donderdag 24 december 2020, 10:15 - Roland Bieleveldt
#hypotheek #belasting #huis kopen

2021 staat voor de deur - met zoals bij elke jaarwisseling de nodige veranderingen in de financiële regelgeving. We nemen de belangrijkste aanpassingen graag met je door - vandaag te beginnen met de eigen woning en hypotheek

Eigen huis en hypotheek in 2021

Huis kopen: aanpassing overdrachtsbelasting

Er gaat het nodige veranderen aan de overdrachtsbelasting: de belasting die je via de notaris betaalt als je een woning koopt. Die verandering is niet voor iedereen hetzelfde: er komt een onderscheid naar leeftijd en naar het doel van de aankoop.

0% bij aankoop woning tot 35 jaar

Grote kans dat je dit wel in beeld hebt, vooral als je jonger bent dan 35 jaar en een huis wilt kopen. Per 1 januari 2021 wordt dat voor kopers in de leeftijd van 18 tot en met 34 jaar een stuk voordeliger: de overdrachtsbelasting komt te vervallen voor deze groep. Ze noemen het een startersregeling, alleen is het dat niet: je hoeft geen starter op de woningmarkt te zijn om er gebruik van te maken.

Natuurlijk gelden er voorwaarden voor die vrijstelling, zoals dat je wel zelf in het huis gaat wonen. En je kunt er 'maar' één keer gebruik van maken. Vanaf 1 april is er een maximale koopsom van € 400.000 van toepassing - in de eerste drie maanden van het jaar niet. 

2% of 8% overdrachtsbelasting voor anderen

Wie niet aan de voorwaarden voor de 'startersregeling' voldoet maar wel een huis koopt om zelf in te wonen blijft de huidige 2% overdrachtsbelasting betalen. Iedereen die een huis koopt maar er niet zelf permanent gaat wonen betaalt vanaf 2021 8% overdrachtsbelasting. Dit geldt voor beleggers, maar ook voor de aankoop van een vakantiewoning en als ouders een huis voor hun kind kopen.

Hypotheek afsluiten

Ook bij het afsluiten van een hypotheek gaat er het nodige veranderen. In de maximale hypotheek berekening, in de voorwaarden voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en in de vragen die je moet beantwoorden bij het aanvragen van een hypotheek.

Maximale hypotheek berekening - tweeverdieners

In 2021 mogen tweeverdieners 90% van het laagste inkomen meenemen bij het berekenen van de maximale hypotheek. Dat is nu nog 80% - tweeverdieners kunnen in het nieuwe jaar dan ook meer lenen.

Maximale hypotheek berekenen

Maximale hypotheek berekening - met studieschuld

Ook oud-studenten kunnen in de waarschijnlijk meer lenen. Hun studieschuld gaat minder zwaar meewegen bij het bepalen van de maximale hypotheek. Op dit moment zit in de berekening nog een vast rentepercentage over de studieschuld - dat wordt aangepast naar de gemiddelde rente over de studielening over de laatste 5 jaar.

NHG bij kopen huis 

Bij het kopen van een huis is een hypotheek met NHG erg interessant, maar dan moet de koopsom van de woning wel onder de NHG-grens liggen. Die grens staat nu nog op € 310.000 maar gaat in 2021 omhoog naar € 325.000. Ga je energiebesparende maatregelen nemen voor de woning, dan kan de maximale hypotheek met NHG zelfs oplopen tot € 344.500. 

Nationale Hypotheek Garantie - NHG

De kosten voor een NHG-hypotheek blijven komend jaar gelijk: 0,7% over het hypotheekbedrag.

NHG soepeler voor senioren

Sommige senioren-stellen bevinden zich in de lastige positie dat de ene partner de AOW-leeftijd al heeft bereikt, maar de andere nog niet. Dat kan problemen opleveren bij het aanvragen van een hypotheek met NHG. Dat probleem wordt opgelost: vanaf 2021 mogen banken bij deze situaties de 'werkelijke lasten toets' gebruiken - daardoor is het voor senioren (vanaf 57 jaar) makkelijker om een hypotheek te krijgen.

NHG bij oversluiten hypotheek

Het oversluiten van een bestaande niet-NHG hypotheek naar NHG wordt een stuk lastiger in 2021. Het doel van NHG is om mensen in staat te stellen een eigen huis te kopen waar dat zonder die garantie niet zou lukken. Het oversluiten van een bestaande hypotheek naar NHG past niet binnen dat doel.

Daarom kan dat oversluiten van een niet-NHG naar een NHG-hypotheek in 2021 alleen nog als het noodzakelijk is voor woningbehoud - als je anders je huis moet verkopen. Of als je jouw aflossingsvrije hypotheek oversluit naar een hypotheekvorm met aflossing, dan ook.

Hypotheek berekenen

Vragen bij afsluiten hypotheek

Tot slot verandert er nog iets in de vragen die gesteld moeten of kunnen worden bij het verhogen van een hypotheek. Er is een verplichte kennis- en ervaringstoets die nogal overbodig lijkt als mensen een extra hypotheek afsluiten voor een beperkt bedrag. Daarom vervalt die verplichting als het gaat om een aanvullende hypotheek van maximaal € 25.000.

Bovendien moeten ondernemers en zzp'ers er rekening mee houden dat de bank vragen kan stellen over de mate waarin ze getroffen zijn door de coronacrisis (een 'coronatoets').

