Een hypotheek met NHG verhogen zonder NHG is mogelijk wanneer de totale hypotheek de NHG-grens overschrijdt. Voor 2025 is deze grens €450.000. Dit betekent dat een deel van de hypotheek met NHG blijft, terwijl het verhoogde deel zonder NHG wordt gefinancierd. Een hypotheekverhoging zonder NHG kan leiden tot een hogere hypotheekrente. Een hogere lening zonder NHG is dan mogelijk, al heeft een hypotheek zonder NHG doorgaans een hogere rente. Op deze pagina leest u meer over de voorwaarden, gevolgen en mogelijkheden van deze constructie.
Wat betekent het om je hypotheek met NHG te verhogen zonder NHG?
Een hypotheek met NHG verhogen zonder NHG betekent dat u een deel van uw lening met NHG behoudt, terwijl het verhoogde deel geen NHG-dekking heeft. Dit is mogelijk wanneer de totale hypotheek de NHG-grens van €450.000 voor 2025 overschrijdt. Een hypotheekverhoging zonder NHG kan leiden tot een verhoogde hypotheekrente, omdat de bank een hogere risico-opslag toepast.
Hoewel een hogere rente een nadeel lijkt, biedt deze constructie wel de mogelijkheid voor een hogere lening. De rente neemt toe naarmate de hypotheek hoger is ten opzichte van de marktwaarde van uw woning. Een risico-opslag geldt vaak als de hypotheek zonder NHG hoger is dan 50 tot 60 procent van de woningwaarde. Het is verstandig om de hogere leenruimte af te wegen tegen de mogelijke hogere rentekosten. Stel, u heeft veel afgelost op uw woning en de waarde is gestegen. Dan kan een gestegen woningwaarde of extra aflossing de rente-opslag verlagen. U moet hiervoor wel zelf het initiatief nemen bij uw geldverstrekker.
Voorwaarden en gevolgen van een hypotheekverhoging zonder NHG
Wanneer u uw hypotheek met NHG verhoogt zonder NHG, gelden er andere voorwaarden en gevolgen dan bij een volledige NHG-hypotheek. Een hypotheekverhoging zonder NHG kan leiden tot een verhoogde hypotheekrente, die hoger kan zijn dan bij een hypotheek met NHG. Dit komt omdat het verhoogde deel geen NHG-dekking heeft en de bank daardoor een verhoogd risico loopt. De hypotheekrente zonder NHG neemt toe naarmate het hypotheekbedrag hoger is ten opzichte van de woningwaarde. Dit hogere risico voor de bank, vooral bij een hypotheek die hoger is dan 50-60% van de woningwaarde, resulteert in een risico-opslag. Deze verschillen in voorwaarden en de financiële gevolgen zonder NHG-beveiliging worden hieronder verder toegelicht.
Verschillen in voorwaarden tussen wel en geen NHG bij verhoging
De voorwaarden voor een hypotheekverhoging verschillen duidelijk tussen een deel met en een deel zonder NHG. Voor een verhoging met NHG moet de totale hypotheek, inclusief de verhoging, onder de NHG-grens van €450.000 blijven in 2025. Het totaalbedrag van de huidige hypotheek en de verhoging mag bij NHG niet hoger zijn dan het maximale leenbedrag met Nationale Hypotheek Garantie. Een bestaande hypotheek zonder NHG kan soms wel met NHG verhoogd worden tot de NHG kostengrens. Een lening met NHG kan alleen verhoogd worden met een verhoogde inschrijving als de verhoging ook met NHG wordt afgesloten. Een verhoging met NHG vereist een nieuw taxatierapport en brengt de betaling van borgtochtprovisie met zich mee over het te verhogen leningdeel. Ook mag een huiseigenaar bij een NHG-oversluiting geen aflossingsvrij deel opnemen in het verhoogde hypotheekdeel. Deze specifieke eisen maken de keuze voor een hypotheekverhoging complexer dan u misschien denkt.
