Jos Koets

Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
hypotheken huizenmarkt
Gepubliceerd op: 27-5-2020 om 17:57

Jonge starters die hun eerste koopwoning hebben gekocht, verhuizen meestal binnen 10 jaar. De tijdsduur tot die verhuizing is vooral afhankelijk van hoe groot de eerste koopwoning is. Als een alleenstaande een tweekamerwoning koopt en een leuke partner tegen het lijf loopt, dan is de kans groot dat er snel een verhuizing volgt. Heeft deze alleenstaande een vierkamerwoning met een leuke tuin (op een goede locatie) dan zal er in de meeste gevallen voorlopig niet verhuisd worden.

De afgelopen jaren zijn jonge starters al blij dat ze een woning kunnen kopen! Laat staan dat ze ook nog rekening houden met de tijdsduur dat zij in de woning gaan wonen...

Let op de fiscaliteiten bij verhuizen

Wie na 2013 een woning heeft gekocht en vervolgens een andere, duurdere woning koopt, krijgt te maken met de aflossingsstand van zijn huidige, lopende hypotheek. Dit klinkt ingewikkeld, maar in wezen moet de huizenbezitter zijn lopende hypotheek fiscaal gezien "meenemen naar de volgende koopwoning". Hierbij is van belang dat de looptijd van de hypotheek niet verlengd mag worden. Indien dit wel wordt gedaan, dan mag de huizenbezitter over dit hypotheekbedrag niet meer gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek.

Maximale hypotheek omlaag

Het verplicht meenemen van de hypotheek heeft ook een nadeel, namelijk dat de maximale hypotheek die een huizenbezitter op zijn inkomen kan krijgen lager wordt. Dit heeft te maken met het feit dat er in deze situatie bij de maximale hypotheek berekening niet uitgegaan mag worden van een looptijd van de hypotheek van 30 jaar (wat standaard gebruikt wordt). De periode waar mee gerekend moet worden is korter, waardoor de hypotheeklasten per maand hoger worden en het bedrag dat geleend kan worden lager uitvalt.

Voorbeeld verhuizen naar een duurdere woning

Hieronder geef ik een voorbeeld van de gevolgen als een alleenstaande gaat verhuizen naar een duurdere woning.

Oorspronkelijke situatie (1 juli 2013):

  • Koopsom woning 120.000 euro
  • Annuiteiten hypotheek 120.000 euro

Verhuizen naar een duurdere woning (1 juli 2020):

  • Verkoopopbrengst woning 150.000 euro
  • Restant bedrag annuiteiten hypotheek 98.000 euro
  • Verkoopwinst 52.000 euro
  • Koopsom nieuwe woning 200.000 euro
  • Kosten koper 10.000 euro
  • Benodigde hypotheek 158.000 euro (200.000 + 10.000 - 52.000)

Gevolgen voor de fiscaliteiten:

Op 1 juli 2013 heeft bovenstaande alleenstaande een appartement gekocht. Hij heeft een annuïteiten hypotheek afgesloten voor 120.000 euro. Precies 7 jaar later wordt de woning verkocht voor 150.000 euro. De afgesloten annuïteiten hypotheek is dan nog 98.000 euro. Er is dus in 7 jaar tijd 22.000 euro afgelost. De verkoopwinst (Eigen Woning Reserve) van 52.000 euro moet worden verrekend met de volgende koopwoning.

De nieuwe hypotheek voor de tweede koopwoning wordt 158.000 euro (koopprijs is 200.000 euro). Hierbij zijn de kosten koper van 10.000 euro en de verkoopwinst van 52.000 euro verrekend. Nu komt het addertje onder het gras naar boven. Huizenbezitters gaan er nu vanuit dat zij een annuïteiten of lineaire hypotheek mogen afsluiten van 158.000 euro met een looptijd van 30 jaar. Fiscaal gezien mag dit echter niet: als zij dit doen dan verhuist de hypotheek fiscaal gezien van box 1 naar box 3. Dit betekent dat er geen gebruik meer mag worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek.

