HomeFinance Hypotheken
Search
Close this search box.
Advertentie voor 3,75% rente bij Trade Republic.

Pas op: Rare eis van bank bij nieuwe hypotheek

Verplichte verkoop eigen woning bij doorstromer?

Voor het afsluiten van een hypotheek verschilt het per bank in Nederland welke benodigde stukken je moet aanleveren. Het is logische dat diverse stukken zoals een werkgeversverklaring, loonstrook, getekende koopakte, kopie ID-kaart en taxatierapport door iedere bank wordt opgevraagd. Er zijn helaas nog banken die niet met hun tijd zijn meegegaan.

Vista hypotheken stelt rare eis

Wie als doorstromer een hypotheek afsluit bij Vista hypotheken moet een verkoopopdracht overleggen van de huidige woning:

Koopt de aanvrager een bestaande woning? Dan dient de huidige woning in de verkoop te staan, in dat geval vragen wij om een verkoopopdracht. Stroomt de aanvrager door naar een nieuwbouwwoning dan stellen wij niet de eis dat de huidige woning in de verkoop dient te staan.’

In de huidige markt waar koopwoningen binnen een paar dagen verkocht worden, is deze eis van Vista hypotheken natuurlijk zeer vreemd.

Verplichte verkoop eigen woning is risico

Naast het feit dat de eis van Vista hypotheken bijzonder is, is het bovendien oppassen geblazen. De hypotheekadviseur is nog bezig om de hypotheek te regelen. Na overleggen van alle benodigde stukken waaronder ook de verkoopopdracht, wordt het hypotheekdossier beoordeeld. In het slechtste geval is het mogelijk dat een dossier wordt afgewezen waardoor de koop van de nieuwe woning niet door kan gaan. Het is dan heel goed mogelijk dat de huidige woning al is verkocht! Als dit daadwerkelijk zou plaatsvinden dan zal de hypotheekadviseur een zeer boze klant aan de deur hebben staan.

Ook aflossen spaarpolis op hypotheek wordt gecontroleerd

Een andere eis van Vista is het aantonen dat een opgebouwde spaarwaarde wordt gebruikt ter aflossing van de hypotheek. Zoals bekend moeten box 1 spaarpolissen (KEW – SEW clausule) gebruikt worden ter aflossing van de hypotheek. Huizenbezitters die dit niet doen, krijgen de fiscus op hun dak en mogen aftikken over het uitgekeerde bedrag minus de betaalde premies. Het kan in dit geval zijn dat de lopende hypotheek binnen 10 jaar naar box 3 verhuist waardoor deze anders getoetst moet worden. De maximale hypotheek wordt lager. Natuurlijk was ik benieuwd waarom Vista navraag gaat doen over deze spaarpolis. Ik kreeg te horen dat zij zekerheid wilde hebben dat de spaarwaarde gebruikt zou worden ter aflossing van de hypotheek. De fiscaliteit (lees: renteaftrek) moet in orde zijn.

Het is leuk dat een bank de fiscaliteit wil controleren. Ik wens ze daarbij veel succes omdat deze fiscaliteit vrij ingewikkeld is en de klant altijd een box 3 bedrag kan creëren. Bij een gedeeltelijke aflossing van een spaarhypotheek (opgebouwde spaarwaarde wordt gebruikt ter aflossing van de spaarhypotheek) zorgt deze aflossing er niet voor dat de renteaftrek voor het lagere hypotheekbedrag van toepassing is. Er is hier namelijk sprake van een BEWS waar een gedeelte op wordt afgelost, zie uitspraak Kennisgroep

KG:051:2024:6 Gedeeltelijk aflossen bestaande eigenwoningschuld, oversluiten bestaande eigenwoningschuld en eigenwoningschuld en aangaan nieuwe schuld voor verbouwing | Kennisgroepen (belastingdienst.nl)

Uitgaande dat de opgebouwde spaarwaarde wel direct wordt verrekend, dan is er sprake van een lagere box 1 hypotheek. De overwaarde (Eigen Woning Reserve) wordt hierdoor hoger. Het is nu aan de klant om te besluiten om alsnog de hogere overwaarde terug te storten in de nieuwe hypotheek die is afgesloten. Wordt dit niet gedaan dan is er sprake van een box 3 hypotheek?

Conclusie

Een eis zoals Vista hypotheken die stelt omtrent het verkopen van de woning als doorstromer zijnde, is een risico in deze tijd. Vista zou er daarom goed aan doen om dergelijke voorwaarden met de markt mee te laten bewegen. Wanneer woningen moeizaam verkocht worden, zou een dergelijke clausule nog zin hebben. Maar let op: ook dan blijft een dergelijke clausule een risico. Immers: wat als Vista de hypotheek afwijst en de woning wel verkocht wordt?

