U krijgt geen hypotheek wanneer uw inkomen te laag is of de woningwaarde onvoldoende blijkt. Dit geldt ook voor huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek, zeker bij een lager pensioeninkomen. Op deze pagina leest u meer over de specifieke redenen voor afwijzing en wat u dan kunt doen.
Een deel van de huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek komt niet in aanmerking voor een nieuwe hypotheek. Vooral ouderen met een gedaald inkomen die niets hebben afgelost, krijgen mogelijk geen nieuwe hypotheek. U kunt dan geen nieuwe lening krijgen of uw huidige lening verlengen.
Problemen ontstaan ook bij het oversluiten of verlengen van de hypotheek wanneer de woning minder waard is of het inkomen lager is, bijvoorbeeld door pensionering. Een nieuwe hypotheek afsluiten na het einde van de looptijd is niet gegarandeerd. Een hypotheekvrije huiseigenaar kan wel een nieuwe hypotheek afsluiten met overwaarde, zelfs bij een lager inkomen.
Wat betekent het om geen hypotheek te krijgen?
Geen hypotheek krijgen betekent dat uw aanvraag wordt afgewezen, vaak door een gebrek aan inkomen of eigen geld. Bent u werkloos, dan is een hypotheek meestal niet mogelijk.
Zelfs zonder werk of inkomen kunt u in uitzonderlijke gevallen een hypotheek krijgen, bijvoorbeeld als u overwaarde op een woning heeft. Het is ook lastig om een hypotheek te krijgen zonder eigen geld. Een verhuurhypotheek is dan geen optie, omdat daarvoor een eigen inleg en aflossingsverplichtingen gelden.
Belangrijkste redenen voor hypotheekafwijzing
Wanneer u geen hypotheek krijgt, zijn er diverse redenen voor afwijzing. Een geldverstrekker mag een aanvraag afwijzen als u niet aan de voorwaarden voldoet of als er risico’s zijn. De belangrijkste redenen hiervoor zijn:
- Onvoldoende inkomen of financiële draagkracht
- Een negatieve BKR-registratie of hoge schuldenlast
- Een onstabiele of onzekere arbeidsrelatie
- Uw leeftijd en pensioenleeftijd
- De waarde en staat van het huis
Onvoldoende inkomen of financiële draagkracht
U krijgt geen hypotheek als uw inkomen of financiële draagkracht onvoldoende is. Geldverstrekkers wijzen een leningaanvraag af wanneer uw resterend inkomen na vaste lasten te laag is. Dit betekent dat uw leefoverschot onvoldoende is om de woonlasten te dragen. Zonder inkomen kunt u meestal geen geld lenen. Ook een zakelijke lening kan uw financiële situatie negatief beïnvloeden en leiden tot afwijzing van een hypotheekaanvraag. Een aanvrager van een overbruggingshypotheek moet bijvoorbeeld voldoende eigen geld of inkomen aantonen voor dubbele lasten. Zelfs het verlengen van een aflossingsvrije hypotheek kan problematisch zijn bij een inkomenstoets, vooral met een pensioeninkomen. Een huiseigenaar zonder voldoende spaargeld of salaris past ook niet bij specifieke producten zoals de Spaargroei Hypotheek, vanwege een onvoldoende financiële buffer.
Negatieve BKR-registratie en schulden
Een negatieve BKR-registratie is een groot risico om geen hypotheek te krijgen. Zo’n registratie ontstaat al bij een betalingsachterstand van twee maanden of meer. Dit kan zelfs door kleine schulden gebeuren. Een negatieve BKR-registratie leidt tot verminderde kredietwaardigheid. Hypotheekverstrekkers zijn hierdoor terughoudend en wijzen uw aanvraag af.
