Overdrachtsbelasting kunt u niet meenemen in uw hypotheek. Deze bijkomende kosten, die u betaalt bij de aankoop van een woning, moeten altijd uit eigen middelen worden voldaan. In dit artikel leest u precies hoe het zit met de overdrachtsbelasting en welke financieringsmogelijkheden er wel zijn.
Wat is overdrachtsbelasting en wanneer betaal je deze?
Overdrachtsbelasting is een belasting die u betaalt bij de eigendomsoverdracht van onroerend goed. Deze heffing is verschuldigd wanneer u onroerend goed verkrijgt, zoals bij een woningaankoop of de aankoop van een huis. De belasting wordt geheven bij de overdracht van onroerende zaken, zowel bij de juridische als de economische eigendom. De verkrijger van het onroerend goed, oftewel de koper of aankopende partij, betaalt deze belasting.
Kan je overdrachtsbelasting meefinancieren in je hypotheek?
Nee, u kunt de overdrachtsbelasting niet meefinancieren in uw hypotheek. Deze kostenpost moet u altijd uit eigen middelen betalen. De voorwaarden en beperkingen voor het meefinancieren van bijkomende kosten, en welke kosten wel in de hypotheek kunnen, leest u hieronder.
Welke kosten koper kunnen wel of niet in de hypotheek?
De kosten koper kunt u niet meenemen in uw hypotheek. Deze bijkomende kosten vallen altijd buiten de hypotheekfinanciering. U financiert namelijk maximaal 100% van de woningwaarde met uw hypotheek. Dit betekent dat kosten zoals belastingen, taxatiekosten, notariskosten, makelaarskosten en advieskosten uit eigen middelen betaald moeten worden.
Hoeveel eigen geld heb je nodig bij het kopen van een huis?
Bij het kopen van een huis heeft u altijd eigen geld nodig. De bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en hypotheekkosten, kunt u namelijk niet meefinancieren in uw hypotheek. Het benodigde bedrag hangt af van de aankoopprijs en de specifieke bijkomende kosten.
Invloed van overdrachtsbelasting op het benodigde eigen geld
Overdrachtsbelasting verhoogt direct het eigen geld dat u nodig heeft voor een woningaankoop. U kunt deze belasting namelijk niet meefinancieren in uw hypotheek. De overdrachtsbelasting is een bijkomende kostenpost die u volledig uit eigen middelen moet betalen. Dit betekent dat u een groter bedrag aan spaargeld of andere eigen middelen beschikbaar moet hebben bij de aankoop van een huis.
Alternatieven en uitzonderingen voor het financieren van overdrachtsbelasting
Hoewel u de overdrachtsbelasting niet kunt meenemen in uw hypotheek, zijn er uitzonderingen en alternatieven om deze kosten te dekken. Zo bestaan er verschillende vrijstellingen, waaronder de startersvrijstelling die sinds 1 januari 2021 een besparing op de overdrachtsbelasting kan opleveren voor kopers tussen 18 en 35 jaar. Daarnaast kunt u andere financieringsmogelijkheden overwegen die losstaan van uw hypotheek.
Vrijstellingen en startersregelingen
De startersvrijstelling biedt kopers tussen 18 en 35 jaar de mogelijkheid om geen overdrachtsbelasting te betalen. Deze vrijstelling geldt voor woningen met een maximale waarde van €525.000 in 2025. U moet de woning zelf gaan bewonen en mag de vrijstelling nog niet eerder hebben gebruikt. Het is een eenmalige regeling. Een starter kan er ook voor kiezen de vrijstelling later in te zetten, bijvoorbeeld bij de aankoop van een grotere woning.
Andere financieringsmogelijkheden buiten de hypotheek
Naast de hypotheek zijn er andere manieren om extra financiering te regelen voor bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting. Een tweede hypotheek bij een andere hypotheekverstrekker kan een optie zijn voor extra financiering, al accepteren bijna geen geldverstrekkers dit. Een lening van familie of vrienden is een alternatief. Ook een persoonlijke lening kan een mogelijkheid zijn om de benodigde eigen middelen aan te vullen.
Is overdrachtsbelasting fiscaal aftrekbaar?
Overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar. U kunt deze kosten niet aftrekken van uw belastingaangifte. Dit betekent dat de overdrachtsbelasting niet meetelt als aftrekpost voor de inkomstenbelasting. Het is fiscaal niet aftrekbaar bij de aankoop van een woning. Deze bijkomende kosten zijn niet aftrekbaar van de belasting. U kunt de overdrachtsbelasting niet aftrekken bij uw belastingaangifte.
Hypotheek berekenen met overdrachtsbelasting
U kunt de overdrachtsbelasting niet meenemen in uw hypotheekberekening. Deze kosten betaalt u apart, naast uw hypotheek. De overdrachtsbelasting bedraagt normaal 2% van de koopsom of de aankoopwaarde van de woning. De berekening gebeurt over de waarde van de woning, specifiek de koopprijs. Hierbij wordt de hoogste van de koopsom of de taxatiewaarde gehanteerd. Dit is ook wel de waarde in economisch verkeer (WEV) genoemd, waarbij de hoogste van de koopsom of WEV de basis vormt. Eventuele lasten kunnen bij de koopsom worden opgeteld. Voor eerste huiskopers tussen 18 en 35 jaar geldt een uitzondering: in 2024 was er een vrijstelling voor woningen tot €510.000. Voor een gedetailleerd inzicht in uw financiële mogelijkheden en een persoonlijke hypotheekberekening, kunt u contact opnemen met een hypotheekadviseur.
