Hoe doorhaal je een hypotheek bij het Kadaster?

Het doorhalen van een hypotheek bij het Kadaster, ook wel royement genoemd, is een verplichte stap die door een notaris voor u wordt geregeld, vaak bij verkoop of oversluiten van uw woning. Op deze pagina vindt u een compleet overzicht van wat dit proces inhoudt, welke partijen betrokken zijn, de benodigde stappen, documenten en de bijbehorende kosten.

TLDR

• Het doorhalen van een hypotheek (royement) is de wettelijke verwijdering van het hypotheekrecht uit het Kadaster, wat noodzakelijk is bij verkoop, oversluiten of verhuizing van een woning.
• Deze procedure wordt uitsluitend door een notaris uitgevoerd, na volledige aflossing van de hypotheek en formeel akkoord van de hypotheekverstrekker.
• Het proces omvat vijf hoofdfasen: volledige aflossing, toestemming van de bank, inschakelen notaris, opstellen royementsakte en inschrijving bij het Kadaster.
• De gemiddelde kosten liggen tussen €90 en €500, inclusief notariskosten en Kadasterkosten, en zijn fiscaal aftrekbaar als financieringskosten.
• Het doorhalen duurt meestal enkele werkdagen na ontvangst van alle documenten, en zonder doorhaling blijft het hypotheekrecht juridisch actief ondanks aflossing.

Wat betekent doorhalen van een hypotheek en waarom is het belangrijk?

Het doorhalen van een hypotheek, ook wel royement genoemd, betekent de formele opheffing van het hypotheekrecht in het Kadaster. Dit houdt in dat de registratie van uw hypothecaire lening, die dient als lening met woning als onderpand, definitief wordt verwijderd. Deze stap is essentieel omdat een hypotheek de geldverstrekker het beperkt recht tot verkoop bij wanbetaling van uw woning geeft en voorrang bij verhaal achterstallige rente en kosten uit de verkoopopbrengst. Zonder het officieel doorhalen van een hypotheek blijft dit recht van de bank op uw eigendom bestaan, zelfs als u de lening volledig afgelost heeft. Dit is verplicht bij de verkoop woning of hypotheek oversluiten, of bij verhuizen naar een andere woning, om te garanderen dat de woning vrij is van eerdere schulden en om de registratie van een nieuwe hypotheek mogelijk te maken, waarbij de doorhaling kan alleen doorgehaald worden als de bank akkoord is.

Wie voert het doorhalen van een hypotheek uit en welke partijen zijn betrokken?

Het doorhalen van een hypotheek, een proces dat ook bekend staat als royement, wordt in Nederland wettelijk verplicht uitgevoerd door een notaris. De belangrijkste betrokken partijen hierbij zijn de notaris zelf, de hypotheekgever (dit is de huiseigenaar of schuldenaar wiens hypotheekrecht wordt doorgehaald) en de hypotheekverstrekker (meestal de bank of geldverstrekker die het hypotheekrecht als onderpand heeft). De notaris speelt een cruciale, onafhankelijke rol door te controleren of de hypotheek volledig is afgelost en daarbij de belangen van alle betrokken partijen te behartigen, zoals vereist is bij bijvoorbeeld de verkoop van een woning of het oversluiten van een hypotheek. De doorhaling kan pas plaatsvinden nadat de hypotheekverstrekker bevestigt dat de lening volledig is voldaan en hiermee akkoord gaat, waarna de notaris de benodigde royementsakte opstelt en inschrijft bij het Kadaster. De kosten voor het doorhalen van de hypotheek zijn in principe voor rekening van de woningverkoper of de partij die de hypotheek oversluit.

Welke stappen moet je volgen om een hypotheek officieel door te halen?

