Restschuld financieren: hoe werkt het en wat zijn je opties?

Restschuld financieren betekent dat u het resterende bedrag van uw hypotheek, na verkoop van uw woning, op een andere manier betaalt. U kunt dit bedrag meefinancieren in een nieuwe hypotheek bij de aankoop van een volgende woning, of kiezen voor een persoonlijke lening. Soms moet een restschuld gefinancierd worden tegen een hoger rentetarief, bijvoorbeeld als er geen onderpand beschikbaar is. Ook kunt u de restschuld voldoen met eigen middelen, zoals spaargeld.

Wat is restschuld en hoe ontstaat deze bij de verkoop van een woning?

Restschuld is de schuld die overblijft als de hypotheek hoger is dan de verkoopopbrengst van je woning. Deze situatie ontstaat wanneer de verkoopwaarde van je huis lager is dan de openstaande hypotheekschuld. Een woningbezitter heeft dan na de verkoop onvoldoende geld om de hypotheek volledig af te lossen.

Het is dus het negatieve bedrag dat resteert na aftrek van verkoopkosten en de hypotheek. Je eigen woning heeft dan een restschuld als de waarde lager is dan de hypotheekschuld. Dit wordt ook wel een restschuld hypotheek genoemd.

Hoe bereken je de hoogte van je restschuld?

Je berekent de hoogte van je restschuld door de openstaande hypotheekschuld te vergelijken met de verkoopopbrengst van je woning. Trek van de verkoopprijs van je huis de verkoopkosten en het totale hypotheekbedrag af. Dit verschil is je restschuld.

Een voorbeeld: als je hypotheek €420.000 is, je woning €400.000 opbrengt en je €1.500 aan verkoopkosten hebt, dan bedraagt je restschuld €21.500. Dit negatieve bedrag is de restschuld die overblijft. Voor een snelle inschatting kun je ook online hulpmiddelen gebruiken, zoals de calculator op Berekenhet.nl.

Welke financieringsmogelijkheden zijn er voor het financieren van restschuld?

Wanneer u een restschuld heeft na de verkoop van uw woning, zijn er diverse manieren om deze te financieren. U kunt de restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek, bijvoorbeeld bij ABN AMRO, of kiezen voor een persoonlijke lening. Een persoonlijke lening is een alternatief als u geen nieuwe woning koopt, of de restschuld niet in de hypotheek kunt opnemen. Ook een apart krediet via aanbieders zoals Lening.nl behoort tot de mogelijkheden.

Hypotheekrestschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek

U kunt uw hypotheekrestschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek als u een nieuwe woning koopt. Dit is toegestaan onder voorwaarde van voldoende inkomen en akkoord van de hypotheekverstrekker. Aanbieders zoals ABN AMRO, Nationale-Nederlanden en Neo Hypotheken bieden deze mogelijkheid. De maximale lening is vaak 100% van de woningwaarde van de nieuwe woning, soms zelfs met een nieuwe hypotheek met NHG. Houd er rekening mee dat het meefinancieren van de restschuld resulteert in hogere maandlasten.

Persoonlijke lening als alternatief voor restschuld

Een persoonlijke lening is een geschikte optie om restschuld te financieren. Dit is vooral nuttig als u geen nieuwe woning koopt of de restschuld niet in uw hypotheek kunt opnemen. Zo’n lening heeft vaste maandelijkse aflossingen en een maximale looptijd van 10 jaar, zoals in 2025 gold. U kunt deze lening aanvragen bij een andere verstrekker dan uw hypotheekverstrekker. De rente over de restschuld is maximaal 15 jaar aftrekbaar. Vaak kunt u ook boetevrij extra aflossen.

Geld lenen bij familie of vrienden

Geld lenen bij familie of vrienden is een optie om een restschuld te financieren. Een voordeel hiervan is de flexibiliteit bij terugbetaling en de mogelijkheid om geen rente te betalen. U kunt de voorwaarden vrij bepalen, maar dit brengt ook risico’s met zich mee. Zonder duidelijke afspraken over de terugbetalingsvoorwaarden kunnen misverstanden ontstaan. Dit kan leiden tot spanningen, ruzie en zelfs het verlies van waardevolle relaties.

Wat zijn de voorwaarden en eisen voor het financieren van restschuld?

