Airbnb hypotheek: wat mag en kan bij verhuur van je woning?

Een Airbnb hypotheek maakt het mogelijk om uw woning met hypotheek te verhuren, maar dit vereist altijd toestemming van uw hypotheekverstrekker. Zonder deze goedkeuring riskeert u het verlies van uw lening. Houd er rekening mee dat een verhuurhypotheek niet afgesloten kan worden voor Airbnb-verhuur. Deze pagina legt uit wat u moet regelen, zoals het checken van uw verzekeringen op dekking bij verhuur aan toeristen en het betalen van inkomstenbelasting over 70% van de verhuurinkomsten.

Wat is een Airbnb hypotheek en hoe werkt het verhuren met een hypotheek?

Een Airbnb hypotheek is geen apart hypotheekproduct; het gaat om het verhuren van uw woning met een bestaande hypotheek. U moet hiervoor altijd toestemming vragen aan uw hypotheekverstrekker. Dit is nodig omdat de meeste hypotheekaktes een huurbeding bevatten. Zonder deze goedkeuring riskeert u het verlies van uw lening. Een particuliere verhuurder mag zijn koopwoning tijdelijk verhuren via Airbnb, mits de hypotheekvoorwaarden dit toestaan en de hypotheekverstrekker akkoord gaat. Dit kan zowel de hele woning als een gedeelte ervan betreffen.

Welke toestemming is nodig van je hypotheekverstrekker voor Airbnb-verhuur?

Voor het verhuren van uw woning via Airbnb heeft u altijd schriftelijke toestemming nodig van uw hypotheekverstrekker. Dit geldt zowel voor de hele woning als voor een gedeelte ervan. Uw hypotheekverstrekker moet akkoord gaan omdat uw woning dient als onderpand voor de hypotheek. De specifieke voorwaarden voor deze toestemming zijn afhankelijk van uw hypotheekvoorwaarden.

Juridische en gemeentelijke regels bij het verhuren via Airbnb

Huiseigenaren die hun woning via Airbnb verhuren, moeten voldoen aan gemeentelijke regels en verordeningen. Elke gemeente stelt publiekrechtelijke voorwaarden en heeft eigen regels voor woningverhuur. Vaak is een gemeentelijke vergunning nodig voor Airbnb-gebruik, vooral bij verhuur via online platforms. Deze regels en toestemmingseisen kunnen specifiek zijn, afhankelijk van bijvoorbeeld het aantal verhuurde kamers.

U moet de lokale regelgeving goed controleren voordat u begint met verhuren. Een algemene aanpak werkt niet, want de regels verschillen per gemeente. Zo kent Amsterdam bijvoorbeeld strikte en aangescherpte regels voor Airbnb-verhuur. Daarnaast kan een Vereniging Van Eigenaren (VvE) ook regels hebben. Overtreding hiervan kan leiden tot een boete voor de Airbnb-verhuurder.

Gevolgen van Airbnb-verhuur voor je hypotheek, verzekering en belasting

De gevolgen van Airbnb-verhuur voor uw hypotheek en verzekering zijn aanzienlijk. U moet altijd toestemming vragen aan uw hypotheekverstrekker, want zonder hun goedkeuring riskeert u het verlies van uw lening of zelfs een verplichte verkoop van de woning. Hypotheekverstrekkers kunnen bezwaar maken tegen Airbnb-verhuur, aangezien een reguliere hypotheek meestal niet geschikt is voor verhuur aan derden en een specifieke verhuurhypotheek niet kan worden afgesloten voor Airbnb-verhuur. Dit maakt aanpassing van de hypotheekvoorwaarden noodzakelijk als verhuur toch wordt toegestaan. Wat betreft verzekeringen, gelden woon- en inboedelverzekeringen vaak alleen voor privégebruik, waardoor uw woning verhuurd via Airbnb dan niet verzekerd is. U moet uw verzekeraar informeren over de tijdelijke verhuur, anders kunnen schades niet worden vergoed. Gelukkig kan verhuur via Airbnb wel verzekerd worden, bijvoorbeeld als u maximaal drie kamers in uw eigen woning verhuurt, of via speciale Airbnb-verzekeringen of aanvullende dekking Verhuur.

Over de inkomsten uit Airbnb-verhuur moet u belasting betalen. U betaalt inkomstenbelasting over 70% van het inkomen, met een belastingpercentage van 37,1 procent.