Om een hypotheek officieel te laten doorhalen, een proces dat ook bekendstaat als royement, zijn er specifieke stappen die u moet volgen, die vrijwel volledig door een notaris worden gecoördineerd. Het is een verplichte procedure bij de verkoop van een woning of het oversluiten van uw hypotheek, en kan alleen plaatsvinden als de bank akkoord is met de volledige aflossing. Hieronder vindt u de te volgen stappen:

1. Volledige aflossing van de hypotheek: Allereerst moet de hypothecaire lening waar het om gaat volledig zijn afgelost bij uw hypotheekverstrekker. Dit is de fundamentele voorwaarde voordat enige doorhaling kan plaatsvinden.
2. Akkoord van de hypotheekverstrekker: Na de aflossing moet uw bank of geldverstrekker formeel bevestigen dat de lening volledig is voldaan en hiermee akkoord gaan dat het hypotheekrecht kan worden opgeheven. Dit akkoord is noodzakelijk voor de volgende stappen.
3. Inschakelen en opdracht geven aan een notaris: U kiest een notaris en geeft hem of haar de opdracht tot het doorhalen van de hypotheek. De notaris is de enige wettelijk bevoegde partij in Nederland die een hypothecaire inschrijving in het Kadaster kan doorhalen en behartigt daarbij de belangen van alle betrokken partijen.
4. Opstellen van de royementsakte: De notaris stelt de benodigde royementsakte op, ook wel akte van doorhaling genoemd. Dit is het officiële notariële document waarin wordt vastgelegd dat het hypotheekrecht is beëindigd.
5. Inschrijving bij het Kadaster: Tot slot zorgt de notaris voor de inschrijving van deze royementsakte bij het Kadaster. Pas na deze inschrijving wordt de registratie van uw hypotheekrecht op uw woning definitief verwijderd uit de openbare registers, waarmee de woning formeel ‘vrij’ is van de oude hypotheek.

Welke documenten en bewijsstukken zijn nodig voor het doorhalen van een hypotheek?

Voor het doorhalen van een hypotheek zijn voornamelijk de royementsvolmacht en het akkoord van de hypotheekverstrekker over de volledige aflossing de benodigde bewijsstukken. De royementsvolmacht is het document dat de hypotheekklant moet meesturen naar de notaris, waarmee u de notaris de bevoegdheid geeft om namens u de hypotheek formeel in het Kadaster door te halen. Daarnaast is een cruciaal bewijsstuk de schriftelijke bevestiging van de bank of geldverstrekker dat de hypothecaire lening volledig is afgelost en zij akkoord gaan met het opheffen van het hypotheekrecht. Op basis van deze documenten en akkoorden stelt de notaris de royementsakte op, welke vervolgens wordt ingeschreven bij het Kadaster om de registratie van de hypotheek definitief te verwijderen.

Wat zijn de kosten en tarieven voor het doorhalen van een hypotheek bij de notaris en het Kadaster?

De kosten en tarieven voor het doorhalen van een hypotheek, ook wel royement genoemd, bij de notaris en het Kadaster bestaan voornamelijk uit het honorarium van de notaris en de inschrijvingskosten bij het Kadaster. Deze kosten zijn in principe voor rekening van de woningverkoper of de partij die de hypotheek oversluit. Het is belangrijk om te weten dat notarissen hun eigen tarieven bepalen, waardoor de totale kosten kunnen variëren tussen de €90 en €500, afhankelijk van het specifieke notariskantoor. Hieronder vindt u een overzicht van de gemiddelde kosten:

Kostenpost	Gemiddeld Tarief	Toelichting
Notariskosten (honorarium)	€350	Dit bedrag dekt de werkzaamheden van de notaris, zoals het opstellen van de royementsakte en het regelen van de doorhaling. De prijs kan per notaris verschillen.
Kadasterkosten	€103,50	Dit zijn de standaard kosten voor de inschrijving van de royementsakte in de openbare registers van het Kadaster. In specifieke, complexere situaties (bijvoorbeeld bij het tekenen per volmacht, of als het pand niet op naam van de verkopers staat) kunnen de Kadasterkosten oplopen tot €181,00.

De kosten voor het doorhalen van een hypotheek, met name de notariskosten voor de royementsakte en de Kadasterkosten voor de inschrijving, zijn voor particulieren fiscaal aftrekbaar in de inkomstenbelasting als financieringskosten.

Wat is het verschil tussen het aflossen van een hypotheek en het doorhalen ervan in het Kadaster?

