dinsdag 30 november 2021, 13:52 - Jos Koets
#belasting #hypotheek

De discussie over het fiscaal overhevelen van de eigen woning en bijbehorende hypotheek naar box 3 duurt voort. Tijd voor een uitgebreide analyse van de gevolgen van zo’n verhuizing.

Verdere beperking hypotheekrenteaftrek

In mijn blog Vies spelletje verdere beperking hypotheekrenteaftrek kon u lezen dat het wel heel toevallig is dat ChristenUnie-leider Gert-Jan Segers belangrijke papieren liet liggen in de trein. Dit nadat eerst het Internationaal Monetair Fonds (IMF) & Brussel en daarna De Nederlandsche Bank (DNB) met een voorstel kwam om de Eigen Woning over te hevelen naar box 3.

Eigen huis en hypotheek op formatietafel

Tijdens de kabinetsformatie (met de partijen VVD, D66, CDA en ChristenUnie) is het overhevelen naar box 3 al te sprake gekomen. Vooral D66 is een groot voorstander. Zij hebben diverse kenners ingezet die erop aandringen om naar box 3 te gaan. VVD wil de huidige box 1 hypotheekrenteaftrek gewoon handhaven. Zij lijken echter te zwichten nu en willen water bij de wijn doen.

Box 1 of box 3 – wat is het verschil?

Iedereen heeft het over box 1 en box 3, maar waar gaat dat eigenlijk over? Het gaat om de manier waarop belasting geheven wordt over onze inkomsten. In box 1 worden op dit moment inkomsten uit werk en woning belast, in box 3 inkomsten uit vermogen. Vermogen, dat is het totaal van bezittingen min schulden. De redenering voor de voorstanders van overhevelen is: de eigen woning is een bezitting, de bijbehorende hypotheek een schuld – dus die twee horen in box 3. Toch zitten huis en hypotheek al heel veel jaren in box 1. Daar zit de befaamde hypotheekrenteaftrek.

Hypotheekrenteaftrek in box 1

Op dit moment wordt de woning in box 1 gezien als ‘bron van inkomsten’, om die reden wordt er een eigenwoningforfait (EWF) bij het inkomen opgeteld. Vervolgens worden de kosten voor die inkomsten – de rente en kosten voor je hypotheek – van het inkomen afgetrokken, waardoor de huizenbezitter per saldo meestal een aftrekpost heeft. Het gevolg: er hoeft minder inkomstenbelasting betaald te worden. Omdat de meeste mensen hun belasting al via de werkgever betalen resulteert dat vaak in een teruggave.

Hypotheek en huis in box 3

Bij een verhuizing van huis en hypotheek naar box 3 gaat het heel anders. De waarde van de woning min de openstaande hypotheek wordt dan onderdeel van het vermogen. In box 3 wordt het vermogen belast volgens standaard percentages – de werkelijke hypotheekrente die je betaalt is dan niet meer relevant.

Waarom naar box 3?

Waarom zouden huis en hypotheek naar box 3 moeten? Een veel gehoord argument is dat de huidige box 1 regeling te ingewikkeld is. Persoonlijk ben ik het hier niet mee eens. Ik ben van mening dat de hypotheekadviseurs het voortouw moeten nemen en de materie gewoon goed moeten leren. Zij kunnen dan de huizenbezitters goed inlichten. Bovendien is er een goed voorstel gedaan waarmee het per 1 januari 2022 duidelijker wordt hoe de hypotheekadviseurs diverse berekeningen moeten maken.

Gevolgen voor woningbezitter

Toch zijn er veel stemmen die pleiten vóór de overheveling naar box 3. Ook het Verbond Financiële Beroepsorganisaties (VFBO) is groot voorstander en heeft drie voorstellen gedaan over hoe de overheveling naar box 3 eruit kan komen te zien.

  • Voorstel 1: naar box 3 zonder extra maatregelen
    De Eigen woning en eigenwoningschuld behoren volledig tot vermogen box 3. Er is GEEN teruggaaf en geen extra vrijstelling in box 3.

  • Voorstel 2: naar box 3 met extra vrijstelling
    De Eigen woning en eigenwoningschuld behoren volledig tot vermogen box 3. Er is GEEN teruggaaf in box 3. De overwaarde van de eigen woning (WOZ waarde -/- alle schulden box 3) is extra vrijgesteld tot maximaal 300.000 euro.

  • Voorstel 3: naar box 3 met extra vrijstelling en eventuele teruggave
    De Eigen woning en eigenwoningschuld behoren volledig tot vermogen box 3. De waarde eigen woning (WOZ waarde) wordt extra vrijgesteld tot maximaal 300.000 euro. Indien door een Eigen Woning Schuld (EWS) het totaal belastbaar vermogen in box 3 negatief is, geeft dit een teruggaaf IB box 3.

