Kosten koper in een hypotheek kunnen niet worden meegefinancierd. Deze bijkomende kosten vallen buiten uw hypotheek en betaalt u van eigen geld. Gemiddeld bedragen ze ongeveer 6 procent van de koopsom. Zo betaalt u bij een koopsom van €300.000 circa €18.000 aan kosten koper. Op deze pagina leest u precies welke kosten dit zijn en hoe u hiermee omgaat.
Wat zijn kosten koper (k.k.) bij het kopen van een woning?
Kosten koper (k.k.) zijn eenmalige bijkomende kosten die u als woningkoper zelf betaalt bovenop de aankoopprijs. Deze kosten zijn noodzakelijk voor de eigendomsoverdracht van een bestaande woning in Nederland. De kern van de kosten koper omvat de overdrachtsbelasting en de civielrechtelijke notariskosten voor de leveringsakte en inschrijving bij het Kadaster. Gemiddeld bedragen deze kosten ongeveer 6 procent van de koopsom. Bij een koopsom van €400.000 bedragen de kosten koper circa €24.000. Daarnaast kunnen ook hypotheekadvieskosten en taxatiekosten onder de kosten koper vallen bij bestaande bouw.
Welke kosten vallen onder kosten koper?
De kosten koper (k.k.) bestaan uit de notariskosten en overdrachtsbelasting die u als koper betaalt bij de aankoop van een woning. Daarnaast komen de kadasterkosten voor rekening van de koper. Deze kosten koper omvatten ook overdrachtsbelasting. De kosten koper bestaan uit aanvullende uitgaven bij woningaankoop. Denk hierbij aan taxatiekosten, kosten voor een bouwkundige keuring, makelaarskosten, een bankgarantie en hypotheekadvieskosten.
Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting is een belasting op de eigendomsoverdracht van onroerend goed. Deze belasting betaalt u als koper bij de overdracht van een bestaand huis. Voor de meeste woningkopers die zelf in de woning gaan wonen, bedraagt de overdrachtsbelasting 2% van de aankoopwaarde. Er zijn ook situaties waarin een tarief van 8% of zelfs 10,4% van toepassing is. De berekening vindt plaats over de waarde in het economisch verkeer, wat de koopsom vermeerderd met onraadsgelden kan zijn. Deze belasting is een vast onderdeel van de kosten koper.
Notariskosten
Notariskosten zijn de kosten voor het passeren en registreren van de akte bij de aankoop van een woning. De notaris bepaalt deze kosten zelf, waardoor ze per kantoor kunnen verschillen. Deze kosten bestaan uit de werkzaamheden, bijkomende kosten en btw. Gemiddeld liggen de notariskosten voor een woning in Nederland rond de €1.200. De tarieven kunnen echter sterk variëren per notariskantoor, soms wel tussen €600 en €1.000. Voor het opstellen van de akte van levering variëren de kosten bijvoorbeeld tussen €375 en €1.000. Voor een aanpassing van de hypotheekakte liggen de kosten gemiddeld tussen €600 en €800. Het loont daarom om de tarieven van verschillende notariskantoren te vergelijken.
Kosten Kadaster
De Kadasterkosten zijn de kosten voor het inschrijven van uw woning in het Kadaster. Voor 2025 bedraagt het standaardtarief hiervoor €103,50. Dit tarief geldt wanneer specifieke banken de benodigde documenten digitaal aanleveren. Deze digitale aanlevering maakt het proces efficiënter en voordeliger.
Wanneer de aanlevering niet digitaal gebeurt, of in specifieke gevallen zoals bij het gebruik van volmachten, kunnen de kosten in 2025 oplopen tot €181,00.
Ter vergelijking: in 2024 waren de kosten voor digitaal aanleveren €94,50. Voor niet-digitale aanlevering bedroegen de kosten in 2024 €165,00. Het verschil tussen digitaal en niet-digitaal aanleveren is dus duidelijk zichtbaar en van invloed op de totale kosten.
