Een VvE kan een hypotheek of lening afsluiten, mits dit niet is uitgesloten in het VvE-reglement. Een actieve VvE, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, is essentieel voor hypotheekverstrekkers. Voor verduurzaming kan een VvE een duurzaamheidslening of Energiebespaarlening met een looptijd tot 30 jaar aangaan. Een slapende VvE bemoeilijkt hypotheekverstrekking voor woningkopers. De VvE moet ook verplicht een gebouwverzekering en WA-verzekering afsluiten. Dit artikel gidst u door de voorwaarden en stappen voor het afsluiten van een VvE hypotheek.
Wat is een VvE en waarom is het belangrijk voor je hypotheek?
Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is een organisatie van mede-eigenaren, verplicht opgericht in een appartementencomplex conform artikel 5:112 lid 1 sub e Burgerlijk Wetboek. De VvE is verantwoordelijk voor het appartementsgebouw, met als belangrijke taak de instandhouding van het totale gebouw, wat een wettelijke verplichting is volgens de Wet op het appartementsrecht.
Voor uw hypotheek is een actieve VvE cruciaal. Hypotheekverstrekkers vereisen een actieve VvE en onderhoudszekerheid, omdat zij een slapende VvE risicovol vinden. Een woningkoper in een appartementencomplex met een slapende VvE ondervindt moeilijkheden bij het verkrijgen van een hypotheek. De VvE-status beïnvloedt de moeilijkheidsgraad voor het verkrijgen van een hypotheek, met zelfs verhoogde weigeringen of strengere toetsing. Bij een inactieve VvE zullen weinig hypotheekverstrekkers een lening verstrekken.
Voorwaarden waaraan een VvE moet voldoen voor een hypotheek
Om een hypotheek voor een VvE af te sluiten, moet de VvE actief en financieel gezond zijn. Hypotheekverstrekkers in Nederland eisen een actieve VvE met onderhoudszekerheid en bewijs van goed onderhoud. Dit beïnvloedt de onderpandwaarde van het appartement. Een VvE moet ook ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel. Belangrijke aspecten zijn het meerjarenonderhoudsplan, de splitsingsakte en de financiële administratie.
Meerjarenonderhoudsplan en reservefonds
Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en een reservefonds zijn cruciaal voor een VvE. Het MJOP bepaalt het minimale bedrag voor het reservefonds. Dit plan specificeert welk onderhoud nodig is aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken, en de kosten die hieraan verbonden zijn. Het dient als basis voor planmatig onderhoud en maakt gericht sparen voor toekomstig onderhoud mogelijk. Ook helpt het bij het vaststellen van jaarlijkse spaarbedragen en ondersteunt het de VvE bij het opmaken van een nauwkeurige begroting. Sinds 2018 is er een wettelijke verplichting voor een minimale reservering van 0,5% van de herbouwwaarde, of een bedrag gebaseerd op het MJOP. Een MJOP is bovendien nodig wanneer je een VvE hypotheek wilt afsluiten.
Splitsingsakte en reglementen van de VvE
De splitsingsakte is een cruciaal document voor elke VvE. Deze akte richt de Vereniging van Eigenaars (VvE) op en bevat de oprichting van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De splitsingsakte legt het splitsingsreglement van de VvE vast, samen met de statuten van de VvE. Het reglement moet gebaseerd zijn op modelreglementen, zoals wettelijk vereist volgens artikel 5:111 BW.
De splitsingsakte beschrijft gedeelten van het gebouw die gezamenlijk eigendom zijn en onderhouden worden door de VvE. Het splitsingsreglement beschrijft de werkwijze van de VvE, stemprocedures en gebouwbeheer. Het bepaalt afspraken over kosten, beheer en onderhoud. Ook beschrijft het de kostenverdeling en onderhoudsplichten. Het splitsingsreglement bevat de rechten en plichten van de leden en beschrijft ook de stemverhouding in de VvE.
