Bij Rabobank krijgt een hypotheek voor een verhuurd huis een renteopslag van 1,35 procent. Deze opslag geldt bovenop de standaard renteopslagen en is van toepassing als u leent voor andere doeleinden dan een eigen woning. De hoogte van deze renteopslag hangt af van de openstaande hypotheekschuld en de verhouding tussen het geleende bedrag en de woningwaarde. In dit artikel leest u wat de voorwaarden zijn, hoe de aanvraag werkt en welk advies Rabobank biedt voor een verhuurhypotheek.
Wat zijn huurinkomsten en hoe beïnvloeden ze je hypotheekmogelijkheden?
Huurinkomsten zijn de geldbedragen die u ontvangt uit de verhuur van een woning of kamers. Ze kunnen uw hypotheekmogelijkheden beïnvloeden doordat ze meetellen in de inkomensberekening voor een hypotheek. Geldverstrekkers, waaronder Rabobank, kunnen deze inkomsten meenemen bij het bepalen van uw maximale hypotheek.
Dit gebeurt wel onder specifieke voorwaarden. Zo moeten de huurinkomsten voorspelbaar en stabiel zijn. Belangrijk is dat de huurinkomsten vrij beschikbaar zijn en dat de hypotheeklasten hiervan afgetrokken worden. Voor een tweede woning worden huurinkomsten vaak voor 70 procent meegenomen in het toetsinkomen. Bij een verhuurde woning kan dit oplopen tot maximaal 80 procent van de netto huurinkomsten. Huurinkomsten uit verhuur van een beleggingspand worden ook deels meegeteld als inkomen. Een woningkoper kan slechts een beperkte hoeveelheid verwachte huurinkomsten meenemen in de hypotheekberekening. Het is een misvatting dat alle huurinkomsten volledig meetellen; ze worden altijd deels meegenomen. Dit betekent dat u niet zomaar 100% van uw huur kunt optellen bij uw inkomen.
Voorwaarden van Rabobank voor het meenemen van huurinkomsten bij een hypotheek
Rabobank staat toe dat u huurinkomsten meeneemt bij een hypotheekaanvraag, maar dit kan alleen onder specifieke voorwaarden, zoals de Plus voorwaarden. Voor een volledig overzicht van de Rabobank hypotheekproducten en de bijbehorende voorwaarden is het raadzaam om direct contact op te nemen met de bank of hun officiële kanalen te raadplegen. Deze voorwaarden omvatten onder meer het aantal te verhuren panden, de maximale financiering en de benodigde toestemmingen van zowel de bank als de gemeente.
Vereisten voor de verhuurde woning en huurovereenkomst
Voor de verhuurde woning en de huurovereenkomst gelden specifieke vereisten. U moet als verhuurder een huurovereenkomst opstellen en deze schriftelijk vastleggen, zoals de Wet goed verhuurderschap voorschrijft. Het huurcontract moet door zowel u als de huurder ondertekend zijn en u moet het schriftelijk verstrekken. Dit moet gebeuren voordat de huurder de woning betrekt. Als particuliere verhuurder moet u altijd een huurovereenkomst hebben en voldoen aan het huurrecht. De verhuurde woning zelf moet aan bepaalde verhuurvoorwaarden voldoen, waarvoor vaak toestemming van uw hypotheekverstrekker nodig is.
Maximale hypotheek berekenen met huurinkomsten
De maximale hypotheek voor een verhuurhypotheek baseert zich vooral op de huurinkomsten van het verhuurde vastgoed. Deze verwachte huurinkomsten tellen deels mee als inkomen. U mag 70 procent van uw huurinkomsten optellen bij uw bruto jaarinkomen voor de maximale hypotheekberekening. Deze inkomsten moeten wel vrij beschikbaar zijn. De hypotheeklast wordt berekend met uw toetsinkomen, inclusief de meegerekende huurinkomsten, vermenigvuldigd met de woonquote. Dit bepaalt het maximale bedrag dat u maandelijks aan rente en aflossing kunt betalen. Houd er rekening mee dat de huurinkomsten verminderd worden met de hypotheeklasten van de verhuurde woning.
Fiscale gevolgen en regelgeving rondom huurinkomsten en hypotheek
De verhuur van een koopwoning heeft fiscale gevolgen en specifieke regelgeving, ook voor de eigenwoningregeling. Particuliere woningverhuur kan de hypotheekrenteaftrek beïnvloeden, welke een verhuurhypotheek uitsluit. De fiscaliteit van een verhuurde woning is door de fiscus gewijzigd, wat financiële consequenties heeft voor vastgoedbeleggers.
Belastingheffing over huurinkomsten
Huurinkomsten worden in Nederland belast via de vermogensrendementsheffing. Meestal vallen deze inkomsten uit een verhuurde woning onder Box 3 van de inkomstenbelasting. Voor het belastingjaar 2025 moet u als verhuurder belasting betalen over huurinkomsten uit verhuurd vastgoed. Dit geldt ook voor inkomsten uit de verhuur van een koophuis of een geërfd huis. Een belangrijke uitzondering is tijdelijke verhuur: deze huurinkomsten geeft u op in Box 1 van de inkomstenbelasting, waarbij 70% van de inkomsten wordt meegenomen.
