De Starterslening overbrugt het financiële gat tussen de woningprijs en uw maximale hypotheek voor uw eerste huis. Deze aanvullende lening ondersteunt startende huizenkopers bij de aankoop van hun eerste woning. Op deze pagina leest u wat de kosten koper zijn. Ook ontdekt u hoe de Starterslening hierbij kan helpen, inclusief de voorwaarden en benodigd eigen geld.
Wat zijn kosten koper bij het kopen van een eerste woning?
Kosten koper zijn de extra uitgaven die u heeft bij de aankoop van een woning, bovenop de koopsom zelf. Deze kosten omvatten onder andere de overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatiekosten. Voor starters kunnen deze kosten oplopen tot tienduizenden euro’s, afhankelijk van de woningprijs. Wanneer een deel van deze kosten gefinancierd wordt, bijvoorbeeld via een aanvullende lening, kunnen hier rentekosten bij komen. Bij €10.000 geleend over 120 maanden tegen 4,5% rente, betaalt u circa €103,97 per maand; totale rente circa €2.477.
Welke kosten vallen onder kosten koper?
Kosten koper omvatten diverse uitgaven die u doet bij de aankoop van een woning. Hieronder vallen de overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten. Ook kosten voor een bouwkundige keuring, taxatiekosten, bankgarantie en makelaarskosten kunnen hierbij horen. Daarnaast zijn er hypotheekadvieskosten en andere advieskosten die onder de kosten koper vallen. Deze bijkomende kosten, zoals advieskosten, notariskosten en taxatiekosten, kunt u niet meefinancieren in uw hypotheek; u betaalt ze eenmalig zelf. Vaak bedragen de overdrachtsbelasting en notariskosten samen ongeveer 3% van de woningwaarde.
Hoe bereken je de totale kosten koper als starter?
De totale kosten koper als starter berekent u meestal als een percentage van de verkoopprijs. Deze kosten liggen gemiddeld tussen de 6% en 10% van de woningwaarde, of ongeveer 6% voor een bestaande woning. De overdrachtsbelasting en notariskosten vormen vaak al 3% van de woningwaarde. Gemiddeld liggen de totale kosten koper tussen de €8.000 en €20.000, met een veelvoorkomend bereik van €8.000 tot €15.000. Soms bedragen de kosten koper gemiddeld 2% à 3% van de aankoopprijs. Dit bedrag hangt af van de koopprijs en of u de startersvrijstelling kunt benutten. Bij een huis van €400.000 kunt u rekenen op zo’n €17.000 tot €18.000 aan kosten koper. Met de startersvrijstelling zijn de kosten bij een hypotheek van €422.000 €6.700, terwijl ze zonder vrijstelling €15.200 bedragen.
Wat is een starterslening en hoe werkt deze?
Een starterslening is een aanvullende lening op uw reguliere hypotheek, speciaal voor starters op de woningmarkt. Deze lening vergroot uw leencapaciteit en is vaak renteloos in de eerste jaren, wat u helpt bij de aankoop van uw eerste koophuis. Meer details over deze aanvullende starterslening, inclusief de voorwaarden en de aflossing, vindt u verderop in dit artikel.
De rol van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN)
Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) is de centrale instantie die verantwoordelijk is voor het verlenen van Startersleningen. Zij zorgen voor de uitgifte en de verstrekking van deze leningen. Het SVn beslist ook over de hoogte en toekenning van een Starterslening. Daarnaast verzorgen zij de financiële en administratieve afhandeling en voeren de financiële toets uit voor uw aanvraag.
Voorwaarden van de starterslening bij gemeenten en provincies
De voorwaarden voor een starterslening worden vastgesteld door uw gemeente of provincie. Gemeenten in Nederland bepalen de specifieke eisen waaraan starters moeten voldoen. Deze voorwaarden kunnen per gemeente verschillen. Denk hierbij aan het maximale leenbedrag, de koopsomlimiet en de rentevrije periode. Niet iedere gemeente verstrekt een starterslening. U heeft altijd een toezegging nodig van de gemeente of provincie waar u woont om de lening aan te vragen.
Rente en aflossing van de starterslening
De Starterslening kent een rente- en aflossingsvrije periode van drie jaar. Na deze periode starten de maandelijkse betalingen voor zowel de Starterslening als de Combinatielening. Dit gebeurt vanaf het vierde jaar na het afsluiten van de hypotheek, mits uw inkomen voldoende is. Als uw inkomen ontoereikend blijft, kunt u rente- en aflossingsvrij blijven, zoals in de gemeente Haarlemmermeer onder bepaalde voorwaarden. Vanaf het moment dat u rente en aflossing betaalt, kunt u deze opnemen in uw belastingaangifte voor fiscaal voordeel. De leningnemer betaalt dan rente en aflossing tot maximaal 30 jaar.