Makelaarskosten en overige bijkomende kosten
Makelaarskosten zijn een deel van de bijkomende kosten koper. U betaalt deze voor een aankoopmakelaar die u begeleidt bij het kopen van een huis. Deze kosten bestaan uit opstartkosten en een makelaarscourtage, en zijn onderhandelbaar. Een makelaar kan extra kosten rekenen voor aanvullende diensten zoals kadasteronderzoek, bezichtigingen of taxatie. Lees offertes daarom goed door. De makelaarskosten kunnen oplopen tot 2 procent van de aankoopsom van de woning, inclusief btw. Andere bijkomende kosten zijn bijvoorbeeld hypotheekadvies, een bouwkundige keuring, taxatiekosten en een bankgarantie. In totaal bedragen de bijkomende kosten vaak 5-6% van de koopsom.
Kun je kosten koper meefinancieren in je hypotheek?
Nee, in de meeste gevallen kunt u de kosten koper niet meefinancieren in uw hypotheek. Sinds 2018 mag u namelijk maximaal 100% van de woningwaarde lenen voor uw hypotheek. Dit betekent dat u de kosten koper uit eigen middelen moet betalen. Er zijn echter uitzonderingen mogelijk, zoals wanneer de taxatiewaarde van de woning hoger is dan de koopsom. De exacte voorwaarden en het maximaal mee te financieren bedrag bespreken we verderop.
Voorwaarden en regels voor meefinancieren van kosten koper
Sinds 2018 mag u de kosten koper meestal niet meefinancieren in uw hypotheek, zeker niet bij een bestaande woning. U leent namelijk maximaal 100% van de woningwaarde. Dit betekent dat u de kosten koper uit eigen middelen moet betalen, vaak uit eigen spaargeld. Deze bijkomende kosten bedragen vaak 4 tot 6 procent van de aankoopprijs. Bij een woning van €300.000 betekent dit €12.000 tot €18.000 aan eigen geld voor notariskosten en taxatiekosten. De exacte hoogte van de kosten koper wordt beïnvloed door de koopsom en de specifieke diensten die u afneemt. Er zijn uitzonderingen mogelijk, bijvoorbeeld bij een hogere taxatiewaarde dan de koopsom, voldoende eigen geld, overwaarde of extra leencapaciteit.
Zijn kosten koper fiscaal aftrekbaar?
Ja, een deel van de kosten koper is fiscaal aftrekbaar in Nederland. U kunt deze kosten één keer aftrekken in box 1, waardoor u minder inkomstenbelasting betaalt. Dit geldt voor diverse kostenposten die verbonden zijn aan uw hypotheek. Zo zijn de kosten voor een hypotheekadviseur aftrekbaar. Ook de notariskosten voor de hypotheekakte en kadastrale rechten voor deze akte kunt u aftrekken. Verder zijn taxatiekosten en de kosten voor de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) fiscaal aftrekbaar. Zelfs bereidstellingsprovisie valt onder de aftrekbare kosten. De Belastingdienst erkent deze specifieke kosten. Echter, niet alle kosten koper zijn aftrekbaar. De overdrachtsbelasting en de kosten voor een aankoopmakelaar kunt u bijvoorbeeld niet aftrekken.
Hoe bereken je jouw totale kosten koper?
U berekent de totale kosten koper door de verschillende bijkomende kosten van de woning op te tellen. Deze kosten koper omvatten overdrachtsbelasting, notariskosten, advieskosten, taxatiekosten en een bouwkundige keuring. Voor de meeste kopers is het percentage van de koopsom de meest praktische manier om de kosten koper in te schatten.
Gemiddeld liggen deze kosten in 2025 tussen de 4% en 6% van de totale aankoopwaarde. De kosten koper kunnen variëren van 3% tot 10% van de verkoopprijs. Bij een woning van €300.000 rekent u bijvoorbeeld op 2,5% tot 3% van de koopsom, wat ongeveer €9.000 is. In 2023 bedroegen de kosten koper gemiddeld 2,6% van de koopsom, inclusief 2% overdrachtsbelasting en 0,6% notariskosten. Voor een huis van €400.000 liggen de kosten koper gemiddeld tussen de €17.000 en €18.000, wat 4,5% tot 5% van de koopsom is. De totale kosten koper kunnen variëren van €8.000 tot €20.000, afhankelijk van de koopprijs en een eventuele startersvrijstelling.