Fiscaal gezien is namelijk het volgende van toepassing:

  • Annuiteiten hypotheek deel 1: 98.000 euro - dit leningdeel kent een looptijd tot 1-7-2043
  • Annuiteiten hypotheek deel 2: 60.000 euro - het aanvullende bedrag mag weer 30 jaar lopen, dus tot 1-7-2050

De lopende hypotheek van 98.000 euro (van de eerste koopwoning) wordt dus fiscaal gezien voortgezet na het kopen van de tweede koopwoning. De einddatum van dit hypotheekdeel mag niet verlengd worden. De hypotheek mag eventueel wel gewijzigd worden in een lineaire hypotheek. Het meerdere boven de lopende hypotheek van 98.000 euro (in dit geval dus 60.000 euro) geldt als nieuwe hypotheek. Voor dit bedrag mag wel weer een hypotheek met een duur van 30 jaar worden afgesloten.

Gevolgen voor de maximale hypotheek berekening:

Voor de toetsing van de maximale hypotheek moet dus ook worden uitgegaan van deze looptijden en hypotheekbedragen. Het volgende is dan van toepassing voor de toetsing:

  • 98.000 x duur 23 jaar
  • 60.000 x duur 30 jaar

De gemiddelde duur wordt dan 25 jaar en 6 maanden. Dit is dus beduidend korter dan 30 jaar. Bij een inkomen van 40.000 euro en een hypotheekrente van 1,5% is dan het volgende van toepassing voor de maximale hypotheek:

  • Maximale hypotheek bij een toets duur van 30 jaar: 178.682 euro
  • Maximale hypotheek bij een toets duur van 25 jaar en 6 maanden: 156.700 euro

Deze huizenbezitter kan dus bijna 22.000 euro minder aan hypotheek krijgen.

Ik hoef u niet te vertellen dat veel hypotheekadviseurs in deze situatie de gehele hypotheek op 30 jaar zetten. Zolang de belastingdienst dit niet ontdekt is er niets aan de hand.

Aangemaakt door Bas op 29-05-2020 11:39

@ Jos Koets. Worden deze gegevens over je aftrekbare jaren niet bijgehouden door de overheid? Of door de bank? Kun je dit niet ergens inzien? Of moet je dat zelf in de gaten houden?

Aangemaakt door Jos Koets op 30-05-2020 14:42

De belastingdienst mag het maar 12 jaar in hun administratie bijhouden (van Brussel). Dit betekent dat zij niet alles kunnen weten! Nu kan er wel vanuit een aflossingstand worden teruggerekend. Gr. Jos

Aangemaakt door Arie op 28-05-2020 13:53

Die laatste opmerking is kort door de bocht en niet onderbouwd

Aangemaakt door Peter op 29-05-2020 09:58

Inderdaad! "veel" zou "een enkele frauduleuze" moeten zijn. De branche moet vaker positief benaderd worden. Dit zorgt alleen maar voor nog meer wantrouwen. Ook naar de meeste adviseurs die serieus met hun vak om gaan. Maar ja dat is nu eenmaal de standaard negatieve benadering van de heer Koets. We raken er aan gewend.....

Aangemaakt door Jos Koets op 30-05-2020 14:48

Zolang heel veel adviseurs (ik schat in 95%) de berekening van de Wettelijke Regeling niet goed kunnen maken, zal ik met mijn stukjes negatief overkomen voor de branche. Dit zal ook de komende maanden niet veranderen (https://www.iex.nl/Column/480924/Staatssecretaris-Menno-Snel-geeft-antwoord.aspx). Gr. Jos

Aangemaakt door jos Koets op 30-05-2020 17:23

Serieus omgaan met je vak wil niet zeggen dat je alles goed kan berekenen voor je klant. Deze klant betaalt echter wel een leuk bedrag van rond de 2.500 euro aan zijn hypotheekadviseur. Ik bekijk regelmatig mijn advies dossiers terug. En ik kom tot de conclusie dat ik ze nog steeds niet goed genoeg vind. De berekeningen kloppen dan wel, maar dan nog is er altijd genoeg ruimte om te verbeteren. Dit laatste willen veel hypotheekadviseurs niet. Ergens tijd in steken om wat te leren omdat het "te ingewikkeld is" om uit te leggen aan hun klanten. Ik wil je best wat simpele klantsituaties mailen. Ben benieuwd hoe de berekeningen eruit gaan zien!

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.