Onstabiele of onzekere arbeidsrelatie
Een onstabiele of onzekere arbeidsrelatie kan direct leiden tot het niet krijgen van een hypotheek. Een verstoorde arbeidsrelatie kan namelijk resulteren in ontslag, waardoor uw inkomen wegvalt. Ook onzekere werkenden blijven langdurig in een onzekere situatie, wat geldverstrekkers zien als een risico. Geldverstrekkers eisen een stabiel inkomen om de maandlasten te kunnen dragen. Zonder die stabiliteit wijzen zij uw hypotheekaanvraag af.
Waarde en staat van het huis
De waarde en staat van een woning zijn cruciaal voor uw hypotheekaanvraag. De staat van een woning heeft grote invloed op de woningwaarde en bepaalt mede de prijs van het huis. De huizenwaarde wordt bepaald door het type woning, perceelgrootte, leeftijd, afwerking, onderhoud, isolatie, energielabel en ligging. Vooral de onderhoudstoestand van een woning beïnvloedt de verkoopwaarde sterk; een goed onderhouden huis heeft een hogere waarde. Lekkende kranen of scheuren in de muur kunnen de waarde negatief beïnvloeden. De woningwaardebepaling hangt ook af van marktomstandigheden en recente verkoopprijzen. De marktwaarde houdt rekening met factoren die de waarde van een huis beïnvloeden, zoals inpandige kenmerken en aanpassingen. Voor de meeste mensen betekent dit dat investeren in onderhoud de kans op een hypotheek vergroot. Stel, u wilt een huis kopen met veel achterstallig onderhoud; dan kan de bank de waarde lager inschatten.
Hoe bepaalt de bank of je een hypotheek krijgt?
De bank bepaalt of je een hypotheek krijgt door jouw persoonlijke financiële situatie en de waarde van de woning zorgvuldig te beoordelen. Hierbij kijkt de bank naar factoren zoals je inkomen, eventuele schulden, BKR-registraties en de hypotheeknormen. De uiteindelijke beslissing over het verstrekken van een hypotheek hangt af van deze beoordeling en de ingediende documenten.
Risico-inschatting en kredietwaardigheid
Banken en kredietverstrekkers beoordelen uw kredietwaardigheid en maken een risico-inschatting om te bepalen of u een hypotheek krijgt. Deze beoordeling kijkt naar verschillende criteria, zoals uw inkomsten, schuldenlast en uitgavenpatroon. Ook
bestaande schulden en uitstaande leningen, zoals een creditcard met een drempel van 1000 euro of meer, beïnvloeden uw kredietwaardigheid. Een lage kredietwaardigheid kan leiden tot afwijzing van uw leningaanvraag of hogere rentetarieven. In Nederland wordt een lage kredietscore geïnterpreteerd als een hoger risico. Banken evalueren ook uw BKR-status, leeftijd en eerdere leningen om een totaal risicoprofiel per aanvrager te maken.
Rol van het BKR en andere registers
Het Bureau Krediet Registratie (BKR) verzamelt en beheert kredietgegevens om problemen met schulden en kredieten te voorkomen. Dit register heeft een maatschappelijke taak: het bijhouden van alle kredieten in Nederland. Het BKR geeft deze informatie door aan banken en hypotheekverstrekkers, zodat zij kunnen bepalen of een lening verantwoord is. Meer dan tien miljoen mensen staan geregistreerd in het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI) van het BKR. Deze registraties, zowel positief als negatief, bieden inzicht in uw kredietgeschiedenis en beschermen u tegen overkreditering.
Wat kun je doen als je hypotheekaanvraag wordt afgewezen?
Als uw hypotheekaanvraag wordt afgewezen, kunt u verschillende stappen ondernemen om uw kansen te verbeteren. Een afwijzing door één bank betekent niet dat een aanvraag bij een andere financier geen kans heeft. U kunt bijvoorbeeld een nieuwe aanvraag indienen bij een andere bank of alternatieve financieringsvormen overwegen. Ook is het verstandig om feedback te vragen en advies in te winnen bij een hypotheekadviseur.
