In het kort
- Startersvrijstelling: in 2025 geen overdrachtsbelasting voor kopers van 18–35 jaar tot een woningwaarde van € 525.000 (onder voorwaarden).
- Prijs-ankereffect: veel transacties zitten net onder de grens; in 2024 rond € 505.000 en in 2023 rond € 435.000.
- Per 2026 gaat de grens omhoog naar € 555.000.
- Hypotheek & bod: bied je (net) boven de grens, dan vervalt de vrijstelling en betaal je 2% overdrachtsbelasting over de hele koopsom.
Wat speelt er? De startersvrijstelling verlaagt de aankoopkosten voor jonge kopers. Tegelijk blijkt de woningwaardegrens een ankerpunt in de markt: veel verkoopprijzen worden er net onder gezet. Dat raakt direct je hypotheek en je biedstrategie.
Wat is de startersvrijstelling overdrachtsbelasting?
Ben je 18–35 jaar en koop je je (eerste) eigen woning? Dan betaal je in 2025 0% overdrachtsbelasting als de waarde van de woning niet hoger is dan € 525.000 en je aan de voorwaarden voldoet (zoals er zelf gaan wonen en niet eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling). De notaris legt je verklaring vast.
Lees praktische uitleg op Homefinance: startersvrijstelling (voorwaarden in begrijpelijke taal) en check de officiële voorwaarden bij de overheid voor de details.
Effect op huizenprijzen: piek net onder de grens
Onderzoekers signaleren dat woningtransacties pieken vlak onder de vrijstellingsgrens. In 2024 (grens € 510.000) lag de piek rond € 505.000; een jaar eerder (grens € 440.000) rond € 435.000. Dit wijst op een ankereffect: verkopers en kopers sturen op de drempel om 2% overdrachtsbelasting te vermijden.
Wat betekent dit voor je hypotheek en bod?
- Reken eerst door: bied je boven de grens, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over de héle koopsom. Dat kan je leencapaciteit en maandlasten beïnvloeden.
- Let op de waarde in het economisch verkeer: meestal is dat de koopsom. Is die (inclusief aanhorigheden) hoger dan de grens, dan geen vrijstelling.
- Tactiek: zie je een vraagprijs net onder de grens? Bedenk dat meerdere starters daar op mikken. Een bod “net erboven” kan de 2% toeslag opleveren. Maak dus een bewuste afweging tussen winnen en kosten.
Meer weten over de kostenkant? Zie overdrachtsbelasting bij koop en of je kosten kunt meefinancieren: overdrachtsbelasting meenemen in je hypotheek.
Grens gaat omhoog in 2026
Per 1-1-2026 wordt de woningwaardegrens verhoogd naar € 555.000. Dat geeft starters iets meer ruimte, maar kan tegelijk de prijzen rond die nieuwe drempel verder opstuwen. Houd hier rekening mee als je koop en overdracht plant (de datum van levering bij de notaris bepaalt welke grens geldt).
Handige links & tools
- Uitleg & voorbeelden: Homefinance: startersvrijstelling
- Check je leencapaciteit met NHG: Wat is NHG?
Bronnen / Verder lezen
- Voorwaarden en grens 2025 (€ 525.000): Rijksoverheid.
- Officiële toelichting & uitvoeringsregels (incl. “waarde in economisch verkeer”): Belastingdienst.
- Grens per 2026 naar € 555.000: Staatscourant 2024, 38305.
- Analyse ankereffect rond de grens: ESB (3-9-2025) en samenvattingen bij Taxlive / Vastgoed Actueel.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
Laatst bijgewerkt: 30-09-2025, Europe/Amsterdam.
