Gebruik je de overwaarde van je huis, check de voorwaarden van je bank goed!
Het is trendy geworden. Een huisje kopen en deze dan verhuren. Wie een huis gaat kopen voor de verhuur, kan hiervoor een verhuurhypotheek afsluiten. Dit is een hypotheek die specifiek is bedoeld voor het kopen van een woning voor de verhuur.
Het nadeel van een verhuurhypotheek is dat je aardig wat eigen geld mee moet brengen. Mocht je dat geld niet hebben liggen maar je hebt wel een eigen woning met een flinke overwaarde, dan is het soms mogelijk om deze overwaarde gedeeltelijk op te nemen om dit geld dan in te brengen bij de aankoop van de tweede woning. Als je hiervoor kiest, moet je echter wel heel goed naar alle voorwaarden kijken!
Wat gebeurt er bij verkoop van het onderpand?
Op het eerste gezicht is er totaal niets aan de hand als je de overwaarde van je eigen huis hiervoor gebruikt. De eigen koopwoning kan ook als (extra) onderpand gebruikt worden om de tweede woning te kunnen kopen. Als er veel overwaarde is, loopt de bank dan minder risico.
Echter als een huiseigenaar gaat verhuizen en het onderpand van de lening gaat verkopen, wat gebeurt er dan? Het is verstandig om vooraf al goed in kaart te brengen wat de banken gaan doen met betrekking tot de lopende hypotheken.
Kifid uitspraak
Als vooraf niet alles goed in kaart gebracht wordt, kunnen er vervelende situaties ontstaan. Bij het Klachteninstituut financiële dienstverlening (Kifid) is er onlangs uitspraak gedaan in een casus waarbij de betrokken hypotheekadviseur geen volledig overzicht bleek te hebben van alle voorwaarden waardoor er problemen ontstonden.
Het volgende was van toepassing:
- De consument kocht een tweede woning voor de verhuur.
- Hiervoor werd een verhuurhypotheek afgesloten.
- Bij een verhuurhypotheek moet je eigen geld inbrengen. De consument had zelf niet voldoende middelen maar wel veel overwaarde in zijn eigen woning. Een deel van deze overwaarde werd middels een tweede hypotheek opgenomen. Dit bedrag werd vervolgens gebruikt – naast de verhuurhypotheek – voor de aankoop van de tweede woning.
- Alle hypotheken liepen bij dezelfde bank. Deze bank had als zekerheid op de leningen zowel de eerste woning als de tweede woning als onderpand gevraagd.
- Na een tijdje wilde de consument verhuizen. Dus er werd een nieuwe woning aangekocht en de eigen woning werd verkocht.
- Voor het regelen van de hypotheek op de nieuwe woning werd een hypotheekadviseur ingeschakeld. Er werd voor een financiering gekozen bij een andere bank. Voor de overbruggingsperiode tussen de verkoop van de oude woning en de aankoop van de nieuwe woning was een overbruggingshypotheek geregeld.
Bij verkoop van de oorspronkelijke eigen woning werden de eerste en tweede hypotheek afgelost. De winst die overbleef, wordt netjes gebruikt voor de volgende woning om een lagere hypotheek af te sluiten. Prima, toch?
Extra aflossen verhuurhypotheek
Het verhaal is echter nu niet afgelopen. De oude bank – die dus ook de verhuurhypotheek heeft verstrekt – wil dat een deel van de overwaarde wordt gebruikt om een deel van de verhuurhypotheek af te lossen! De bank besluit dus dat een gedeelte van de winst gebruikt moet worden om de verhuurhypotheek af te lossen. Hierbij werd nog wel opgemerkt dat op de verhuurde woning ook een overwaarde van toepassing is.
Schade voor consument
Vanwege deze eis van de bank moest de consument een aantal aanpassingen door laten voeren op de financieringsconstructie. Hierdoor hebben ze schade geleden. Uit het bovenstaande blijkt dat de bank de touwtjes in handen heeft.
Tijdig informatie inwinnen
In deze situatie had de hypotheekadviseur dus informatie moeten inwinnen bij de bank. En moeten navragen hoe de bank de lopende hypotheken afhandelt bij verkoop van de woning. De bank had dan de hypotheekadviseur verteld dat ook een gedeelte van de overwaarde (verkoopwinst) gebruikt moet worden ter aflossing van de verhuurhypotheek.
Houd rekening met onverwachte situaties
Iets regelen blijkt vaak geen probleem. Echter, er moet dan vaak niets veranderen. Is er wel sprake van een verandering (bijvoorbeeld het kopen van een andere woning of een echtscheiding) dan kunnen banken soms dingen doen die niemand verwacht. Daarom is het verstandig om vooraf de voorwaarden goed te checken zodat je achteraf niet voor verrassingen komt te staan.