Ten aanzien van het controleren van fiscaliteit door de banken: Als banken daadwerkelijk op fiscaliteit willen gaan controleren dan moeten zij starten met het attenderen van de aflosstanden bij doorstromers die hun hypotheek bij een andere bank afsluiten. De bank, hypotheekadviseur en de klant kunnen in dit gevel rekening houden dat de lopende hypotheek met het juiste hypotheekbedrag wordt voortgezet. Dit voorkomt pas echte problemen met de fiscus daar anders de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar is.

 

Artikel delen

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

2 reacties

  1. Beste Jos,

    Goed dat we elkaar vanmiddag even gesproken hebben. Ik heb vandaag je blog gelezen en wil daar toch wat nuances bij plaatsen.

    In algemene zin geldt: wij halen continu feedback op bij adviseurs en prioriteren dan eventuele wijzigingen in ons acceptatiebeleid. In onze dagelijkse contacten met adviseurs is (dit jaar) het weglaten van de verkoopopdracht slechts 1 keer als verbetersuggestie gemeld. Inzake het salderen van KES/SEW is geen enkele verbetersuggestie bij ons binnengekomen. En geloof me, we krijgen wekelijks voldoende suggesties die we allemaal serieus bekijken. Ik wil altijd een zo strak mogelijk proces met zo min mogelijk dossierstukken. Dat heeft voortdurend mijn aandacht en er is bij ons echt nog voldoende te verbeteren :-).

    -Verplichte verkoopopdracht bij doorstromers naar bestaande bouw

    In veruit de meeste gevallen is een verkoopopdracht óf al aanwezig óf geen probleem om aan te leveren. Dat blijkt ook uit het aantal hypotheekaanvragen waarbij deze situatie van toepassing is. We eisen niet dat de woning verkocht is; we willen comfort hebben dat de woning verkocht zal gaan worden. We zullen dit komende periode met adviseurs bespreken en polsen of zij dit echt als belemmering zien om zaken met ons te doen. Want ik ben het met je eens dat wij moeten meebewegen met de marktomstandigheden. Wel zullen wel enige mate van zekerheid zoeken dat de woning ook daadwerkelijk wordt verkocht en later niet wordt verhuurd. Dan heb je direct te maken met een hele andere beoordeling van de hypotheekaanvraag. Overigens is het verhuren van de woning (in plaats van verkopen) een steeds minder interessante optie (en risico) dan voorheen a.g.v. alle nieuwe regels. We zullen deze dus meenemen bij de herziening van ons beleid. Als er klantsituaties zijn waardoor een verkoopopdracht nu echt nog niet mogelijk (of gewenst) is (door wat voor reden dan ook) dan kunnen we op individuele basis bekijken of we de verkoopopdracht achterwege kunnen laten. Dat is altijd maatwerk en gewoon bespreekbaar bij ons.

    -Salderen KEW/SEW

    Deze situatie zien we de laatste tijd veel minder en het zal ook steeds minder van toepassing zijn. Onze gezamenlijke klant heeft bij deze bevestiging ook 100% zekerheid en wordt daardoor daags voor transport niet verrast dat er te weinig gelden zijn. Voorheen hadden we de eis -dat geldverstrekker elders moet bevestigen dat er bij verkoop wordt gesaldeerd- niet. Helaas heeft dat destijds situaties opgeleverd dat de poliswaarde in de aanvraag gesaldeerd werd maar puntje bij paaltje door de geldverstrekker niet. Gevolg: klanten in paniek die daags voor passeren duizenden euro’s tekort kwamen. Deze klantstress wilden we niet meer, vandaar dat we een bevestiging vragen. Voor alle duidelijkheid: het gaat ons dus niet om een fiscaliteits-check maar om (vooral voor de klant) zekerheid te hebben dat daadwerkelijk gesaldeerd wordt. De ervaring leert dat geldverstrekkers daar verschillend mee omgaan. Door dit alles zie ik geen aanleiding om ons beleid op dit onderwerp aan te passen. Ik hoop dat je dit begrijpt.

    Mocht je nog meer info willen, bel of mail me gerust.

    Ik wens je een goed weekend!

    Hartelijke groet,

    Koen Ooms
    Commercieel Directeur
    Vista Hypotheken

  2. Hi Jos,

    Goed dat wel elkaar vanmiddag gesproken hebben. Ik heb je zojuist een mail gestuurd met daarin enige nuance :-). Zou jij deze willen bekijken en willen verwerken in deze blog?

    Gr. Koen Ooms
    Vista Hypotheken

Hypotheek voorstel
vrijblijvend aanvragen
of bel 088-2277344

Recente reacties
Vrijblijvend hypotheek aanvragen