Risico’s en financiële gevolgen zonder NHG-beveiliging
Een hypotheek zonder NHG brengt specifieke risico’s en financiële gevolgen met zich mee. U betaalt een hogere hypotheekrente, vaak door een risico-opslag. Deze risico-opslag is de belangrijkste financiële consequentie die u zonder NHG kunt verwachten. De opslag komt bovenop de basisrente, vooral als u (bijna) maximaal leent. De bank rekent deze risico-opslag op de hypotheekrente, bijvoorbeeld aan het einde van uw rentevaste periode. Het risico voor de bank neemt toe naarmate het hypotheekbedrag groter is ten opzichte van de woningwaarde, waarbij de loan-to-value ratio een bepalende factor is. Een hypotheek zonder NHG die hoger is dan 50-60% van de woningwaarde leidt tot een risico-opslag bij de rente. Een ander belangrijk financieel risico is dat u geen vergoeding van de restschuld krijgt bij gedwongen verkoop.
Hoe kun je je hypotheek verhogen zonder NHG? Stappen en proces
U kunt uw hypotheek zonder NHG verhogen op verschillende manieren. Denk hierbij aan onderhands verhogen, een tweede hypotheek afsluiten of uw hypotheek verhogen en oversluiten. Het proces omvat stappen zoals het inwinnen van informatie, het bespreken van uw mogelijkheden en het aanvragen van een offerte. Een hypotheekadviseur kan u hierbij begeleiden. Een onderhandse verhoging is vaak mogelijk zonder notaris, mits er voldoende ruimte is in de bestaande hypothecaire inschrijving.
Maximaal leenbedrag berekenen zonder NHG
Het maximale leenbedrag zonder NHG hangt sterk af van uw persoonlijke financiële situatie. Uw inkomen, leeftijd en eventuele schulden bepalen hoeveel u kunt lenen. Ook uw vaste lasten, woonsituatie en burgerlijke staat spelen een rol. Zelfs de gekozen hypotheekrente en de rentevaste periode zijn van invloed. Een concrete manier om uw maximale leenbedrag te bepalen, is door het verschil te berekenen tussen 80% van de WOZ-waarde van uw woning en uw resterende hypotheek. Voor wie huurinkomsten heeft, kunnen deze meetellen voor een hogere maximale hypotheek zonder NHG. Bij het oversluiten van een hypotheek kunt u soms tot 100% van de waarde van uw huis lenen. De berekening van uw maximale leenbedrag zonder NHG is dan ook een persoonlijke puzzel die maatwerk vereist.
Notariskosten en advieskosten bij verhoging
Voor het verhogen van uw hypotheek krijgt u te maken met notariskosten. Deze kosten liggen gemiddeld tussen €500 en €1.500 in Nederland voor het afsluiten of verhogen van een hypotheek. Specifiek voor het aanpassen van de hypotheekakte, bijvoorbeeld bij overwaarde opnemen, bedragen de notariskosten in 2025 ongeveer €600 tot €800. Soms variëren ze tussen €600 en €1.000. Bij een herinschrijving van de hypotheek is een gemiddelde prijs van €780 gebruikelijk. De notariskosten kunnen aanzienlijk verschillen tussen notarissen bij het opstellen van een akte, zeker bij extra werkzaamheden zoals inschrijven in het Kadaster of aanpassen van aktes. Het is daarom verstandig om de kosten van verschillende notarissen te vergelijken. Specifieke advieskosten voor een hypotheekverhoging zijn niet beschikbaar in de huidige bronnen. Ze hangen af van de adviseur en de complexiteit van uw situatie.
Invloed op hypotheekrenteaftrek en fiscaal voordeel
Een hypotheekverhoging kan fiscaal voordeel opleveren via de hypotheekrenteaftrek. Dit is het recht om betaalde hypotheekrente af te trekken van uw belastbaar inkomen. Hierdoor betaalt u minder inkomstenbelasting. Vooral een verhoging voor verbouwing of verduurzaming komt hiervoor in aanmerking. Ook de kosten die u maakt voor de hypotheekverhoging zijn fiscaal aftrekbaar.