Kosten koper en hypotheek berekenen
Het berekenen van uw kosten koper en de invloed hiervan op uw hypotheek begint met het optellen van de bijkomende kosten. Deze kosten koper kunnen niet worden meegefinancierd in uw hypotheek. U betaalt deze kosten daarom van uw eigen geld. De kosten koper vallen buiten de hypotheek, omdat de hypotheek gebaseerd is op de woningwaarde.
Voor een woning van €500.000 bedragen de kosten koper tussen de €20.000 en €30.000. In 2025 zijn de bijkomende kosten koper voor woningfinanciering ongeveer €5.000. Bij een hypotheek van €450.000 in 2024 lagen de kosten koper ook rond de €5.000. Met een startersvrijstelling op de overdrachtsbelasting bedragen de kosten koper €6.700 bij een hypotheek van €422.000. Zonder deze vrijstelling stijgen de kosten koper naar €15.200 voor dezelfde hypotheek. De hoogte van de kosten koper wordt sterk beïnvloed door factoren zoals de koopsom, de overdrachtsbelasting en eventuele vrijstellingen.
Wat is het verschil tussen kosten koper en vrij op naam?
Het verschil tussen kosten koper en vrij op naam zit in wie de aankoopkosten betaalt. Bij kosten koper betaalt u als koper deze kosten zelf. Dit zijn de kosten voor het op naam zetten van een bestaande woning. Denk hierbij aan overdrachtsbelasting, notaris- en kadasterkosten. Bij ‘vrij op naam’ betaalt de verkoper de overdrachtskosten, waardoor bepaalde wettelijke kosten niet voor uw rekening komen. Deze voorwaarde ziet u vaak bij de aankoop van een nieuwbouwwoning.
Kan ik kosten koper in termijnen betalen?
In principe betaal je de kosten koper met eigen geld. Dit is de regel die sinds 1 januari 2018 geldt. Toch kun je de kosten koper financieren via een persoonlijke lening. Deze financiering, vaak een consumptief krediet, betaal je dan in termijnen af. Soms is het zelfs mogelijk om de kosten koper mee te financieren in je hypotheek. Dit kan alleen bij een hogere woningwaarde of specifieke regelingen.
Hoe beïnvloeden kosten koper mijn maandlasten?
Kosten koper beïnvloeden uw hypotheekmaandlasten niet direct. Deze zijn bijkomende kosten bij de aankoop van een huis en betaalt u met eigen geld. De kosten koper bestaan uit diverse posten, zoals overdrachtsbelasting en hypotheekadvieskosten. Gemiddeld bedragen deze kosten 2% tot 6% van de aankoopprijs. Dit percentage kan variëren van 2 á 3% tot 4 tot 5% of zelfs 5 á 6% van het aankoopbedrag. Omdat u deze kosten niet meefinanciert in uw hypotheek, blijven uw maandelijkse hypotheeklasten ongewijzigd. Kiest u ervoor de kosten koper te financieren met een persoonlijke lening, dan krijgt u daarvoor wel aparte maandlasten.
Wat gebeurt er met kosten koper bij nieuwbouw?
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaalt u geen kosten koper. Dit komt omdat nieuwbouwwoningen vaak ‘vrij op naam’ (v.o.n.) worden geleverd, waardoor u geen overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte betaalt. Toch krijgt u te maken met andere bijkomende kosten. Deze bedragen gemiddeld 2% tot 3% van de koopsom. Denk hierbij aan bouwrente, kosten voor meerwerk, dubbele lasten, notariskosten voor de hypotheekakte, advieskosten en eventuele NHG-kosten. De uiteindelijke hoogte van deze bijkomende kosten wordt beïnvloed door factoren zoals de duur van de bouw, de omvang van het meerwerk en de specifieke advies- en notariskosten.