Invloed van huurinkomsten op hypotheekrenteaftrek
De invloed van huurinkomsten op hypotheekrenteaftrek is complex en heeft vooral te maken met de belastingaangifte. Huurinkomsten beïnvloeden de hypotheekrenteaftrek, omdat de woning dan vaak niet meer als eigen woning geldt. De hypotheekrenteaftrek hangt af van uw hypotheekverleden. Hierbij spelen de duur en hoogte van eerdere hypotheken een rol. Ook factoren zoals het eigendom van de woning, wie de hypotheekhouder is en wie de bewoner is, zijn belangrijk. Gemaakte afspraken, bijvoorbeeld na een scheiding, bepalen ook mee. Wanneer de hypotheekrenteaftrek eindigt, stijgen uw netto hypotheeklasten. Voor huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek stijgen de netto maandlasten nadat de renteaftrekperiode van 30 jaar voorbij is.
Risico’s en aandachtspunten bij het meenemen van huurinkomsten in je hypotheekaanvraag
Het meenemen van huurinkomsten in uw hypotheekaanvraag bij Rabobank brengt specifieke financiële en gebruikelijke risico’s met zich mee. U kunt te maken krijgen met wegvallende of tegenvallende huurinkomsten, een waardedaling van het pand, of een stijging van de rente. Dit beïnvloedt de betaling van uw hypotheeklasten en heeft een negatief effect op het rendement, waardoor geldverstrekkers vaak een eigen inbreng vereisen en de huurinkomsten vrij beschikbaar moeten zijn.
Wat als de huurinkomsten wegvallen?
Wanneer huurinkomsten wegvallen, moet u zelf de maandlasten van de hypotheek betalen. Dit risico ontstaat als een woning tijdelijk leegstaat of wanneer een huurder de huur niet betaalt. Voor verhuurders met een verhuurhypotheek is dit een belangrijk inkomstenrisico. U kunt inkomsten verliezen als een huurder de huurverplichtingen niet nakomt. De maandelijkse hypotheeklasten blijven namelijk bestaan, ook zonder huurinkomsten. Dit maakt een goede financiële buffer essentieel.
Invloed op de lening en aflossingsmogelijkheden
De looptijd van uw hypothecaire lening beïnvloedt direct uw maandelijkse aflossingen en de totale rente die u betaalt. Een langere looptijd betekent lagere maandlasten, maar ook hogere totale rentekosten. De duur van de lening bepaalt ook de hoogte van het aflossingscomponent in uw maandbedrag. Daarnaast heeft de mogelijkheid tot extra aflossen invloed op uw maandlasten. Een extra aflossing verkort de looptijd van uw lening en verlaagt de rente over het resterende saldo. Dit leidt tot een daling van het rentedeel in uw maandbedrag en kan de loan-to-value ratio verlagen, wat soms een rentekorting oplevert. U betaalt dan minder rente en lost sneller af.
Alternatieven en aanvullende hypotheekopties voor verhuur bij Rabobank
Rabobank biedt specifieke hypotheekopties voor het financieren van verhuurd vastgoed. U kunt bijvoorbeeld een Rabobank Verhuurhypotheek afsluiten om een woning voor verhuur te financieren. Ook voor gedeeltelijke verhuur van uw woning zijn er mogelijkheden via de Rabobank PlusHypotheek. Deze opties helpen u bij het financieren van een tweede woning of bij het aanpassen van uw bestaande hypotheek met huurinkomsten.
Hypotheek voor een tweede woning of beleggingspand
Een hypotheek voor een tweede woning of beleggingspand heeft andere en vaak strengere voorwaarden dan een hypotheek voor uw eigen huis. Banken zoals Rabobank, ABN AMRO, BLG Wonen, NIBC en ING bieden deze optie aan, maar zijn kritisch op de financiering van verhuurde woningen. Voor de meeste banken kon u in 2023 maximaal 70% van het aankoopbedrag financieren met een hypotheek, wat een hogere eigen inbreng van 20% tot 50% van de koopsom vereist. Een beleggingshypotheek is specifiek geschikt voor vastgoedbeleggers die een tweede woning willen verhuren. Heeft u geen overwaarde op uw eigen huis, dan kunt u een investeringshypotheek gebruiken voor de aankoop van een tweede huis.
Overstappen of verhogen van je hypotheek met huurinkomsten
Als woningbezitter kunt u overstappen naar een verhuurhypotheek om uw woning permanent te verhuren. U kunt ook uw bestaande hypotheek oversluiten naar een nieuwe hypotheek. Dit oversluiten kan leiden tot een verhoging van de hypotheek, vooral als de woningwaarde is gestegen of u hogere inkomsten heeft. Een woningbezitter kan de hypotheek oversluiten en verhogen voor bijvoorbeeld een huisverbouwing of verduurzaming, mits het inkomen dit toelaat en de geldverstrekker goedkeuring geeft. Oversluiten biedt de kans op een geschiktere hypotheek bij een andere geldverstrekker, wat uw maandlasten kan verlagen als de marktrente lager is dan uw huidige rente. Het aanpassen van een bestaande hypotheek door oversluiten is een mogelijkheid bij dalende rentes of veranderende wensen. Vaak is het verhogen van de hypotheek een tweede keuze na oversluiten.