Alternatieven voor het verhogen van je hypotheek zonder NHG
Wanneer u extra financiering nodig heeft, zijn er naast het verhogen van uw hypotheek zonder NHG ook andere opties. U kunt bijvoorbeeld een tweede hypotheek afsluiten bij een andere geldverstrekker. Een andere mogelijkheid is het oversluiten van uw hypotheek. Ook kunt u overwegen om de overwaarde van uw woning op te nemen.
Aanvullende hypotheek afsluiten zonder NHG
U kunt een aanvullende hypotheek zonder NHG afsluiten om een hoger leenbedrag te krijgen of om vrij besteedbaar geld uit uw woning op te nemen. Dit is vooral voordelig als u minder dan 60% van de woningwaarde leent, want dan kan de rente zelfs lager uitvallen dan met NHG. U kunt consumptief extra geld lenen tot 50% van de marktwaarde van uw woning. Zonder NHG betaalt u wel vaak een hogere hypotheekrente door een risico-opslag. Deze opslag kan echter verlagen als u meer heeft afgelost of uw woning in waarde is gestegen.
Wanneer is het verstandig om NHG te behouden of juist niet?
Het is verstandig om NHG te behouden wanneer uw huidige betaalbaarheid centraal staat, bijvoorbeeld bij een relatiebeëindiging waarbij u de woning wilt behouden. De beheercriteria van NHG zijn dan een belangrijk richtpunt voor die betaalbaarheid. Echter, deze criteria zijn niet altijd voldoende voor de financiële bestendigheid op lange termijn.U kiest ervoor om NHG niet te behouden als u een hoger bedrag wilt lenen dan de NHG-grens toelaat. Dit kan leiden tot een hogere rente, maar geeft u wel de mogelijkheid voor een grotere lening. Voor de meeste mensen blijft NHG een waardevol vangnet.
Hulp en advies bij het verhogen van je hypotheek zonder NHG
Hulp en advies zijn essentieel wanneer u uw hypotheek met NHG wilt verhogen zonder NHG. Een adviseur kan u begeleiden bij de mogelijkheden voor een hoger leenbedrag of vrij besteedbaar geld, en de gevolgen van een potentieel verhoogde hypotheekrente. Ook kan advies helpen bij het benutten van kansen voor een lagere rente, bijvoorbeeld door extra aflossingen of een gestegen woningwaarde.
Rol van hypotheekadviseurs en NHG-hulp
Hypotheekadviseurs bieden u specifiek NHG hypotheekadvies. Zij geven advies over een hypotheek met NHG en helpen u bij de keuze tussen een hypotheek met of zonder NHG. Dit advies is aanbevolen voor passend gebruik van NHG. Een adviseur kan beoordelen of u in aanmerking komt voor een NHG-hypotheek. Ook geven zij of uw bank advies over de NHG-regels en mogelijkheden. Bij een NHG-aanvraag helpen zij met navigeren door de opties en stellen een plan van aanpak op. Voor ondernemers, die vaak een complex aanvraagproces hebben, zijn hypotheekadviseurs zelfs aanbevolen. Een adviseur beoordeelt ook het nut van oversluiten naar NHG, passend bij uw persoonlijke situatie.
Specifieke situaties: relatie eindigt, inkomen verandert
Een relatiebreuk of een veranderd inkomen heeft directe gevolgen voor uw hypotheek. Bij een echtscheiding daalt het inkomen vaak met 20% omdat één inkomen twee huishoudens moet onderhouden. Ongehuwde samenwonenden ervaren na een relatiebreuk regelmatig nadelige financiële verrassingen. Partneralimentatie kan eindigen bij overlijden, hertrouwen of een nieuwe relatie. De hoogte ervan kan ook wijzigen door de financiële situatie van uw ex-partner. Onvoorziene wijzigingen in uw financiële situatie kunnen leiden tot betalingsproblemen. Daarom is het belangrijk uw hypotheek en Voorlopige Teruggave direct aan te passen bij grote veranderingen. Een financiële dienstverlener kan u hierbij helpen. Een verslechterde financiële situatie verlaagt bovendien de kans op gunstige oversluitvoorwaarden.