Kun je de kosten koper meefinancieren met een starterslening?
Nee, de kosten koper zelf kunt u niet meefinancieren met een starterslening. Deze kosten betaalt u uit eigen middelen. Wel kunnen verbeterkosten en meerwerk soms als onderdeel van de starterslening worden gefinancierd. Daarnaast betaalt u een eenmalig bedrag van €750 aan afsluitkosten voor de Starterslening aan SVN.
Welke kosten koper komen in aanmerking voor financiering?
Hoewel de kosten koper zelf niet direct in de starterslening of hypotheek zijn mee te financieren, zijn er wel specifieke posten die u kunt financieren. Verbeterkosten en meerwerk aan de woning kunt u soms wel meenemen in de starterslening. Ook de eenmalige afsluitkosten van €750 voor de Starterslening aan SVN zijn financierbaar. Voor de overige kosten koper kunt u een persoonlijke lening of consumptief krediet overwegen, mits uw inkomen dit toelaat. Bepaalde aankoop- en financieringskosten, zoals hypotheekadvies en notariskosten voor de hypotheek, zijn bovendien fiscaal aftrekbaar.
Hoeveel eigen geld heb je nodig naast de starterslening?
U heeft eigen geld nodig naast de starterslening, want een hypotheek voor starters vereist altijd een eigen inbreng. Starters in Nederland moeten maximaal 20.000 euro eigen geld inbrengen. Voor een alleenstaande starter die een eengezinswoning van meer dan € 200.000 koopt, is eigen geld inleggen noodzakelijk. De hoogte van de Starterslening hangt af van uw inkomen, eigen vermogen en gemeentelijke voorwaarden. Het bedrag dat u via de Starterslening kunt lenen, is afhankelijk van het eigen vermogen van de hypotheekaanvrager. De hoogte van de Starterslening hangt ook af van het eigen vermogen van de starter. De SVn Starterslening is eveneens afhankelijk van het eigen vermogen van de starter. Daarnaast speelt het inkomen van de starter een rol bij de hoogte van de Starterslening. Een aanvrager mag als alleenstaande maximaal €50.000 eigen geld hebben, of €100.000 met een partner.
Combinatielening naast de starterslening
De Starterslening bestaat uit twee delen: de Starterslening zelf en een Combinatielening. Deze Combinatielening is een extra lening die altijd samen met de Starterslening wordt verstrekt en aangeboden. U kunt de Combinatielening naast de Starterslening afsluiten. De maximale hoogte van de Combinatielening is gelijk aan het bedrag van de Starterslening, en deze blijft daartoe beperkt. Dit leningdeel start op nul en groeit maandelijks door de niet betaalde aflossing van de Starterslening. Belangrijk is dat de Combinatielening direct begint met het aflossen van de Starterslening.
Eigen spaargeld en andere financieringsopties voor kosten koper
Eigen spaargeld is de meest directe en voordelige manier om de kosten koper te financieren. U betaalt geen rente over dit bedrag, waardoor het de goedkoopste financieringswijze is. Door spaargeld te gebruiken, vermijdt u ook advies-, afsluit- en notariskosten die bij een lening komen kijken. Dit geeft u meer flexibiliteit en zekerheid, omdat u geen extra lening hoeft af te sluiten. Houd wel altijd een voldoende buffer aan voor onverwachte uitgaven.
Stappen om een starterslening aan te vragen voor kosten koper
Om een starterslening aan te vragen voor kosten koper, start u het proces bij uw gemeente. U dient de aanvraag zelf in, vaak direct na het ondertekenen van het koopcontract en met een inkomensverklaring. Daarna vraagt u een offerte aan via SVn. Hoewel u de kosten koper uit eigen middelen betaalt, kunnen de afsluitkosten van €750, notariskosten en eventuele taxatiekosten wel via de lening worden voldaan. Het is belangrijk dat u tot de doelgroep van de Starterslening behoort, de gemeentelijke voorwaarden controleert, uw benodigde lening berekent en de juiste documenten voorbereidt.
Controleer de voorwaarden bij jouw gemeente of provincie
Je gemeente of provincie stelt de voorwaarden vast voor een Starterslening. Controleer deze goed voordat je een aanvraag indient. Je gemeente controleert bijvoorbeeld of je voldoet aan de voorwaarden, zoals de eis voor een aanvraag briefadres. De specifieke regels kunnen dus per locatie in Nederland verschillen.