Het financieren van restschuld kent specifieke voorwaarden en eisen. Deze omvatten onder meer:

• U moet voldoende inkomen hebben voor de rentelasten en aflossing.
• De bank beoordeelt uw draagkracht, waarbij financiering tot 100% van de woningwaarde van de nieuwe woning mogelijk is.
• Voor een restschuldhypotheek gelden strengere voorwaarden.
• De maximale looptijd voor restschuldfinanciering is vaak 15 jaar, zoals bij Centraal Beheer en bij financiering met onderpand. Deze maximale looptijd van 15 jaar is een algemene financieringsvoorwaarde voor restschuldhypotheken.
• Verplichte aflossingsvormen, zoals lineair of annuïtair, zijn vereist. Binnen de onderpandvoorwaarden zijn lineaire en annuïtaire aflossingsvormen verplicht.
• Bij een oude NHG-lening mag de restschuld soms worden meegenomen als de verkoopopbrengst onvoldoende was.
• Volledige melding van schulden is vereist bij een NHG-aanvraag.

Rentepercentages en looptijd bij restschuldfinanciering

De rentepercentages en looptijd voor het financieren van restschuld zijn afhankelijk van de gekozen lening en uw situatie. Banken moeten een rekenrente van 5% hanteren bij het bepalen van uw maximale leencapaciteit, vooral als de rentevaste periode korter is dan tien jaar. Deze toetsrente van 5% geldt voor de berekening van uw leencapaciteit in 2024 en wordt ook in voorbeeldberekeningen gebruikt. Dit is relevant wanneer de resterende rentevaste periode van uw oude hypotheek minder dan 10 jaar is. De rente die u daadwerkelijk betaalt, wordt bepaald door de duur van de lening en uw kredietwaardigheid. Kredietverstrekkers stellen het rentepercentage vast op basis van deze factoren. Zo varieerden de rentetarieven voor een rentevastlening met lineaire aflossing in 2025 tussen 4,68% en 5,82%, afhankelijk van de looptijd en de verhouding tussen schuld en marktwaarde. Vanaf 14 mei 2025 was de vaste rente voor een rentevastlening zonder contractuele aflossing, met een schuld-marktwaardeverhouding van maximaal 60% en een rentevastperiode van 10 jaar, 5,61%. Een langere looptijd kan de maandlasten verlagen, maar verhoogt de totale rentekosten. Voor elke €1.000 die u leent tegen bijvoorbeeld 4,68% rente, betaalt u jaarlijks €46,80 aan rente.

Invloed van BKR-registratie op restschuld lenen

Een BKR-registratie heeft directe invloed op uw mogelijkheden om restschuld te financieren. Een negatieve BKR-registratie vermindert uw kredietwaardigheid, wat kan leiden tot terughoudendheid bij kredietverstrekkers. Hierdoor wordt het moeilijker om een nieuwe hypotheek of lening af te sluiten, en kunt u te maken krijgen met hogere rentetarieven. Zelfs het oversluiten van een hypotheek kan lastiger worden. Ook een positieve BKR-registratie, die lopende leningen toont, beïnvloedt de beschikbare leencapaciteit en daarmee het bedrag dat u kunt lenen. Deze registraties blijven tot vijf jaar zichtbaar en hebben dus langdurige gevolgen voor uw kredietmogelijkheden.

Welke fiscale gevolgen en aftrekbaarheid gelden voor restschuld?

De fiscale gevolgen van een restschuld zijn afhankelijk van het moment waarop deze is ontstaan. Voor restschulden die vóór 2018 zijn ontstaan, gelden nog specifieke regels voor renteaftrek in box 1. Deze aftrekbaarheid kan maximaal 15 jaar duren. Nieuwe restschulden die vanaf 2018 ontstaan, komen niet meer in aanmerking voor renteaftrek.

Hypotheekrenteaftrek bij restschuld

De hypotheekrenteaftrek bij restschuld hangt af van wanneer de restschuld is ontstaan. Hypotheekrente over restschuld was voorheen aftrekbaar in fiscale renteaftrek. Rente van een restschuld die ontstond na 28 oktober 2012 en vóór 1 januari 2018 is aftrekbaar. Voor restschulden die vanaf 1 januari 2018 zijn ontstaan, is de rente op restschuld niet aftrekbaar van de hypotheekrenteaftrek. De resterende hypotheekschuld heeft speciale regels voor renteaftrek. Deze aftrekbaarheid vervalt altijd na 15 jaar. In 2024 was de rente nog aftrekbaar voor resterende hypotheekschuld die aan de voorwaarden voldeed.

