Er was goed nieuws voor huizenzoekers die een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) willen. De grens waarop je een hypotheek met NHG kunt afsluiten, is op 1 januari 2025 gestegen naar € 450.000 euro (of € 477.000 met energiebesparende voorzieningen). Alleen de gemiddelde huizenprijs ligt met € 473.000 een stuk hoger dan de NHG-grens. Hoe maak je het toch mogelijk om een huis met NHG te kopen als je woning net te veel waard is?
Wanneer is NHG mogelijk?
In 2025 is NHG dus in principe alleen mogelijk voor woningen met een maximale taxatiewaarde of koopsom van € 450.000. Bij stijgende huizenprijzen loopt de NHG-grens altijd achter. NHG houdt namelijk rekening met de gemiddelde woningwaarde van de afgelopen 27 maanden plus 5%.
Voor NHG is leidend welke van twee bedragen het laagst uitvalt: de koopsom of de getaxeerde marktwaarde. Als het laagste bedrag van die twee lager dan of gelijk is aan de NHG-grens, dan is NHG mogelijk. Misschien biedt dat kansen om alsnog een NHG-hypotheek te krijgen.
Hieronder 3 rekenvoorbeelden ter verduidelijking:
Rekenvoorbeeld 1: koopsom van maximaal € 450.000
- Koopsom woning: € 450.000
- Taxatiewaarde woning: € 460.000
- NHG is nu mogelijk.
Rekenvoorbeeld 2: taxatiewaarde van maximaal € 450.000
- Koopsom woning: € 460.000
- Taxatiewaarde woning: € 450.000
- NHG is mogelijk.
Rekenvoorbeeld 3: NHG niet mogelijk
- Koopsom woning: € 460.000
- Taxatiewaarde woning: € 460.000
- NHG is nu niet mogelijk.
Wat als mijn taxatiewaarde net boven de NHG-grens ligt?
Het zal niet vaak voorkomen dat de taxatiewaarde nét boven de NHG-grens ligt. In dit soort situaties zie je vaak dat mensen contact zoeken met de taxateur om de woning lager te taxeren. Weet wel dat het verboden is om de gewenste woningwaarde door te geven aan de taxateur. Toch gebeurt dit in de praktijk regelmatig. Een goede taxateur zal trouwens rekening houden met situatie 3 als de koopsom iets boven de NHG-grens uitvalt en zal dan zelf de kopers bellen.
Waarom een hypotheek met NHG?
Veel kopers kiezen – mits ze aan de NHG-voorwaarden voldoen – voor een hypotheek met NHG. Het grote voordeel van NHG is het rentevoordeel dat je krijgt in vergelijking met hypotheken zonder NHG. Het rentevoordeel kan oplopen tot 0,5 procentpunt in vergelijking met een hypotheek waarbij je tot 100% van de woningwaarde met hypotheek financiert.
Bovendien geeft NHG dekking als een huizenbezitter in de betalingsproblemen komt door een overlijden, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of een scheiding en als de huiseigenaar daardoor de woning moet verkopen. Als een koopwoning voor minder wordt verkocht dan de lopende hypotheek, dan betaalt NHG de restschuld mits je aan de voorwaarden daarvoor voldoet. Met de stijgende huizenprijzen komt het overigens op dit moment bijna niet voor dat er na de verkoop een restschuld overblijft.
Ook aantrekkelijk: de borgtochtprovisie (de eenmalige kosten voor een NHG-hypotheek) is verlaagd naar 0,4% van het hypotheekbedrag (dit was 0,6% in 2024). Bij een hypotheek van € 450.000 moet een huizenbezitter dus € 1.800 euro betalen voor de borgtochtprovisie. Deze kosten zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar. Ook heb je die kosten dankzij het rentevoordeel al snel terugverdient.