ING hypotheek verhogen zonder advies: wat zijn de mogelijkheden?
Als u uw ING hypotheek met NHG wilt verhogen zonder advies, zijn er specifieke mogelijkheden. Een woningbezitter met een ING-hypotheek kan de verhoging zelf aanvragen, zonder adviseur. U kunt tot €140.000 lenen voor een verbouwing, vaak zonder advies. Dit heet ‘execution only’. U regelt dan zelf de verhoging en maakt uw eigen keuzes. Een hypotheekverhoging zonder advies is mogelijk onder voorwaarden, bijvoorbeeld bij een kleine verhoging. U kunt uw hypotheek op drie manieren verhogen. Denk aan onderhands verhogen, een tweede hypotheek, of verhogen en oversluiten. Onderhands verhogen kan soms zonder notarisbezoek. Dit is mogelijk als uw hypotheek bij de notaris al hoger was ingeschreven. Zo bespaart u op advies- en notariskosten.
NHG van hypotheek verwijderen: wat zijn de gevolgen?
Het verwijderen van NHG van uw hypotheek heeft directe gevolgen voor uw rente en de bescherming bij restschuld.
Een hypotheek zonder NHG resulteert vaak in een hogere hypotheekrente, soms tot 0,5% meer, omdat geldverstrekkers een groter risico lopen. Dit kan ook leiden tot een rente-opslag als de lening niet meer aan de NHG-eisen voldoet. Toch kan een hypotheek zonder NHG op termijn een lagere rente-opslag krijgen als u aflost of uw woning in waarde stijgt.
Zonder NHG verliest u de voordelen van risicobeperking, zoals de kwijtschelding van restschuld. NHG kan namelijk de restschuld kwijtschelden bij verkoop van een woning met verlies, bijvoorbeeld door arbeidsongeschiktheid of inkomensverlies. Het Waarborgfonds Eigen Woningen neemt dan in sommige gevallen een deel van de restschuld over.
Kan ik mijn hypotheek verhogen zonder notaris?
Ja, u kunt uw hypotheek verhogen zonder notaris. Dit kan als u bij de aankoop al een hogere hypotheek heeft laten opnemen dan u direct nodig had. Zo’n onderhandse verhoging is mogelijk tot het bedrag van de hypothecaire inschrijving, zonder tussenkomst van een notaris. Een woningbezitter kan zo bijvoorbeeld de hypotheek verhogen zonder notariskosten tot €50.000,-, vaak voor een verbouwing. Is er geen hogere inschrijving of onvoldoende ruimte, dan moet u wel langs de notaris. Ook via een adviseur is een hypotheekverhoging zonder notarisbezoek soms mogelijk.
Hoe beïnvloedt het ontbreken van NHG mijn maandlasten?
Het ontbreken van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) beïnvloedt uw maandlasten direct. Een hypotheek met NHG heeft lagere maandlasten. Zonder NHG leidt uw hypotheek tot hogere maandelijkse woonlasten dan een hypotheek met NHG, omdat geldverstrekkers een hoger risico inschatten. Dit kan de rente tot 0,5 procent hoger maken, vooral als u meer dan 60% van de woningwaarde leent. Deze verlaging van de hypotheekrente door NHG leidt tot lagere netto maandlasten. Voor een hypotheek van €250.000 met een looptijd van 30 jaar kan de rentekorting bij NHG een besparing van ruim €100 per maand opleveren. Zonder NHG moet u deze hogere maandlasten kunnen dragen. Bovendien zorgen variabele rentes zonder NHG voor onzekere maandlasten, en bij een korte rentevaste periode zonder NHG kunt u te maken krijgen met hogere maandlasten als de rentes stijgen.