Stappenplan: zo vraag je een hypotheek aan met huurinkomsten bij Rabobank
Een Rabobank Verhuurhypotheek aanvragen met huurinkomsten doorloopt een aantal stappen. Eerst berekent u uw maximale hypotheek en analyseert u uw financiële situatie. Daarna volgen een vrijblijvend oriëntatiegesprek en een persoonlijk adviesgesprek. Belangrijk is dat u altijd toestemming vraagt bij zowel de bank als de gemeente voordat u een woning met een bestaande hypotheek gaat verhuren.
Benodigde documenten en bewijs van huurinkomsten
Voor een hypotheekaanvraag met huurinkomsten heeft u specifieke documenten nodig. U levert een kopie van uw geldige identiteitsbewijs aan. Essentieel zijn de huurovereenkomsten en bewijs van huurbijschrijving. De huurinkomsten moeten vast en bestendig zijn, wat u aantoont met een huurcontract van minimaal 12 maanden en bankafschriften. Verder zijn een hypotheekoverzicht, belastingaangifte en een BKR-overzicht nodig. Soms vraagt de geldverstrekker ook om een Inkomensverklaring verhuur of Beoordelingsverklaring verhuur.
Adviesgesprek en berekening van je maximale hypotheek
Een adviesgesprek met een hypotheekadviseur is essentieel voor een precieze bepaling van uw maximale leenbedrag en maandlasten. Tijdens dit gesprek maakt de hypotheekadviseur een berekening van uw maximale hypotheek, specifiek afgestemd op uw persoonlijke situatie. U krijgt inzicht in uw maximale leencapaciteit, de verwachte maandlasten en een passende hypotheekvorm. Een gratis oriëntatiegesprek helpt u al om een inschatting te krijgen van het maximale hypotheekbedrag en de maandlasten, gebaseerd op de actuele hypotheekrente. Met aanvullende informatie kan de adviseur een nog preciezere berekening maken. Zo ontdekt u wat u daadwerkelijk kunt lenen voor uw droomwoning.
Hypotheekrente en vergelijkbare opties bij andere banken
Specifieke hypotheekrente tarieven van Rabobank voor huurinkomsten, en hoe deze zich verhouden tot andere banken, zijn niet direct beschikbaar in de feiten. Toch is het belangrijk om te weten dat de hypotheekrente voor een verhuurhypotheek per aanbieder varieert. Elke bank heeft namelijk een eigen variabel rentetarief. Het is daarom slim om de hypotheekrente en voorwaarden van verschillende banken te vergelijken. Zo kunt u de rente verlagen en mogelijk een andere hypotheek vinden die een lagere rente biedt.
De hypotheekrente moet concurrerend zijn met andere banken op de Nederlandse hypotheekmarkt. Gemiddeld ligt de hypotheekrente bij banken 0,67% hoger dan de scherpste rente. Dit toont aan hoe belangrijk het is om grondig te vergelijken, aangezien er aanzienlijke verschillen kunnen zijn in de rentetarieven tussen diverse aanbieders, inclusief de grote banken. Adviseurs zoals Hypotheek Visie vergelijken het aanbod van wel 40 banken en geldverstrekkers. Ook Van ‘t Goor Hypotheken & Verzekeringen biedt een vergelijking van hypotheekopties bij 35 aanbieders.
Kan ik mijn hypotheek verhogen op basis van nieuwe huurinkomsten?
U kunt uw hypotheek verhogen. Rabobank neemt huurinkomsten mee in de beoordeling van uw aanvraag, waarbij de specifieke impact afhangt van de aard van de inkomsten en de geldende acceptatiecriteria. De mogelijkheid tot een verhoging van een verhuurhypotheek hangt af van diverse factoren, waaronder uw totale inkomen (inclusief huurinkomsten), uw vaste lasten en financiële verplichtingen. Daarnaast spelen de overwaarde van de woning, de hoogte van de huidige hypotheek en de waarde van de woning een belangrijke rol bij het bepalen van de maximale verhoging. U dient voldoende inkomen te genereren om de hogere maandlasten te kunnen dragen.
Wanneer is het verstandig om advies in te winnen over huurinkomsten en hypotheek?
Het is verstandig om advies in te winnen over huurinkomsten en hypotheek zodra u overweegt een woning te verhuren. Een potentiële verhuurder wordt geadviseerd om te overleggen met een hypotheekadviseur. Dit geldt vooral wanneer u uw huidige woning wilt verhuren of een beleggingspand overweegt. Een adviseur helpt u de financiële impact en de specifieke voorwaarden van een verhuurhypotheek te begrijpen. Voor de meeste mensen is dit gesprek essentieel voordat u verdere stappen zet. U krijgt dan inzicht in de mogelijkheden bij bijvoorbeeld Rabobank.