Lopende hypotheek: veranderingen in hypotheekrenteaftrek

Ook in de fiscale behandeling van hypotheken worden enkele veranderingen doorgevoerd. Geen schokkende aanpassingen - toch hebben ze wel gevolgen voor de uiteindelijke netto woonlasten van veel huizenbezitters.

Maandlasten berekenen

Versnelde afbouw maximale renteaftrek

Huizenbezitters die met hun inkomen in de hoogste schijf voor de inkomstenbelasting vallen krijgen te maken met de versnelde afbouw van de maximale renteaftrek. Die staat dit jaar nog op 46% maar daalt in 2021 naar 43%. In 2013 was dit nog 51%, daarna startte de afbouw.

Vanaf nu gaat het omlaag brengen van de maximale aftrek sneller: met maar liefst 3% per jaar. In 2023 komen we dan uit bij het doel: het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek op maximaal het tarief van de schijf onder de hoogste - in 2021 gaat dat om een inkomen tot € 68.507 en een belastingtarief van 37,1%.

Eigenwoningforfait omlaag

Het eigenwoningforfait (EWF) is de belasting die je betaalt als je een eigen huis bezit. Dit merk je niet direct, omdat het meestal gecompenseerd wordt door de hypotheekrenteaftrek. Dat dit EWF omlaag gaat (van 0,6% over de WOZ-waarde van je huis in 2020 naar 0,5% in 2021) is dus gunstig: er blijft meer hypotheekrente over om in mindering te brengen op je inkomen. 

Belasting over eigen woning berekenen

Voordeel 'Wet Hillen' ook omlaag

Soms is het eigenwoningforfait hoger dan de af te trekken hypotheekrente: als je geen of nog maar een hele lage hypotheek (over) hebt. Dan moet je als woningeigenaar dus echt belasting betalen omdat je een huis bezit. Dit werd tot nu toe voorkomen door de 'Wet Hillen': een extra aftrek waardoor je per saldo toch niets betaalde. Dat gaat veranderen: in 2021 kun je niet meer 100%, maar 90% van het overblijvende bedrag als extra aftrekpost opvoeren. De overige 10% moet je dus wel gaan betalen.

Huis verkopen: duurder energielabel 

Dan nog een verandering voor huizenbezitters die hun woning gaan verkopen. Zij zijn al langer verplicht om dan een energielabel te tonen. Dat label kun je tot nu toe online voor heel weinig geld bestellen - voor minder dan €10 ben je al klaar. Dat is vanaf 2021 verleden tijd: in 2021 moet een energiedeskundige persoonlijk naar de woning komen kijken en zijn de kosten gemiddeld € 190.

Energielabel voor je huis

Wat gaat er met de hypotheekrente gebeuren in 2021?

Tot slot de vraag die veel mensen bezighoudt: wat gebeurt er met de hypotheekrente in 2021?

Als mensen mij vragen om de rente te voorspellen geef ik eigenlijk altijd hetzelfde antwoord: ik wou dat ik het wist, maar ik heb helaas geen glazen bol...

Rente historisch extreem laag

Valt er dan niets over te zeggen? Toch wel. Als we naar het verleden kijken, dan zijn de actuele hypotheekrentes op dit moment extreem laag. Dat geldt trouwens niet alleen voor de hypotheekrentes, maar voor alle rentes. In onderstaande grafiek tonen wij de historische hypotheekrente (laagste hypotheekrente 10 jaar vast), kapitaalmarktrente (10 jaars staatslening) en spaarrente (hoogste spaarrente zonder voorwaarden) sinds 2011. Bizar om zo te zien, vind je niet?

Historische rentes 2010 tot en met 2020

Beleid ECB

In de grafiek is overduidelijk dat de rentes 10 jaar geleden heel veel hoger stonden dan nu. De belangrijkste reden van de extreme daling is het beleid van allerlei instanties - zoals de Europese Centrale Bank (ECB). Dat is er al tijden op gericht  om de rentes laag te houden. Het doel van dat beleid is om het (uit)lenen van geld goedkoper te houden en op die manier de economie te stimuleren. De verwachting is dat dit beleid vanwege (de gevolgen van) de coronacrisis in 2021 doorgezet zal worden. Dat maakt serieuze stijging van de rente nogal onwaarschijnlijk.

Concurrentie toegenomen

Kijken we specifiek naar de hypotheekrente, dan zien we dat de concurrentie op de hypotheekmarkt steeds verder is toegenomen. Er is extreem veel geld beschikbaar en allerlei partijen zoals banken en pensioenfondsen zien de Nederlandse hypotheekmarkt als een interessante markt om dat geld uit te zetten. Deze grote concurrentie leidt tot lagere rentes.

Weinig reden om forse stijging hypotheekrente te verwachten

De kans dat de hypotheekrentes in 2021 nog fors verder zullen dalen lijkt klein, maar voorlopig is er volgens mij ook weinig reden om te veronderstellen dat we snel een flinke stijging in de rentes zullen zien. 

Actuele hypotheekrentes vergelijken

Zullen we je op de hoogte houden van alles rondom hypotheken?

Meld je NU aan voor onze Update Hypotheken in je mailbox!

Nu aanmelden
Roland Bieleveldt
Roland Bieleveldt Directeur / eigenaar HomeFinance

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.