Financiële gezondheid en administratie van de VvE
De financiële gezondheid en administratie van de VvE is de verantwoordelijkheid van de VvE zelf. Het bestuur beheert de financiële middelen en gemeenschappelijke zaken van het gebouw. Jaarlijks stelt het bestuur een begroting op, die de VvE-vergadering vervolgens goedkeurt. Ook maakt het bestuur de jaarrekening op. Een kascommissie controleert deze jaarrekening en het financiële beheer van het bestuur. Deze commissie adviseert de leden over het goedkeuren van het financiële beleid. De ledenvergadering keurt de uitgaven van het afgelopen boekjaar goed.
Hoe werkt het afsluiten van een hypotheek voor een woning met VvE?
Het afsluiten van een vve hypotheek voor een woning met VvE begint met een actieve en financieel gezonde Vereniging van Eigenaren. Deze VvE moet ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel. Hypotheekverstrekkers eisen een actieve VvE, omdat een slapende VvE problemen geeft bij de hypotheekaanvraag en als risicovol wordt gezien. Weinig hypotheekverstrekkers verstrekken dan een lening. U doorloopt een stappenplan en verzamelt specifieke documenten van de VvE voor uw aanvraag.
Stappenplan voor het aanvragen van een VvE-hypotheek
Voor het aanvragen van een VvE-hypotheek doorloopt u een aantal stappen, vergelijkbaar met het proces bij Hypadvies Veghel. Eerst controleert de adviseur diverse documenten, zoals uw identiteitsbewijs, recente loonstrook en werkgeversverklaring. Daarnaast zijn een taxatierapport, de koop- of aannemingsovereenkomst en jaarcijfers voor ZZP’ers vereist. Vervolgens levert u aanvullende stukken aan, zoals uw meest recente aangifte inkomstenbelasting, een acceptatiebevestiging van de ORV inclusief verpanding, en een rekeningafschrift om eigen geld te bewijzen. U sluit het proces af met het ondertekenen van het renteaanbod.
Benodigde documenten en informatie over de VvE
Voor het afsluiten van een vve hypotheek heeft u specifieke documenten en informatie over de VvE nodig. Een appartementskoper heeft VvE-documentatie nodig voor de financiering, zodat de geldverstrekker de taxatie kan uitvoeren. De VvE moet jaarstukken, notulen en een meerjarenonderhoudsplan beschikbaar hebben. Jaarstukken en de begroting geven inzicht in de financiële situatie. Notulen van vergaderingen informeren over lopende zaken en activiteiten binnen de VvE. Sinds 1 januari 2018 is een goed onderbouwd onderhoudsplan verplicht voor elke VvE, die ook middelen moet reserveren. VvE-eigenaren hebben de splitsingsakte en het modelreglement nodig, dat de oprichting van de VvE moet bevatten volgens artikel 5:112 lid 1 sub e Burgerlijk Wetboek.
Rentepercentages en voorwaarden voor VvE-hypotheken
Voor kleine VvE’s is er een specifieke lening met een vast rentepercentage. De Toekomstbestendig Wonen Zakelijke lening voor VvE’s met maximaal 7 woningen biedt een rente van 2,80 procent zonder NHG-borg. Dit tarief geldt voor VvE’s met maximaal zeven woningen of appartementen. Voor actuele rentepercentages en andere voorwaarden voor VvE-hypotheken is het aan te raden om de rentestanden van diverse geldverstrekkers te vergelijken. De exacte voorwaarden, inclusief die voor NHG en lening-tot-waarde, variëren per aanbieder.
Maximale hypotheekbedragen en NHG bij VvE-woningen
Voor het afsluiten van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden specifieke maximale bedragen. Deze grenzen zijn ook van toepassing op VvE-woningen, mits de VvE aan de vereisten voldoet zoals een gezond financieel beleid en een meerjarenonderhoudsplan.