Alternatieve hypotheekvormen en geldverstrekkers
Als u geen traditionele hypotheek krijgt door bijvoorbeeld een onstabiele arbeidsrelatie of een negatieve BKR-registratie, kunnen alternatieve hypotheekvormen en geldverstrekkers een oplossing bieden. Deze innovatieve ondernemingen concurreren met traditionele banken en bieden vaak flexibelere voorwaarden. U vindt hierdoor mogelijkheden voor bijvoorbeeld zzp’ers, waar traditionele banken soms strenger zijn.
Alternatieve kredietverstrekkers hanteren vaak hogere rentetarieven, maar hebben soepelere acceptatiecriteria. Denk aan niet-bancaire zakelijke hypotheekaanbieders zoals October of Mogelijk. Ook voor particuliere leningen of crowdfundingplatforms kunt u hier terecht. Een tweede hypotheek bij een andere geldverstrekker is een optie voor extra financiering, al accepteren weinig partijen dit. Deze financiers nemen een toenemende rol over van banken, vooral bij buy-to-let financieringen.
Advies inwinnen bij een hypotheekadviseur
Het is raadzaam om advies in te winnen bij een hypotheekadviseur wanneer u een nieuwe hypotheek afsluit. Een erkend hypotheekadviseur adviseert u over uw hypotheekmogelijkheden en de financiële gevolgen. Dit is belangrijk omdat het gaat om een groot geldbedrag en langdurige maandlasten. U kunt advies krijgen bij een bank of een onafhankelijke adviseur. Vooral bij een baanwissel tijdens het hypotheekproces of als starter zonder ervaring is dit aan te raden. Een deskundig onafhankelijk hypotheekadvies helpt u bij goede financiële langetermijnbeslissingen. Zo weet u beter wanneer u wel of geen hypotheek krijgt.
Voorwaarden en eisen voor het krijgen van een hypotheek
Om een hypotheek te krijgen, moet u aan diverse voorwaarden en eisen voldoen die banken stellen. U moet voldoen aan de hypotheekeisen, zoals voldoende inkomen en woningwaarde. Een woningzoekende kan een hypotheek afsluiten, afhankelijk van inkomen, vaste lasten en andere leningen. Banken kunnen strengere voorwaarden hanteren, bijvoorbeeld bij een belastingschuld, wat leidt tot een hogere rente, of bij een opname boven 50% van de marktwaarde. Dit omvat onder meer minimale inkomenseisen, de benodigde eigen middelen en de invloed van uw leeftijd op de looptijd; ook overwaarde is soms een voorwaarde.
Eigen middelen en spaargeld
Eigen middelen en spaargeld vergroten uw kansen op een hypotheek. U kunt hiermee een deel van de woning financieren. Eigen middelen bestaan uit spaargeld, een spaarpolis, beleggingen of een schenking. Voor de woningaankoop kunnen dit ook aantoonbare giften zijn. Om de herkomst van uw spaargeld aan te tonen, gebruikt u een kopie van een recente jaaropgave van uw bank of beleggingsinstelling. Een recent bankafschrift met het actuele saldo volstaat ook. Eigen spaargeld is bovendien goedkoper dan geleend geld, omdat u geen rentekosten betaalt.
Leeftijdsgrenzen en looptijd van de hypotheek
De maximale looptijd van een hypotheek is 30 jaar. De looptijd ligt tussen de 10 en 30 jaar, al kunt u ook kiezen voor een kortere looptijd van bijvoorbeeld 20 jaar. Uw leeftijd en die van uw partner beïnvloeden de mogelijke looptijd, vooral als u bijna met pensioen gaat. Een looptijd van 30 jaar is dan vaak onwenselijk. Zo wordt voor een echtpaar in de zeventig een looptijd van 30 jaar als onrealistisch gezien. Ook de leeftijd van uw ouders kan de looptijd van de hypotheek beïnvloeden. Voor een opeethypotheek is de leeftijd van de hypotheeknemer en partner bepalend voor de maximale lening en looptijd.