Bereken je kosten koper en benodigde lening
Om je kosten koper en de benodigde lening te berekenen, is het belangrijk om te weten dat de kosten koper bovenop de koopsom komen. Deze kosten variëren doorgaans van **2% tot 6%** van de aankoopsom. De belangrijkste onderdelen zijn de overdrachtsbelasting (meestal **2%** van de koopsom) en notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte. Daarnaast zijn er kosten voor taxatie, hypotheekadvies en eventueel een bouwkundige keuring.
Voor starters onder de 35 jaar, die een woning kopen onder een bepaalde prijsgrens (in 2024: €510.000), geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit verlaagt de kosten koper aanzienlijk.
In 2023 bedroegen de kosten koper gemiddeld 2,6% van de koopsom, inclusief 2% overdrachtsbelasting en 0,6% notariskosten.
**Rekenvoorbeeld voor een woning van €400.000:**
* **Zonder startersvrijstelling:** De kosten koper bedragen dan ongeveer €17.000 – €18.000 (circa 4.25% – 4.5% van de koopsom).
* **Met startersvrijstelling:** De kosten koper liggen dan rond de €8.000 – €9.000 (circa 2% – 2.25% van de koopsom).
De Starterslening kan helpen om het verschil tussen de koopsom en je maximale hypotheek te overbruggen. Hoewel de Starterslening niet bedoeld is om de volledige kosten koper te financieren – deze betaal je veelal uit eigen middelen – kan het wel bijdragen aan de totale financieringsbehoefte voor je eerste huis.
Is de rente van de starterslening altijd lager dan een reguliere hypotheek?
De rente van de starterslening is niet altijd lager dan die van een reguliere hypotheek; dit hangt af van de periode. In de eerste drie jaar is de rente over de Starterslening lager dan de gebruikelijke rente. Dit verlaagt de maandlasten en zorgt voor lagere kosten dan een reguliere hypotheek. Na deze rentevrije periode ligt de rente van een starterslening echter vaak hoger dan de huidige hypotheekrentes. Dit kan leiden tot enkele honderden euro’s hogere kosten per jaar vergeleken met een gewone hypotheek. Het is een nadeel dat de rente van de starterslening dan hoger is dan die van een gewone hypotheek. Vergelijk daarom altijd de rente van de Starterslening met die van een geldverstrekker voor dezelfde rentevaste periode.
Kan ik de starterslening ook gebruiken voor de aankoop van een nieuwbouwwoning?
Ja, u kunt de starterslening gebruiken voor de aankoop van een nieuwbouwwoning. Deze lening is beschikbaar voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw in Nederland. Vanaf 2 december 2022 kunnen woningkopers met een nieuwbouwwoning in Nederlandse gemeenten gebruikmaken van de Starterslening. U mag de woning kopen binnen een koopprijsgrens. In de gemeente Maashorst is dit bijvoorbeeld maximaal 85% van de betaalbaarheidsgrens van de Rijks Overheid. Dit geldt ook voor meerwerk of renovatie aan uw nieuwe huis.
Wat gebeurt er na de eerste drie jaar rentevrij aflossen?
Na de eerste drie jaar rentevrij aflossen, begint u met het betalen van rente en aflossing. Dit geldt voor zowel de Starterslening als de Combinatielening. De aflossing gebeurt annuïtair, als uw inkomen toereikend is. Kunt u de maandlasten na drie jaar niet volledig betalen, dan kunt u een hertoets aanvragen. De rente en aflossing zijn fiscaal aftrekbaar. Na de eerste periode wordt de rente van de Starterslening herzien en voor de volgende vijftien jaar opnieuw vastgesteld.
Zijn er gemeenten die geen starterslening aanbieden?
Ja, niet alle gemeenten in Nederland bieden een Starterslening aan. In 2017 verstrekten 218 van de 388 Nederlandse gemeenten deze lening. Dit betekent dat ongeveer 30 procent van de gemeenten geen Starterslening aanbiedt. Het is een feit dat niet iedere gemeente een Starterslening verstrekt. De beschikbaarheid verschilt per gemeente, en niet alle gemeenten bieden dit aan. Bovendien hanteert elke gemeente eigen voorwaarden voor de Starterslening, wat betekent dat de regels per locatie kunnen variëren. U moet dus altijd controleren of uw eigen gemeente de Starterslening verstrekt en welke specifieke voorwaarden daar gelden.