In 2024 bedroeg de maximale koopsom of marktwaarde van een woning voor NHG €435.000. De hypotheek mag dan maximaal 100% van deze waarde bedragen. Indien u energiebesparende maatregelen trof, kon de maximale hypotheek in 2024 oplopen tot €461.100, wat overeenkomt met 106% van de marktwaarde.
Voor 2025 is de NHG-grens verhoogd. De maximale koopsom of marktwaarde van de woning voor NHG is dan €487.000. Met energiebesparende maatregelen kan de maximale hypotheek in 2025 zelfs oplopen tot €516.220, eveneens 106% van de marktwaarde.
Het is belangrijk op te merken dat geldverstrekkers bij VvE-woningen naast de algemene NHG-voorwaarden ook de financiële gezondheid van de VvE beoordelen. Hierbij kijken ze naar de aanwezigheid van een actueel Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en voldoende reserves. Deze VvE-specifieke factoren kunnen invloed hebben op de uiteindelijke hypotheekmogelijkheden, zelfs binnen de gestelde NHG-grenzen.
Vergelijking van financieringsopties voor VvE’s
Voor VvE’s zijn er diverse financieringsopties beschikbaar om te investeren in het gebouw. U kunt denken aan leningen voor noodzakelijk onderhoud, verduurzaming of het afkopen van erfpacht. Specifieke VvE-leningen, zoals een energiebespaarlening of een onderhoudslening, zijn hier voorbeelden van. Ook komen groene leningen en duurzaamheidsleningen in aanmerking, waarbij sommige zelfs belastingvoordeel kunnen opleveren.
Hypotheek versus VvE-lening
Een hypotheek en een VvE-lening verschillen in doel en voorwaarden. Een hypotheek is een lening waarbij uw woning als onderpand dient voor de financiering van een woningaankoop. Het biedt een rentevoordeel vergeleken met een persoonlijke lening. Een appartementseigenaar kan een hypotheek afsluiten, zelfs voor een appartement met een slapende VvE. U kunt een hypotheek aanvragen voor de financiering van een appartement met een slapende VvE. Een VvE-lening kunt u gebruiken voor investeringen zoals noodzakelijk onderhoud, verduurzaming van het gebouw of het afkopen van erfpacht. Voor een VvE-lening komt u in aanmerking als u een professionele VvE Beheerder heeft en minimaal 5 verschillende leden. Voor individuele woningeigenaren blijft de hypotheek de standaardkeuze, terwijl de VvE-lening gericht is op collectieve investeringen in het gebouw.
Lening via het Restauratiefonds en andere stimuleringsregelingen
Het Restauratiefonds biedt VvE’s financiering voor restauratie, verduurzaming en herbestemming van monumenten. U kunt een laagrentende lening krijgen, zoals de Duurzame Monumenten-Lening, met een rente van 1,0% voor 10 jaar vast. Deze leningen zijn vergoedingsvrij extra af te lossen. Per lid mag de lening maximaal €30.000 bedragen. Voor subsidievoorfinanciering via een Overbruggingslening draagt u de subsidierechten over aan het Restauratiefonds.
Subsidiemogelijkheden voor energiebesparende maatregelen binnen VvE’s
VvE’s kunnen subsidie aanvragen voor energiebesparende maatregelen. De Subsidieregeling Verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaars (SVVE) dekt de volledige verduurzaming van een VvE-gebouw. Deze regeling richt zich op het verduurzamen van woningen. Het jaarbudget voor deze subsidie is €58.500.000. Ook de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) is beschikbaar voor VvE’s, vooral voor appartementencomplexen. Voor isolatiesubsidie via de SEEH waren twee of meer isolatiemaatregelen nodig. Nieuwe regelingen maken subsidie al mogelijk vanaf één energiebesparende maatregel.
