Heb je een eigen huis of wil je er één gaan kopen? Dan is de kans groot dat je een hypotheek (nodig) hebt. Door je goed te verdiepen in hypotheken zorg je dat je de juiste beslissing neemt voor de financiering van jouw woning.
Alles over hypothekenHeb je geld nodig en wil je daarvoor een lening afsluiten? Verdiep je dan even goed in welke lening dat moet worden, en bij welke geldverstrekker. De verschillen zijn groot – de keuze van de beste lening kan je veel geld besparen!
Alles over geld lenenSparen is verstandig maar de spaarrente is niet overal even lonend. Ben je op zoek naar een goede plek voor jouw spaargeld? Kijk dan goed naar de spaarvorm en spaarbank die je kiest – qua rendement en qua garantie.
Alles over sparenVerzekeren doe je voor de zekerheid. Om de financiële gevolgen van onverwachte gebeurtenissen af te dekken. De keuze van een verzekering valt niet altijd mee… welke risico’s moet je verzekeren? En bij welke verzekeraar dan?
Alles over verzekerenBij de meeste mensen gaat het grootste deel van het inkomen op aan maandelijkse lasten. Als je kritisch kijkt naar deze maandlasten, valt er vaak meer te besparen dan je denkt. Wij helpen daar graag bij.
Alles over besparenWil je beleggen? Dan is het belangrijk dat je goed geïnformeerd bent voordat je begint. HomeFinance helpt je met handige overzichten van brokers en beleggingsapps.
Alles over beleggenHet is handig om op de hoogte te blijven van wat er op het gebied van geldzaken gebeurt. Met HomeFinance.nl heb je steeds de belangrijkste ontwikkelingen in beeld over hypotheken, lenen, sparen, inflatie en rentestanden.
Nieuws & blogLet bij verhuizen op de fiscaliteiten en maximale hypotheek berekening
Jonge starters die hun eerste koopwoning hebben gekocht, verhuizen meestal binnen 10 jaar. De tijdsduur tot die verhuizing is vooral afhankelijk van hoe groot de eerste koopwoning is. Als een alleenstaande een tweekamerwoning koopt en een leuke partner tegen het lijf loopt, dan is de kans groot dat er snel een verhuizing volgt. Heeft deze alleenstaande een vierkamerwoning met een leuke tuin (op een goede locatie) dan zal er in de meeste gevallen voorlopig niet verhuisd worden.
De afgelopen jaren zijn jonge starters al blij dat ze een woning kunnen kopen! Laat staan dat ze ook nog rekening houden met de tijdsduur dat zij in de woning gaan wonen...
Wie na 2013 een woning heeft gekocht en vervolgens een andere, duurdere woning koopt, krijgt te maken met de aflossingsstand van zijn huidige, lopende hypotheek. Dit klinkt ingewikkeld, maar in wezen moet de huizenbezitter zijn lopende hypotheek fiscaal gezien "meenemen naar de volgende koopwoning". Hierbij is van belang dat de looptijd van de hypotheek niet verlengd mag worden. Indien dit wel wordt gedaan, dan mag de huizenbezitter over dit hypotheekbedrag niet meer gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek.
Het verplicht meenemen van de hypotheek heeft ook een nadeel, namelijk dat de maximale hypotheek die een huizenbezitter op zijn inkomen kan krijgen lager wordt. Dit heeft te maken met het feit dat er in deze situatie bij de maximale hypotheek berekening niet uitgegaan mag worden van een looptijd van de hypotheek van 30 jaar (wat standaard gebruikt wordt). De periode waar mee gerekend moet worden is korter, waardoor de hypotheeklasten per maand hoger worden en het bedrag dat geleend kan worden lager uitvalt.
Hieronder geef ik een voorbeeld van de gevolgen als een alleenstaande gaat verhuizen naar een duurdere woning.
Op 1 juli 2013 heeft bovenstaande alleenstaande een appartement gekocht. Hij heeft een annuïteiten hypotheek afgesloten voor 120.000 euro. Precies 7 jaar later wordt de woning verkocht voor 150.000 euro. De afgesloten annuïteiten hypotheek is dan nog 98.000 euro. Er is dus in 7 jaar tijd 22.000 euro afgelost. De verkoopwinst (Eigen Woning Reserve) van 52.000 euro moet worden verrekend met de volgende koopwoning.
De nieuwe hypotheek voor de tweede koopwoning wordt 158.000 euro (koopprijs is 200.000 euro). Hierbij zijn de kosten koper van 10.000 euro en de verkoopwinst van 52.000 euro verrekend. Nu komt het addertje onder het gras naar boven. Huizenbezitters gaan er nu vanuit dat zij een annuïteiten of lineaire hypotheek mogen afsluiten van 158.000 euro met een looptijd van 30 jaar. Fiscaal gezien mag dit echter niet: als zij dit doen dan verhuist de hypotheek fiscaal gezien van box 1 naar box 3. Dit betekent dat er geen gebruik meer mag worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek.
Fiscaal gezien is namelijk het volgende van toepassing:
De lopende hypotheek van 98.000 euro (van de eerste koopwoning) wordt dus fiscaal gezien voortgezet na het kopen van de tweede koopwoning. De einddatum van dit hypotheekdeel mag niet verlengd worden. De hypotheek mag eventueel wel gewijzigd worden in een lineaire hypotheek. Het meerdere boven de lopende hypotheek van 98.000 euro (in dit geval dus 60.000 euro) geldt als nieuwe hypotheek. Voor dit bedrag mag wel weer een hypotheek met een duur van 30 jaar worden afgesloten.
Voor de toetsing van de maximale hypotheek moet dus ook worden uitgegaan van deze looptijden en hypotheekbedragen. Het volgende is dan van toepassing voor de toetsing:
De gemiddelde duur wordt dan 25 jaar en 6 maanden. Dit is dus beduidend korter dan 30 jaar. Bij een inkomen van 40.000 euro en een hypotheekrente van 1,5% is dan het volgende van toepassing voor de maximale hypotheek:
Deze huizenbezitter kan dus bijna 22.000 euro minder aan hypotheek krijgen.
Ik hoef u niet te vertellen dat veel hypotheekadviseurs in deze situatie de gehele hypotheek op 30 jaar zetten. Zolang de belastingdienst dit niet ontdekt is er niets aan de hand.
Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.