw (inkomen, woningwaarde, risicoklasse).
Deze regels staan duidelijk op de site van Merius. Een achteraf toegezegde toepassing wijkt af van die voorwaarden en moet — als het al kan — stevig en schriftelijk worden bevestigd. Bron: Merius Hypotheken.
Wat betekent dit voor jouw hypotheek?
- Leg alles vast: vraag om schriftelijke bevestiging (mail of brief) bij ieder afwijkend scenario of twijfel over voorwaarden.
- Controleer de voorwaarden van jouw bank en de exacte termijnen (verkoop oude woning, aanvraag- en passeerdata).
- Reken door: een renteverschil van bijvoorbeeld 1,88% versus 3,64% kan decennia aan lasten schelen; laat scenario’s uitrekenen.
- Vraag een second opinion als de uitleg van je adviseur of bank afwijkt van wat in de voorwaarden staat.
Actie voor doorstromers
Sta je op het punt te verhuizen? Lees onze gids over de verhuisregeling hypotheek en bekijk wat er komt kijken bij hypotheek meenemen. Twijfel je? Vraag dan om een schriftelijke bevestiging van je geldverstrekker of maak een printscreen van portaalberichten en bewaar die bij je dossier.
Als het toch misgaat
Kom je er met de bank of adviseur niet uit, dan kun je een klacht indienen. Soms belanden dit soort dossiers bij Kifid of de rechter. Kifid publiceerde dit jaar meerdere uitspraken over verhuisregelingen bij verschillende banken; de lijn is dat schriftelijke onderbouwing en heldere voorwaarden doorslaggevend zijn. Zie bijvoorbeeld een recente Kifid-uitspraak over een meeneemregeling. Bron: Kifid 2025-0216.
Bronnen / Verder lezen
- Rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2025:9111 (gepubliceerd 14-08-2025)
- Merius Hypotheken — Verhuisregeling (voorwaarden)
- AFM — Uitleg hypotheekrente (context verhuisregeling)
- Noordhollands Dagblad — berichtgeving over de zaak
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
Laatst bijgewerkt: 15-09-2025, Europe/Amsterdam.