Invloed van de VvE op individuele hypotheekaanvragen
De status van uw VvE beïnvloedt direct uw individuele hypotheekaanvraag, waarbij een actieve VvE een vereiste is voor hypotheekverstrekking en de VvE-status bij een appartement extra aandacht vereist. Een slapende VvE veroorzaakt problemen en heeft invloed op de hypotheekvoorwaarden, waardoor geldverstrekkers geen lening verstrekken of weinig hypotheekverstrekkers een lening verstrekken. Ook een lakse VvE of het ontbreken van een onderhoudsplan of voldoende reservefonds kan leiden tot een lagere financiering dan u vraagt.
Wat te doen bij een slapende of problematische VvE?
Een slapende of problematische VvE vereist actie van u als woningbezitter. U moet de VvE activeren door administratieve en financiële zaken te regelen, zoals het kiezen van een bestuur en het plannen van ledenvergaderingen. Dit begint met het organiseren van een vergadering met alle bewoners om overeenstemming te bereiken over bijdragen en de samenstelling van het bestuur. Verzamel de juiste juridische en financiële documenten van de VvE en benoem bestuursleden. Het ‘wakker schudden’ van een slapende VvE kan ongeveer drie weken in beslag nemen. Een actieve VvE plant minimaal één keer per jaar een vergadering over financiën en onderhoud. Het hele activatieproces omvat zes stappen.
Advies inwinnen bij een hypotheekadviseur gespecialiseerd in VvE’s
Het inwinnen van advies bij een hypotheekadviseur gespecialiseerd in VvE’s is verstandig. Een slapende VvE kan namelijk leiden tot moeilijkheden bij het verkrijgen van een hypotheek. De status van de VvE beïnvloedt de moeilijkheidsgraad van het verkrijgen van een hypotheek, met verhoogde weigeringen of strengere toetsing. Ook heeft de VvE beperkte invloed op de hypotheekhoogte, behalve als deze inactief is. Hypotheekadvieskantoren zoals V&W Adviseurs specialiseren in hypotheken en bieden onafhankelijk en persoonlijk advies. Zij richten zich bijvoorbeeld op advocaat-ondernemers. Ook VvAA adviseurs geven deskundig hypotheekadvies, waarbij rekening wordt gehouden met toekomstige inkomsten.
Kan ik een hypotheek krijgen als de VvE geen reservefonds heeft?
Een vve hypotheek krijgen als de VvE geen reservefonds heeft, is lastig. Banken stellen een actieve VvE als vereiste voor hypotheekverstrekking. Zij willen zien dat er voldoende reserves zijn voor reparatie en onderhoud. Sinds 2018 is elke Nederlandse VvE wettelijk verplicht om een reservefonds bij te houden voor toekomstige onderhoudskosten. Een woningkoper in een appartementencomplex met een slapende VvE ondervindt hierdoor moeilijkheden bij het verkrijgen van een hypotheek. Zonder een onderhoudsplan of voldoende reservefonds kan een appartementkoper problemen krijgen met de hypotheekverstrekking. Dit kan zelfs leiden tot minder financiering dan aangevraagd, of ertoe dat weinig hypotheekverstrekkers een lening verstrekken. De VvE moet jaarlijks storten in dit reservefonds en zorgen voor een minimale reservering voor groot onderhoud.
Hoe werkt de NHG bij een woning met VvE?
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) werkt voor een woning met VvE via de Stimuleringslening kleine VvE. Deze lening is beschikbaar voor VvE’s met maximaal zeven leden en individuele appartementseigenaren binnen zo’n VvE kunnen hiervan gebruikmaken. U kunt de lening gebruiken voor verduurzaming en achterstallig onderhoud. NHG staat borg voor de VvE, bijvoorbeeld bij betalingsachterstanden van een VvE-lid. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) voert de NHG uit. NHG stelt zelf geen bestuurderscommissie of meerjarig onderhoudsplan verplicht voor appartementseigenaren, al kan een geldverstrekker hier wel om vragen.