Risico’s en gevolgen bij overtreding van hypotheekvoorwaarden bij Airbnb-verhuur

De risico’s en gevolgen bij overtreding van de hypotheekvoorwaarden voor Airbnb-verhuur zijn aanzienlijk. Verhuurt u uw woning zonder toestemming van de bank, dan riskeert u dat de hypotheekverstrekker de lening opeist. Dit kan leiden tot een verplichte verkoop van uw woning. Een verhuurder riskeert zelfs de onmiddellijke terugbetaling van de volledige hypotheek.

Bijvoorbeeld, een woningverhuurder zonder ABN AMRO toestemming riskeert het opeisen van de hypotheek en andere sancties. U overtreedt dan het huurbeding, wat grote negatieve consequenties heeft. De bank kan u ook flinke boetes opleggen en de hypotheek stopzetten. Dit kan resulteren in onverzekerde en ongewenste situaties, met juridische problemen als gevolg van het niet naleven van de hypotheekvoorwaarden.

Alternatieven voor Airbnb-verhuur: verhuurhypotheek en andere opties

Een verhuurhypotheek is een alternatief voor een zelfbewoningshypotheek als u uw woning wilt verhuren aan derden. Voor een woningbezitter die verhuurt via Airbnb is in de meeste gevallen een verhuurhypotheek nodig. Echter, een verhuurhypotheek kan niet worden afgesloten voor Airbnb-verhuur. Geen enkele verhuurhypotheek staat commerciële of kortdurende verhuur via platforms zoals Airbnb toe. Dit betekent dat een woningkoper met een woningverhuur hypotheek niet voor kortere tijd mag verhuren via Airbnb of vergelijkbare platforms. Een verhuurhypotheek is bedoeld voor investeerders die een woning willen verhuren. Het maakt het mogelijk om een woning te kopen en te verhuren aan derden, zelfs als u al een hypotheek heeft. Een verhuurhypotheek vereist wel een aanpassing van de hypotheekvoorwaarden. Hoewel het de mogelijkheid biedt om een woning te verhuren, staan verhuurhypotheken niet altijd short-stay verhuur toe. Een verhuurhypotheek is dus geen oplossing voor wie de woning via Airbnb wil verhuren, maar biedt wel voordelen voor wie een woning wil kopen om te verhuren.

Stappenplan: zo regel je verantwoord Airbnb-verhuur met een hypotheek

Een woning met hypotheek verhuren via Airbnb vraagt om een zorgvuldige aanpak. Volg dit stappenplan om verantwoord te werk te gaan:

1. Vraag toestemming aan uw hypotheekverstrekker. U moet altijd schriftelijke goedkeuring krijgen van uw bank of hypotheekverstrekker voordat u uw huis of een deel ervan verhuurt. Zonder deze toestemming riskeert u het verlies van uw lening.
2. Controleer uw hypotheekakte. Hierin staat of er een huurbeding van toepassing is. Hypotheekverstrekkers kunnen bezwaar maken tegen Airbnb-verhuur.
3. Regel uw belastingzaken. Maak afspraken met de Belastingdienst over de toerekening van hypotheekrente en het eigenwoningforfait. Dit voorkomt verrassingen achteraf.
4. Ken de risico’s. Verhuurt u zonder de vereiste toestemming van de bank, dan kunt u uw lening verliezen of zelfs gedwongen worden uw woning te verkopen.

Hypotheek voor B&B: wat zijn de mogelijkheden?

Een hypotheek voor een Bed & Breakfast is haalbaar, mits u een goed voorbereid plan en een sterke financiële basis heeft. U kunt de verbouwing van uw woning naar een B&B financieren met een aanvullende hypotheek of een bouwdepot. De bank eist zekerheid over de winstgevendheid en inkomstenstroom van uw B&B. U moet aantonen dat de inkomsten voldoende zijn om de hypotheeklasten te dragen. Een bedrijf met een B&B, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, kan na drie jaar inkomen uit de onderneming laten meenemen voor de hypotheek.

Voor startende eigenaren kan een herziening van de hypotheek nodig zijn als een deel van de woning commercieel wordt gebruikt. Het is verstandig om uw hypotheekakte te controleren op voorwaarden voor commercieel gebruik. Een hypotheekadviseur of uw bank kan u hierbij adviseren. Een huiseigenaar met een B&B moet het starten van de B&B melden aan de hypotheekverstrekker. Ook kan een gastenverblijf in huis met hypotheek verhuurd worden als B&B, mits de bank toestemming geeft.

Hospitaverhuur hypotheek: wat je moet weten

Hospitaverhuur betekent dat u een deel van uw eigen woning verhuurt. Een woningbezitter die aan de vrijstellingsvoorwaarden voldoet, mag de hypotheekrente aftrekken voor belastingjaar 2025. Dit is een belangrijk voordeel bij deze vorm van verhuur.