Het verschil tussen het aflossen van een hypotheek en het doorhalen ervan in het Kadaster is fundamenteel: aflossen is de financiële handeling van het terugbetalen van de hypothecaire lening aan uw hypotheekverstrekker, wat de schuld beëindigt. Het doorhalen van een hypotheek, ook wel royement genoemd, is daarentegen de juridische en administratieve stap waarbij het hypotheekrecht van de bank officieel wordt verwijderd uit de openbare registers van het Kadaster. Hoewel een volledige aflossing van de hypotheek de essentiële voorwaarde is, blijft het recht van de bank op uw eigendom bestaan totdat de notaris de hypothecaire inschrijving in het Kadaster heeft doorgehaald middels een royementsakte. Deze doorhaling is wettelijk verplicht en cruciaal bij de verkoop van een woning of het oversluiten van uw hypotheek, om te garanderen dat de woning juridisch ‘schoon’ is en vrij van eerdere schulden.

Hoe lang duurt het doorhaalproces en wat zijn de administratieve termijnen?

Het doorhaalproces van een hypotheek, oftewel royement, neemt zelf na het indienen van de benodigde documenten bij het Kadaster doorgaans slechts enkele werkdagen in beslag, maar de totale doorlooptijd is sterk afhankelijk van de administratieve termijnen van de betrokken partijen. De belangrijkste factor hierbij is de tijd die de hypotheekbank nodig heeft voor het aanleveren van de cruciale aflosnota en de royementsvolmacht dit kan variëren van 5 werkdagen tot een maand. Pas na ontvangst van deze documenten kan de notaris de royementsakte opstellen en zorgen voor de inschrijving bij het Kadaster. De inschrijving bij het Kadaster zelf is een snelle, digitale procedure en resulteert doorgaans binnen 3 werkdagen in de definitieve doorhaling na indiening door de notaris. Factoren zoals de werklast bij het notariskantoor of complexiteit van de specifieke situatie, zoals een ‘woningtreintje’ waarbij meerdere transacties elkaar opvolgen, kunnen de algehele doorlooptijd beïnvloeden, gezien het doorhalingsproces van hypotheken 17-18 stappen kan omvatten.

Hoe vraag je officieel bewijs aan dat de hypotheek is doorgehaald?

U vraagt officieel bewijs aan dat uw hypotheek is doorgehaald door contact op te nemen met het Kadaster. Het Kadaster is de officiële instantie waar de royementsakte, opgesteld door de notaris na de volledige aflossing van uw hypotheek, in haar openbare registers wordt ingeschreven, waarmee de doorhaling van de hypotheek formeel wordt vastgelegd en uw woning juridisch vrij is van de oude hypotheek. U kunt dit bewijs van doorhaling, dat door het Kadaster als een papieren document wordt geleverd, opvragen voor doorhalingen die zijn ingeschreven vanaf 1 januari 1992. De kosten voor het opvragen van dit bewijs bedragen vanaf € 58,-. Voor hypotheken die vóór 1 januari 1992 zijn doorgehaald, kan een dergelijk bewijs niet direct bij het Kadaster worden opgevraagd, aangezien deze doorhalingen destijds niet werden ingeschreven in de openbare registers zoals dat nu gebeurt.

Doorhalen van een hypotheek bij bijzondere situaties zoals herfinanciering of verkoop

Bijzondere situaties zoals het herfinancieren van uw hypotheek of de verkoop van uw woning maken het doorhalen van een hypotheek in het Kadaster, bekend als royement, noodzakelijk. Hoewel de juridische procedure via de notaris verloopt, zijn er specifieke aandachtspunten. Bij verkoop dient de opbrengst van de woning eerst voor de aflossing van de hypotheek, waarbij de notaris de doorhaling regelt. Hierbij kunnen situaties van overwaarde of restschuld ontstaan, die de verdere financiële afwikkeling bepalen. Bij herfinanciering, bijvoorbeeld bij het oversluiten van uw hypotheek naar een nieuwe aanbieder zoals ING, is het essentieel dat de oude hypotheek wordt doorgehaald voordat de nieuwe kan worden ingeschreven. In beide gevallen is de volledige aflossing van de bestaande hypotheek cruciaal en moet de hypotheekverstrekker formeel akkoord geven voor het opheffen van het hypotheekrecht, waarbij in geval van vervroegde aflossing soms rekening gehouden moet worden met een eventuele boeterente.