Advies van onze hypotheekexperts
Onze hypotheekexperts bieden persoonlijk advies om u te begeleiden bij de aankoop van een woning. Zij zijn gespecialiseerd in hypotheekadvies en helpen u een passende en voordelige hypotheek te kiezen. Dit advies houdt rekening met uw wensen, plannen en financiële situatie, zodat u fiscale voordelen niet misloopt. Goede hypotheekbegeleiding vereist gespecialiseerde kennis en ervaring. Zo krijgt u deskundig en onafhankelijk advies op maat.
Kosten koper en bijkomende kosten bij hypotheek
Kosten koper en bijkomende kosten zijn de uitgaven die u maakt bovenop de koopsom van een woning. Deze bijkomende kosten omvatten onder andere overdrachtsbelasting en notariskosten. Bij bestaande bouw omvatten de kosten koper verder onder meer:
- Notariskosten voor de leveringsakte
- Hypotheekadvieskosten
- Taxatiekosten
- Kosten voor een bouwtechnische keuring
- Kosten voor een aankoopmakelaar
- Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- Overdrachtsbelasting van 2%
Deze bijkomende kosten bedragen ongeveer 6% van de aankoopprijs. Bij een woning van €350.000 bedragen de totale bijkomende kosten circa €21.000 (6% van de koopsom), waarvan €7.000 specifiek voor overdrachtsbelasting (2% van de koopsom).Alle kosten koper, zoals advieskosten, notariskosten en taxatiekosten, kunt u niet meefinancieren in uw hypotheek. U moet deze kosten, waaronder overdrachtsbelasting en makelaarskosten, uit eigen middelen betalen. Dit betekent dat u hiervoor spaargeld nodig heeft; denk aan ongeveer €5.000. Bij een nieuwbouwwoning spreekt men niet van ‘kosten koper’, maar zijn er wel bijkomende kosten zoals renteverlies, notariskosten voor de hypotheekakte, en kosten voor schilderwerk of tuinaanleg. Sommige van deze kosten, zoals hypotheekadvies en notariskosten voor de hypotheek, kunnen fiscaal aftrekbaar zijn.
Onregelmatigheidstoeslag bij hypotheek: wat is het en wanneer komt het voor?
Onregelmatigheidstoeslag maakt deel uit van uw toetsinkomen voor de hypotheektoetsing, mits deze structureel is en over de laatste twaalf maanden is ontvangen. Dit betekent dat uw maandelijkse onregelmatigheidstoeslag, net als provisie of overwerk, kan meetellen voor meer leenruimte. Een structurele onregelmatigheidstoeslag kan uw leencapaciteit aanzienlijk vergroten.
Maar wat telt precies mee? De toeslag moet wel passen bij uw functie, dienstverband en beroepsgroep, zoals in de zorg, beveiliging of openbaar vervoer. Banken tellen de onregelmatigheidstoeslag niet mee als het om incidentele vergoedingen gaat of wanneer uw inkomen te onzeker is, bijvoorbeeld bij een nulurencontract. Werkt u buiten de gebruikelijke sectoren, dan beoordelen banken de toeslag vaker strenger. Sommige aanbieders, zoals Zorg en Welzijn Hypotheek, nemen de onregelmatigheidstoeslag zelfs voor 100% mee in de hypotheekberekening.
Wat gebeurt er als ik de overdrachtsbelasting niet kan meefinancieren?
Als u de overdrachtsbelasting niet kunt meefinancieren, betaalt u deze kosten uit eigen middelen. In Nederland is de maximale hypotheek beperkt tot 100% van de woningwaarde. Hierdoor kan de overdrachtsbelasting niet worden meegenomen in de hypotheek. Dit is al zo sinds 2018. U heeft dus altijd extra eigen geld nodig voor de aankoop van een woning.
Kan ik ook de overdrachtsbelasting voor een stuk grond meefinancieren?
Nee, u kunt de overdrachtsbelasting voor een stuk grond niet meefinancieren in uw hypotheek. U betaalt overdrachtsbelasting bij de aankoop van grond. Net als bij een woning moet u deze kosten uit eigen middelen voldoen. De maximale hypotheek is altijd 100% van de waarde van het onroerend goed.
Hoe bereken ik het exacte bedrag aan overdrachtsbelasting?
U berekent de overdrachtsbelasting als een percentage van de aankoopwaarde of koopsom van de onroerende zaak. Voor een bestaande woning betaalt u meestal
2% van de aankoopprijs, bijvoorbeeld €9.000 bij een woning van €450.000. Dit tarief van 2% geldt voor kopers ouder dan 35 jaar bij een bedrag boven €400.000. Voor andere onroerende zaken, zoals een beleggingspand, is de overdrachtsbelasting
8% van de heffingsgrondslag, met een uitzondering voor de eigen woning. In specifieke gevallen, zoals bij de verkrijging van registergoed, kan de belasting oplopen tot
10,4% van de heffingsgrondslag, vastgesteld door de Belastingdienst of belastingrechter volgens de Wet op belastingen van rechtsverkeer. De notaris draagt de overdrachtsbelasting af aan de Belastingdienst.
Verandert de overdrachtsbelasting bij een scheiding of erfenis?
Ja, de overdrachtsbelasting verandert bij een scheiding of erfenis. Bij een erfenis van onroerend goed, zoals een ouderlijke woning, is overdrachtsbelasting niet verschuldigd bij erfgenamen. Er geldt dan een vrijstelling voor overdrachtsbelasting. Een echtscheiding kan echter wel leiden tot overdrachtsbelasting bij de overdracht van de echtelijke woning. Er is een volledige vrijstelling als de uitkoop van de ex-partner plaatsvindt bij algehele gemeenschap van goederen. Anders bedraagt de overdrachtsbelasting
2% van de waarde van het overgenomen eigendomsaandeel. Een vrijstelling is van toepassing als de eigendomsverhouding tussen 40 en 60% ligt.