Belastingaangifte en restschuld invullen

De betaalde rente en kosten voor een restschuld vult u in bij de rubriek “Restschuld vroegere eigen woning” in box 1 werk en wonen. Een restschuld van een vroegere eigen woning geeft u niet op in box 3. De eigenwoningschuld vult u in op de aangifte inkomstenbelasting per 31 december van het jaar, volgens de Belastingdienst. U berekent de eigenwoningschuld voor de aangifte door het bedrag aan het begin van het kalenderjaar te verminderen met de aflossingen. Hiervoor heeft u het hypotheek- of leningbedrag van de eigen woning en het overzicht van het afgeloste bedrag nodig. Kocht u de woning in de loop van het jaar, dan is de eigenwoningschuld voor de aangifte het bedrag op het moment van aankoop. Een bedrag dat meer is geleend dan de eigenwoningschuld, geeft u aan als schuld in box 3 sparen en beleggen. De betaalde rente over dit deel van de lening in box 3 is niet aftrekbaar van de belasting.

Hoe kun je restschuld voorkomen of beperken bij het kopen en verkopen van een huis?

Restschuld voorkomen of beperken begint met bewuste keuzes bij het kopen en verkopen van een huis. Hier zijn concrete stappen die u kunt nemen:

1. Koop een woning die betaalbaar is en houd rekening met mogelijke dalingen in huizenprijzen. Dit vermindert het risico op restschuld.
2. Verklein de hypotheekschuld door extra aflossingen of door te sparen. Een versnelde aflossing vermindert het risico op restschuld bij verkoop van de woning.
3. Breng eigen geld in bij de aankoop van uw woning. Dit verkleint de kans op restschuld.
4. Streef naar een hypotheekvrije situatie. Een hypotheekvrije huiseigenaar loopt na verkoop minder kans op restschuld.
5. Wees voorzichtig met een aflossingsvrije hypotheek. Deze kan bij waardedalingen of gedwongen verkoop resulteren in een restschuld die u zelf moet betalen.

Overheid en banken in Nederland streven ernaar restschuld te voorkomen, door te zorgen dat de hypotheek niet hoger is dan de woningwaarde.

Stappenplan: zo regel je de financiering van je restschuld

Het financieren van uw restschuld volgt een aantal duidelijke stappen. U kunt de restschuld meefinancieren in een volgende hypotheek. Een persoonlijke lening is ook een optie. Andere mogelijkheden zijn een lening bij familie, spaargeld of een betalingsregeling met uw bank.

Hier is een stappenplan om de financiering van uw restschuld te regelen:

1. Kies een financieringsmethode: Bepaal of u de restschuld meefinanciert in een nieuwe hypotheek of een persoonlijke lening afsluit.
2. Overweeg alternatieven: Denk aan een lening bij familie, het gebruik van spaargeld, of een betalingsregeling met uw bank.
3. Vraag een persoonlijke lening aan: Bij deze optie ontvangt u het geld binnen 2 werkdagen op uw rekening.
4. Bepaal het leenbedrag: U kiest zelf de hoogte van het leenbedrag, mits dit binnen uw maandbudget past.
5. Start met afbetalen: Na ontvangst van het bedrag begint u direct met afbetalen via vaste maandlasten.
6. Los extra af: Tijdens de looptijd mag u onbeperkt en boetevrij extra aflossingen doen.

Persoonlijke lening opties voor restschuld

Een woningverkoper met restschuld kan deze financieren door een persoonlijke lening. Dit is een geschikte optie voor het aflossen van restschuld, met vaste maandelijkse aflossingen. De rente is maximaal 15 jaar fiscaal aftrekbaar, mits de restschuld na 2018 is ontstaan.

Een persoonlijke lening wordt wel geregistreerd bij het BKR. U kunt ook tussentijds boetevrij aflossen. Dit kan altijd zonder boete, wat helpt om eerder schuldenvrij te zijn.