Passeren van een hypotheek: wat houdt dit in en hoe verhoudt het zich tot doorhalen?

Het passeren van een hypotheek verwijst naar het formele moment waarop de notaris de hypotheekakte en de leveringsakte ondertekent, waarmee de hypotheek juridisch bindend wordt en het hypotheekrecht op de woning officieel wordt gevestigd in de openbare registers van het Kadaster. Dit is de handeling die de financiële verplichtingen voor de koper officieel doet starten, meestal bij de aankoop van een huis. In tegenstelling hiermee is het doorhalen van een hypotheek – ook bekend als royement – het proces waarbij een bestaand hypotheekrecht juist formeel wordt opgeheven en definitief wordt verwijderd uit het Kadaster. Waar het passeren een hypotheekrecht creëert of vestigt, zorgt het doorhalen ervoor dat dit recht weer wordt verwijderd, bijvoorbeeld nadat de lening volledig is afgelost, bij verkoop van de woning of bij het oversluiten van een hypotheek. Beide handelingen vereisen de tussenkomst van een notaris en inschrijving bij het Kadaster om de juridische status van de woning en het hypotheekrecht correct vast te leggen of te beëindigen. Voor meer details over dit cruciale notariële proces, zie ook onze informatie over het passeren van de hypotheekakte.

ING hypotheek doorhalen: specifieke aandachtspunten en procedures

Voor het doorhalen van een ING hypotheek gelden de algemene procedures zoals die voor elke hypotheekverstrekker, met de cruciale eis van formele goedkeuring door ING na volledige aflossing van de lening. Specifieke aandachtspunten bij ING betreffen de mogelijkheden voor boetevrij aflossen; een ING hypotheeknemer kan bijvoorbeeld boetevrij aflossen bij het aflopen van de rentevaste periode of bij overlijden van een partner, wat direct van invloed is op het moment dat een doorhaling hypotheek mogelijk wordt. Bovendien past ING de risicocategorie van de hypotheek aan bij gedeeltelijke aflossing of waardestijging van de woning op eigen verzoek, wat relevant kan zijn in aanloop naar een volledige royement, zelfs als er geen directe verkoop plaatsvindt.

Wederopname van een hypotheek: wat is het en hoe beïnvloedt het doorhalen?

Wederopname van een hypotheek, ook wel heropname van een bestaande hypotheek genoemd, betekent dat u een eerder afgelost bedrag of een onbenut deel van uw oorspronkelijke hypothecaire inschrijving opnieuw leent, zonder dat hiervoor een volledig nieuwe hypotheekakte via de notaris hoeft te worden opgesteld. Dit is mogelijk wanneer het hypotheekrecht dat bij het Kadaster is ingeschreven, hoger is dan de actuele hypotheekschuld of als u al een deel van de hypotheek heeft afgelost, maar het hypotheekrecht nog niet is doorgehaald. Het voordeel hiervan is een aanzienlijke besparing op notariskosten en Kadasterkosten voor het vestigen van een nieuw hypotheekrecht, wat vaak het geval is bij een bankhypotheek die speciaal hiervoor flexibiliteit biedt, bijvoorbeeld voor een verbouwing. De invloed van het doorhalen van een hypotheek op wederopname is direct: zodra een hypotheek door de notaris is doorgehaald (geroyeerd) bij het Kadaster, vervalt de mogelijkheid van wederopname volledig. Het hypotheekrecht van de bank op uw woning is dan definitief opgeheven. Dit betekent dat als u later opnieuw geld wilt lenen met uw woning als onderpand, u een volledig nieuwe hypotheek moet afsluiten met alle bijbehorende kosten voor een nieuwe hypotheekakte en inschrijving. Het is dus belangrijk om te overwegen of u de optie van wederopname wilt behouden, tenzij de doorhaling wettelijk verplicht is, zoals bij verkoop van uw woning of oversluiten van uw hypotheek naar een andere geldverstrekker. Voor meer informatie over de mogelijkheden van het opnieuw opnemen van geld uit uw woning, inclusief wederopname, kunt u terecht op onze diepgaande pagina over wederopname.

Veelgestelde vragen over het doorhalen van een hypotheek