Alternatieven als je geen hypotheek kunt krijgen
Als u geen hypotheek kunt krijgen, zijn er verschillende alternatieven om toch een woning te financieren. U kunt bijvoorbeeld denken aan een familielening of het inbrengen van eigen spaargeld. Ook zijn er andere financieringsvormen, zoals een persoonlijke lening, die een oplossing kunnen bieden.
Huis kopen met een familielening of borgstelling
Een familielening is een hypotheekoptie waarbij u geld leent van ouders of andere familieleden. Deze vorm staat ook bekend als familiehypotheek of familiebanklening. Deze constructie stelt een woningkoper in staat om een huis deels te financieren. Zelfs zonder eigen geld kunt u hiervan gebruikmaken. Met een familiehypotheek kunt u soms meer lenen dan bij een traditionele bank. Dit kan zelfs toegang geven tot een woning zonder direct aan alle bankvoorwaarden te voldoen, een uitkomst als u geen hypotheek krijgt.
Huurkoop en andere financieringsvormen
Huurkoop is een financieringsvorm voor wie geen hypotheek kan krijgen. Het is een alternatief voor bancaire financiering van vastgoed. Huurkoop is een vorm van koop op afbetaling en lenen. U huurt het product en krijgt pas eigendom na de laatste aflossing. Maandelijkse aflossingen zijn verplicht. Huurkoop biedt de mogelijkheid tot 100% financiering. De leenvoorwaarden, zoals rente, aflossingsbedrag en looptijd, staan vast. Dit geeft u financiële zekerheid.
Samen een hypotheek aanvragen
Een gezamenlijke hypotheekaanvraag kan worden afgewezen als de financiële situatie van één van de partners niet toereikend is. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer de partner die de woning overneemt de hypotheek niet alleen kan betalen. Woningkopers kunnen wel samen een huis kopen en de hypotheek op één naam afsluiten, mits er voldoende inleg is voor de gewenste hypotheek. Voor elke hypotheekaanvraag in Nederland is eigen geld nodig, met name voor de kosten koper. Zonder deze eigen middelen wordt het moeilijk om een hypotheek te krijgen.
Hypotheek met een WIA-uitkering
Een woningkoper met een WIA-uitkering kan een hypotheek afsluiten, maar de complexiteit en de inkomensaanname voor de maximale hypotheekberekening hangen af van de specifieke vorm van de uitkering. Als u een **IVA-uitkering** heeft, zien hypotheekverstrekkers dit inkomen als vast en wordt het volledig meegenomen bij de hypotheekberekening, waardoor u op basis van dit inkomen een hypotheek kunt krijgen omdat de IVA-uitkering vast van aard is.
Bij een **WGA-uitkering** ligt dit anders. Een woningkoper met dit type WIA-uitkering kan geen hypotheek krijgen op basis van de uitkering, omdat er geen zekerheid is voor de hypotheekverstrekker. Het inkomen uit een WGA-uitkering mag niet worden meegenomen bij een hypotheekaanvraag, want deze is bijna altijd tijdelijk en de einddatum onzeker, en een herkeuring kan plaatsvinden waardoor u geen gegarandeerde uitkering heeft. Toch zijn er mogelijkheden: een persoon met een WGA-uitkering kan mogelijk een hypotheek krijgen als de partner een eigen arbeidsinkomen heeft, of als er voldoende eigen middelen zijn. De vorm van uw WIA-uitkering bepaalt dus sterk uw hypotheekmogelijkheden. Een WIA-, IVA-, WAO- of WGA-uitkering kan meetellen als hypotheekinkomen, mits het een blijvend karakter heeft en dit blijkt uit het toekenningsbesluit.