Hypotheek berekenen voor je nieuwe woning

Uw maximale hypotheek berekenen is een belangrijke eerste stap bij de aankoop van een nieuwe woning. Dit bedrag hangt af van de waarde van het nieuwe huis, uw inkomen en eventuele overwaarde of restschuld. Een doorstromende woningkoper moet deze maximale hypotheek bepalen om te weten wat het budget is.

Voor de meeste huizenkopers is een online rekentool de snelste manier om een eerste inschatting te krijgen. Met zo’n tool kunt u snel inzicht krijgen in hoeveel hypotheek u kunt krijgen en hoeveel eigen geld u eventueel nodig heeft. Een online rekentool kan vaak al binnen twee minuten een indicatie geven van uw maximale hypotheek. Stel, u bent een doorstromende woningkoper en wilt weten wat u kunt lenen; dan helpt een gedegen hypotheekberekening u om zonder financieringsvoorbehoud een bod te doen. Overwaarde van uw vorige woning kan hierbij meegenomen worden in de berekening.

Kan ik restschuld altijd meefinancieren in mijn nieuwe hypotheek?

Nee, u kunt restschuld niet altijd meefinancieren in uw nieuwe hypotheek. Dit is mogelijk onder voorwaarden, zoals de aankoop van een nieuwe woning en voldoende inkomen voor de rentelasten en aflossing. Banken beoordelen uw draagkracht hiervoor. De lening mag dan maximaal 100% van de woningwaarde van de nieuwe woning bedragen, hoewel sommige aanbieders tot 115% van de marktwaarde toestaan. Niet elke bank of verzekeraar werkt mee aan het meefinancieren van restschuld, dus de mogelijkheden verschillen per aanbieder.

Wat zijn de risico’s van het lenen voor restschuld?

De risico’s van het lenen voor restschuld komen vaak voort uit het type hypotheek dat u eerder koos. Een aflossingsvrije hypotheek brengt bijvoorbeeld het risico op restschuld met zich mee, vooral als de huizenprijzen dalen. U kunt dan aan het einde van de looptijd een restschuld overhouden die u uit eigen middelen moet betalen. Dit risico loopt u ook bewust bij de verkoop van uw huis of aan het einde van de looptijd. Ook een beleggingshypotheek kan een restschuld opleveren, afhankelijk van de beleggingsresultaten. Bij een Starterslening ontstaat een restschuld als uw inkomen onvoldoende blijft om af te lossen. Een woningkoper met onvoldoende inkomen kan zo een restschuld overhouden die in één keer terugbetaald moet worden.

Hoe lang kan ik renteaftrek krijgen op mijn restschuld?

U kunt maximaal 15 jaar renteaftrek krijgen op uw restschuld. Dit geldt specifiek voor restschulden die zijn ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017, zoals vastgelegd in de Wet IB 2001. De hypotheekrente over deze restschuld was aftrekbaar in box 1 van de inkomstenbelasting. Na deze periode van 15 jaar vervalt de mogelijkheid tot renteaftrek volledig.

Wat zijn alternatieven als ik geen hypotheek kan krijgen voor mijn restschuld?

Als u geen hypotheek kunt krijgen voor uw restschuld, zijn er alternatieve financieringsmogelijkheden. Een persoonlijke lening is een optie voor woningkopers die geen nieuwe woning kopen of de restschuld niet in hun hypotheek kunnen opnemen. Woningverkopers kunnen hun restschuld ook financieren met een persoonlijke lening, vooral als een restschuldhypotheek niet mogelijk is. Daarnaast kunt u eigen middelen inzetten, zoals spaargeld en beleggingen, om de restschuld af te lossen. De restschuld kan met eigen geld worden afgelost, bijvoorbeeld met spaargeld bij een hypotheekoversluiting, of als de hypotheek hoger is dan de woningwaarde. Andere manieren van terugbetaling kunnen bestaan uit eigen geld of de verkoopopbrengst van de woning. Schulden uit een beleggingshypotheek die niet via de hypotheek kunnen worden afgelost, moeten via opgebouwd spaargeld of vermogen worden voldaan.

Hoe vraag ik advies aan over het financieren van mijn restschuld?

Voor advies over het financieren van je restschuld kun je terecht bij een hypotheekadviseur. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan je adviseren over aflossing of herfinanciering. Zij bieden specifiek advies over restschuld. Je krijgt dan inzicht in de financiële gevolgen en oplossingen. De adviseur helpt je bij het oplossen van je restschuld.