Hoeveel overdrachtsbelasting bij snelle doorverkoop?

Let goed op wie de koper is bij snelle doorverkoop van koopwoning

Per 1 januari 2021 is de hoogte van de overdrachtsbelasting gewijzigd. Er zijn vanaf die datum drie tarieven mogelijk, namelijk 0%, 2% en 8%. We hebben daar al uitgebreid aandacht aan besteed. Maar er geldt hierbij nog een bijzondere situatie en dat is als een woning binnen 6 maanden wordt doorverkocht. Op deze situatie ga ik in deze blog dieper in.

Nieuwe tarieven per 1 januari

Hoe zat het ook al weer met de overdrachtsbelasting vanaf begin dit jaar? In het kort… 0% overdrachtsbelasting is van toepassing voor huizenbezitters jonger dan 35 jaar die een koopwoning kopen en daar zelf in gaan wonen. Voor kopers ouder dan 35 jaar is 2% overdrachtsbelasting van toepassing. Wie niet in de koopwoning gaat wonen, maar deze bijvoorbeeld verhuurt, zal 8% overdrachtsbelasting gaan betalen.

Overdrachtsbelasting terugvragen

Wat velen niet weten is dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is als een woning binnen zes maanden wordt doorverkocht. De tweede koper hoeft dan alleen overdrachtsbelasting te betalen als de verkoopwaarde hoger is (en dan alleen over die hogere waarde). Hierbij kijkt de belastingdienst naar de datum van de overdracht bij de notaris. Deze regel bestond in 2020 ook al, maar gezien de nieuwe regels vanaf 1 januari jl is het wel wat ingewikkelder geworden.

Situatie van voor 2021

Een simpel voorbeeld van iemand die in 2020 een woning kocht en deze binnen 6 maanden weer doorverkocht:

• Koopsom woning 200.000 euro per 1-4-2020

Te betalen overdrachtsbelasting bedroeg 2%, dus 4.000 euro

• Woning werd verkocht op 1-9-2020 (binnen 6 maanden)
• Verkoopprijs woning 250.000 euro

Te betalen overdrachtsbelasting was 2%, dus 5.000 euro.

De tweede koper was alleen overdrachtsbelasting verschuldigd over de hogere waarde. Dus maar 1.000 euro in plaats van 5.000 euro. In de praktijk betekende dit vaak dat de verkoper van de woning zijn betaalde overdrachtsbelasting (4.000 euro) terugvorderde van de koper.

Situatie vanaf 2021

Ook met de nieuwe regels in 2021 is bij het doorverkopen niet altijd overdrachtsbelasting van toepassing. Echter er wordt nu gekeken wat de koper aan overdrachtsbelasting (het percentage) gaat betalen.

Als een belegger een woning koopt, betaalt deze dus 8% overdrachtsbelasting. Er zijn nu vier mogelijkheden als de belegger de woning binnen 6 maanden doorverkoopt.

Mogelijkheid 1
Er is sprake van een koper die gebruik maakt van de startersvrijstelling en 0% overdrachtsbelasting verschuldigd is. In deze situatie valt er voor de verkoper geen bedrag van de koper terug te vragen. De verkoper krijgt dus niets terug van zijn 8% overdrachtsbelasting.

Mogelijkheid 2
Er is sprake van kopers die gebruik maken van 50% van de startersvrijstelling en bij een normale aankoop (dus niet binnen 6 maanden) 1% overdrachtsbelasting verschuldigd zouden zijn. Deze 1% is nu niet van toepassing en vaak zal afgesproken worden dat de verkoper deze 1% ontvangt waardoor zijn totaal te betalen overdrachtsbelasting 7% wordt.

Mogelijkheid 3
Er is sprake van kopers die geen gebruik maken van de startersvrijstelling. Deze kopers zouden normaal gesproken 2% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Nu dus niet. Vaak zal afgesproken worden dat de verkoper dan deze 2% terugontvangt.

Mogelijkheid 4
Er is sprake van een koper die de woning niet voor eigen gebruik koopt (dus beleggingspand/ tweede woning). Deze koper zou normaal gesproken 8% overdrachtsbelasting moeten betalen. Omdat dit nu niet zo is, ontstaat er een voordeel van 8% waar de koper en verkoper dus onderling een afspraak over kunnen maken.

Beleggers die woningen opkopen en deze weer snel willen doorverkopen, zullen zeker gaan kijken aan wie zij de woning verkopen. Is dit ook een belegger dan kan de verkoper duizenden euro’s besparen door (een deel van) de overdrachtsbelasting terug te vorderen.

Mocht u met bovenstaande situatie te maken krijgen, dan is het verstandig om goed met de adviseur en/of notaris af te stemmen hoe u dit het beste onderling kunt regelen.