Onverkoopbare woningen: wat maakt een huis onverkoopbaar?
6.500 huizen in Nederland staan langer dan 3 jaar te koop
Makelaarsorganisatie Dynamis kwam met opmerkelijk nieuws over te koop staande woningen. Ruim 6.500 woningen hebben al langer dan drie jaar een ‘te koop’ bord voor de deur. Dat gaat om één op de tien aangeboden woningen.
Onverkoopbare woningen in Nederland
In deze tijd waar de huizen zeer kort te koop staan, is het natuurlijk vreemd dat 6.500 woningen eigenlijk “onverkoopbaar” zijn. Dynamis komt gelukkig ook met redenen:
- Ongunstige locaties
- Woningen zijn aan de kleine kant
In 2015 stond nog één op de vijf aangeboden woningen langer dan drie jaar te koop. In het derde kwartaal van 2018 stonden in heel Nederland 44.306 woningen te koop. De gemiddelde verkooptijd is nu 40 dagen.
Ik heb even de rekenmachine genomen. Er zijn 6.500 onverkoopbare woningen op een totaal van 44.306 woningen die te koop staan. Dit is een percentage van bijna 15% en dus niet 1 op de 10 volgens Dynamis. Bovendien mis ik nog een aantal andere redenen waardoor een woning “onverkoopbaar” is:
- Erfpacht loopt binnen 30 jaar af
- Particuliere erfpacht
- Geen actieve Vereniging van Eigenaren (V.v.E.)
Huis onverkoopbaar door erfpacht
Vooral als de erfpacht korter is dan 20 jaar dan zal dit een probleem gaan worden. Bijna alle banken in Nederland willen maar een hypotheek verstrekken voor de duur dat de erfpacht afloopt. Hoe korter de duur van de erfpacht, hoe korter de hypotheek. Dit betekent een lagere maximale hypotheek op inkomen en natuurlijk veel hogere maandlasten.
Probleem met verkoop voorkomen
Dit probleem kan voorkomen worden als de gemeente die de grond in eigendom heeft, aangeeft hoeveel de erfpacht gaat worden na het verstrijken van de looptijd. Alvorens de woning te koop te zetten zal de verkoper eerst zijn huiswerk goed moeten doen. Of verkopende makelaars moeten de verkopers hier op wijzen. Dit voorkomt in ieder geval problemen met de verkoop van de woning.
Onverkoopbare woning ontbreken actieve Vereniging van Eigenaren
Er worden in Nederland nog steeds appartementen te koop aangeboden waar geen actieve V.v.E. van toepassing is. De V.v.E moet aan bepaalde eisen voldoen namelijk:
- jaarlijkse vergadering houden
- een bestuur en kascommissie hebben
- ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel
- er moet een reservefonds zijn
- ieder jaar moet er een jaarrekening en begroting worden gemaakt
- een collectieve opstalverzekering is verplicht
Het is opmerkelijk dat diverse makelaars nog steeds appartementen te koop zetten die niet aan bovenstaande eisen voldoen. Ook hierbij moet dus eerst het huiswerk goed worden gemaakt, alvorens een appartement te koop te zetten.
