Gevaarlijke rentemiddeling

Adder onder het hypotheekgras

Huizenbezitters die een paar jaar geleden hun rente voor een langere periode hebben vastgezet willen graag gebruik maken van de lage hypotheekrente die nu van toepassing is. Natuurlijk is het mogelijk om een boeterente te betalen om hun rente vast periode “af te kopen”. In werkelijkheid blijkt deze boeterente zo hoog te zijn dat velen deze niet kunnen / willen betalen. De oplossing is dan snel gevonden in rentemiddeling.

Rentemiddeling zelf regelen

Bij veel banken is het mogelijk om rentemiddeling zelf te regelen. Klanten maken een account aan waarbij hun hypotheekgegevens zichtbaar worden. Zij kunnen door middel van een tool dan zelf de rentemiddeling regelen door simpelweg een paar muisklikken te doen. Het is toch logisch dat iedereen graag minder gaat betalen. En is dit mogelijk door dit even snel zelf te doen, dan is een betere nachtrust zeker van toepassing. Helaas blijken deze simpele muisklikken ook gevolgen te hebben.

Voor rentemiddeling naar hypotheekadviseur

Een andere optie is natuurlijk contact opnemen met je hypotheekadviseur. In veel gevallen krijgt de klant dan te horen van zijn hypotheekadviseur dat deze graag wil helpen, maar daarvoor moet betalen. Dit laatste kan achteraf wel eens zijn redmiddel zijn. De klant betaalt voor het advies van zijn hypotheekadviseur om rentemiddeling toe te passen. Deze vergeet echter iets vooraf duidelijk door te geven, waardoor de klant misschien helemaal geen rentemiddeling had toegepast.

Nieuwe voorwaarden van kracht

Banken vertellen namelijk niet duidelijk dat nieuwe voorwaarden van toepassing zijn als er rentemiddeling wordt toegepast. De oude voorwaarden vervallen en worden vervangen. Huizenbezitters weten dan meestal niet wat de gevolgen zijn als deze nieuwe voorwaarden voor hen van toepassing worden.

Looptijd aflossingsvrije hypotheek: van 99 naar 30 jaar

In de nieuwe voorwaarden staat bij alle banken dat de aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar moet worden afgelost. In de oude voorwaarden was deze termijn bij (veel) banken nog onbepaald (99 jaar)! Als de periode van 30 jaar is verlopen, gaat de bank bepalen wat er moet gebeuren met de aflossingsvrije hypotheek.

Na 30 jaar verplicht aflossen

De bank zal als eerste eisen dat de aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar wordt afgetikt. Indien dit niet mogelijk is, zal er een nieuwe toetsing plaatsvinden. De huizenbezitter zal dan zijn inkomen en waarde woning weer moeten aantonen. De kans is zeer groot dat de bank bij een “goed inkomen”  de aflossingsvrije hypotheek omzet in een verplichte annuïteiten / lineaire hypotheek. Hierbij opgemerkt dat er na deze 30 jaar geen renteaftrek meer van toepassing is.

Verplicht huis verkopen?

Bij huizenbezitters die met pensioen zijn gegaan, is het pensioeninkomen (meestal) flink lager dan hun eerdere salaris. De aflossingsvrije hypotheek is dan zeker nog wel betaalbaar. Echter volgens de bank is dit niet van toepassing daar deze aflossingsvrije hypotheek als box 3 wordt getoetst. Bovendien zal een verplichte aflossing wel tot (grote) financiële problemen gaan leiden, daar de bruto / netto maandlasten te hoog zijn. Het gevolg is dat de huizenbezitter geen kant meer op kan. Bij een flinke overwaarde zou zelfs een “verplichte verkoop” aan de orde kunnen komen.

Andere voorwaarden rond rentemiddeling

Veel (oudere) huizenbezitters kunnen in deze situatie terecht komen. Huizenbezitters die nu voor hun aflossingsvrije hypotheek een “onbeperkte” periode hebben, moeten heel goed overwegen of zij wel rentemiddeling gaan toepassen. Er zijn echter ook nog andere voorwaarden die toegepast kunnen worden:

• Boetevrij aflossen van de hypotheek is niet meer mogelijk (de Rabobank rekent 3% boete bij verkoop van de woning)
• Een eenmaal gemiddelde rente kan niet nogmaals worden gemiddeld
• Rentemiddeling mag slechts eens per 24 maanden worden aangevraagd
• Rentemiddeling kan slechts worden gedaan met bepaalde rentevaste perioden
• De nieuwe rentevaste periode moet minimaal gelijk zijn aan de resterende periode
• Herleving van de oorspronkelijke boete bij oversluiten kort na de rentemiddeling

Hieruit blijkt dat het verstandig is om eerst de voorwaarden goed door te nemen alvorens blindelings een paar knoppen in te drukken. Lagere maandlasten zijn niet altijd zaligmakend. Het kan zelfs tot (grote) problemen leiden in de toekomst. Het is spijtig dat banken de gewijzigde voorwaarden niet goed kenbaar maken.

Overweeg je rentemiddeling? Bespreek het met een hypotheekexpert!