Hypotheek zonder vast contract
Een hypotheek zonder vast contract is in Nederland zeker mogelijk. Geldverstrekkers kijken dan naar uw arbeidsverleden of verdienpotentie. Voor veel mensen zonder vast contract is de intentieverklaring van de werkgever de meest directe route. Denk aan een zzp’er die al jaren stabiel werkt, of een uitzendkracht die uitzicht heeft op een vaste aanstelling. Hoe overtuigt u de bank van uw stabiliteit? U kunt ook een hypotheek krijgen als u minimaal drie aaneengesloten jaren heeft gewerkt. Geldverstrekkers toetsen dan uw flexinkomen over de laatste drie jaar. Soms is een aanvullende verklaring van uw werkgever of uitzendbureau nodig. De gemiddelde inkomsten van de laatste jaren zijn dan bepalend.
Kan ik een hypotheek krijgen als ik zelfstandig ondernemer ben?
Ja, een zelfstandig ondernemer kan een hypotheek krijgen in Nederland. De voorwaarden verschillen wel van die voor werknemers in loondienst, omdat je geen vast inkomen hebt. Geldverstrekkers beoordelen je inkomen vaak over de laatste drie kalenderjaren. Sommige aanbieders vereisen minimaal één jaar ondernemen, terwijl anderen, zoals Impact Hypotheken, minimaal twee volledige boekjaren als zelfstandige vragen. Een ondernemer kan een hypotheek krijgen na 1 jaar zelfstandig ondernemerschap en zelfs al een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijgen, mits je een inkomensverklaring aanlevert. Het is cruciaal om te weten dat je als kortgeleden gestarte ondernemer mogelijk een lagere hypotheek krijgt. Ook kan het verkrijgen van een hypotheek lastiger zijn voor ondernemers met een eenmanszaak.
Wat doet een negatieve BKR-registratie met mijn hypotheekkans?
Een negatieve BKR-registratie vermindert je kansen op een hypotheek aanzienlijk. Zo’n registratie kan zelfs leiden tot een afwijzing van je hypotheekaanvraag, zeker bij een betalingsachterstand van twee maanden of langer. Bijvoorbeeld, bij Nationale Nederlanden verlaagt een negatieve BKR-registratie de goedkeuringskans voor een hypotheek. Het maakt het ook moeilijker om een hypotheek met NHG te krijgen of je bestaande hypotheek over te sluiten. De exacte impact op je maximale hypotheek hangt af van het type registratie en de hoogte van de schuld.
Wat zijn de gevolgen van mijn leeftijd voor een hypotheek?
De gevolgen van uw leeftijd voor een hypotheek zijn aanzienlijk, vooral als u ouder bent dan 56 of 57 jaar. Vanaf die leeftijd houden hypotheekverstrekkers rekening met uw pensioeninkomen, wat vaak lager is dan uw huidige inkomen. Dit kan leiden tot een lagere maximale hypotheek dan u verwacht. Het is lastiger om een hypotheek af te sluiten op latere leeftijd dan op jongere leeftijd, en 60-65 jarigen krijgen moeilijker een hypotheek met een looptijd van 30 jaar. Toch kunnen senioren, zelfs boven de 65 jaar, nog een hypotheek krijgen, al gelden er strengere eisen. Een woningkoper van 85 jaar met een gemiddeld salaris kan bijvoorbeeld nog een hypotheek van €148.191 krijgen met een looptijd van 30 jaar en een rentevaste periode van 10 jaar.
Welke stappen kan ik nemen na een hypotheekafwijzing?
Als uw hypotheekaanvraag is afgewezen, zijn er concrete stappen die u kunt nemen om uw kansen te verbeteren.
- U kunt een nieuwe hypotheekaanvraag indienen bij een andere bank. Dit is vooral relevant als de ontbindende voorwaarde al verstreken is.
- Schakel een hypotheekadviseur in. Deze kan u helpen om sneller een nieuwe aanvraag bij een andere financier te doen.