Een woningkoper met hypotheek kan problemen ondervinden bij de bank als er een gastenverblijf is. Banken zien dit als een groter risico, omdat zij verwachten dat een gastenverblijf wordt verhuurd. Verder moet u uw huurders informeren over de hypotheekstatus van de woning. Hospitaverhuur met een hypotheek vraagt dus om transparantie.

U kunt een verhuurhypotheek afsluiten om een deel van uw woning te verhuren, ook al heeft u al een hypotheek. Een woningverhuur hypotheek financiert tot 80% van de woningwaarde in verhuurde staat. Houd er rekening mee dat een verhuurhypotheek vaak eigen geld vereist naast de hypotheek.

Mag ik mijn woning zonder toestemming via Airbnb verhuren?

Nee, u mag uw woning niet zonder toestemming via Airbnb verhuren als u een hypotheek heeft. Als particuliere verhuurder van een koopwoning riskeert u het verlies van uw lening wanneer u zonder toestemming van de bank verhuurt. Dit kan leiden tot een afgewezen hypotheeklening of zelfs een verplichte verkoop van uw woning. Daarnaast moet u, als uw woning deel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren (VvE), ook daar toestemming vragen voor Airbnb-verhuur. Doet u dit niet, dan kan de VvE u een boete opleggen.

Hoe beïnvloedt Airbnb-verhuur mijn hypotheekrente en voorwaarden?

Airbnb-verhuur van uw woning met een hypotheek kan uw hypotheekrente en voorwaarden direct beïnvloeden. Banken beschouwen verhuur als een hoger risico, wat leidt tot gewijzigde hypotheekvoorwaarden. Dit betekent vaak dat u een hogere rente betaalt en minder kunt lenen.

Deze gewijzigde voorwaarden zijn vergelijkbaar met de striktere voorwaarden en hogere kosten van een verhuurhypotheek. De rente van een verhuurhypotheek verschilt van reguliere hypotheekrente door deze verhoogde risico’s voor de geldverstrekker. Voor een verhuurdershypotheek ligt het rentepercentage bijvoorbeeld tussen de 3% en 4,5%.

Bij een lening van €200.000 tegen 3% rente over 30 jaar betaalt u dan circa €843,28 per maand. De totale rente over deze periode bedraagt ongeveer €103.580. Ook kunt u vaak maar 50% tot 90% van de waarde van de woning lenen, wat lagere leenmogelijkheden of hogere kosten met zich meebrengt.

Welke verzekeringen dekken Airbnb-verhuur?

Standaard woon- en inboedelverzekeringen dekken vaak geen schade bij Airbnb-verhuur, omdat verhuur van een woonhuis standaard is uitgesloten. U moet uw verzekeraar informeren over de tijdelijke verhuur om de voorwaarden van uw polissen te bespreken. Zonder toestemming vergoeden verzekeraars schades niet. Veel verzekeraars bieden dekking door aanpassing van de polisvoorwaarden of via een aanvullende dekking Verhuur. Een inboedelverzekering kan verhuur dekken onder specifieke voorwaarden, zoals maximaal drie kamers in eigen woning of niet meer dan 17 weken per jaar. Let op, deze inboedelverzekering biedt vaak alleen basisdekking, zonder Allrisk dekking of dekking voor vandalisme of diefstal door huurders. De Opstalverzekering van VvAA en de Goudse woonhuisverzekering bieden dekking voor verhuur aan toeristen of bij particulier verhuur/B&B.

Hoe werkt de belastingheffing bij Airbnb-verhuur?

Als u uw woning via Airbnb verhuurt, betaalt u inkomstenbelasting over de inkomsten. De Hoge Raad heeft in 2020 bepaald dat u belasting betaalt over 70% van de inkomsten uit tijdelijke verhuur. Dit geldt als de huurder niet op uw adres is ingeschreven en u de benodigde vergunningen en meldingen heeft. Wat betekent dit concreet voor uw portemonnee? U betaalt dus niet over het volledige bedrag belasting, maar over een deel. Voor inkomsten tot €73.032 betaalt u in box 1 een belastingpercentage van 37,1 procent. Voor 2025 geldt een tarief van 37,48% voor inkomens onder €76.817. Kosten die direct samenhangen met de Airbnb-verhuur, zoals schoonmaakkosten of energiekosten, zijn aftrekbaar. Daarnaast draagt u toeristen- of logiesbelasting af aan de gemeente, waarvan de hoogte afhangt van de locatie.