Wij (Paul Muskens en ik) hebben enkele berekeningen losgelaten op de drie mogelijkheden van het VFBO. Zo willen we concreet in beeld brengen wat de gevolgen zijn van de verschillende voorstellen. Wilt u de uitwerking van de cijfers zien?

Klik hier voor de PDF met de vergelijking / berekeningen

Uitkomst berekeningen

In ieder geval is duidelijk veel huizenbezitters er bij voorstel 1 en 2 op achteruit gaan, in deze berekeningen tot € 113 per maand. Bij voorstel 2 is dit een kleinere groep omdat daar een extra vrijstelling is van € 300.000. Beide voorstellen zijn simpel en makkelijk te controleren voor de overheid.

Aflossen hypotheek in box 3 niet gunstig

Er is echter een flink nadeel: aflossen op de hypotheek is niet verstandig. Een zo hoog mogelijke aflossingsvrije hypotheek afsluiten zal het meest gaan voorkomen. Verkoopwinst bij doorstromers zal niet meer gebruikt worden voor de nieuwe woning, en er zullen meer hypotheken worden afgesloten voor consumptieve doeleinden. De “eis” van Brussel om de totale hypotheekschuld in Nederland (fors) te verlagen, wordt hiermee dus niet gerealiseerd.

Voorstel 3 gunstig - gaat het niet worden

Voorstel 3 komt bij de huidige lage hypotheekrente duidelijk als beste naar voren voor huizenbezitters in Nederland: ze gaan er ruim op vooruit - in onze berekening tot wel € 253 per maand. Ik denk niet dat de heren en dames in Den Haag hier blij mee zijn, dus de kans dat voorstel 3 doorgevoerd wordt lijkt me minimaal.

Laagste hypotheekrente extra aantrekkelijk

Bovendien valt op dat de hoogte van de hypotheekrente belangrijk is. Hoe lager de hypotheekrente, hoe kleiner het nadeel / groter het voordeel in box 3. Dat komt doordat de hoogte van de hypotheekrente in box 3 niet meer belangrijk is, terwijl in box 1 een hogere hypotheekrente betekent dat er ook meer aftrek is. Huizenbezitters zullen het liefst hypotheken gaan afsluiten met de laagste rente waarvan de rente vast periode ook kort is. De huidige hypotheekrentes zijn historisch gezien weliswaar extreem laag, maar mochten de hypotheekrentes gaan stijgen, dan betekent dit een flink risico.

Oppassen met KEW/SEW/BEW

Waar velen niet aan denken, is dat de box 1 polissen / rekeningen ook naar box 3 verhuizen. Dit betekent dat de vrijstelling vervalt (is in 2021: 171.000 euro per persoon) en de waarde ervan als vermogen wordt gezien. Huizenbezitters die dus jarenlang netjes gespaard hebben (bijvoorbeeld met een spaarhypotheek) worden heel hard gestraft. Zij gaan over de waarde belasting betalen. Afkopen is een mogelijkheid, maar dan wordt de hypotheek lager dus ook afrekenen.

Overhevelen naar box 3 zorgt voor problemen

Kortom: het even overhevelen van huis en hypotheek naar box 3 (in welke vorm dan ook) gaat problemen opleveren. Vooral huizenbezitters die nu nog 5% hypotheekrente betalen (dit zijn er nog genoeg in Nederland) gaan er flink op achteruit. Wie een hoge hypotheekrente betaalt is nu heel erg blij met de maandelijkse teruggave vanwege de hypotheekrenteaftrek. Door deze teruggave kunnen zij maandelijks rondkomen. Vergeet niet dat er op dit moment in Nederland heel weinig betalingsproblemen zijn (echte executieverkopen van woningen) bij huizenbezitters.

Daling huizenprijzen

Een overheveling naar box 3 zal ook zorgen voor een flinke prijsdaling van de woningen. Dit betekent dat er weer flink veel huizen onder water komen te staan. Deze huizenbezitters kunnen feitelijk geen kant op (echtscheiding, tweede hypotheek, verbouwen etc…).

Drastische maatregelen: zinloze onrust

Mijn mening: nu drastische maatregelen nemen heeft totaal geen zin. Het zorgt voor zeer veel onrust terwijl het niets oplost. Waarom vind ik dat?

  • De afbouw van de hypotheekrenteaftrek is al in volle gang
  • De aftrek lost vanzelf op
  • De schuldenlast gaat al omlaag
  • Met de nieuwe regels is de aftrek in box 1 niet meer ingewikkeld

Afbouw hypotheekrenteaftrek in volle gang

De hypotheekrenteaftrek is in de loop der jaren al fors ingedamd. Sinds 2001 geldt voor de aftrek een maximale periode van 30 jaar. Vanaf 1 januari 2031 hebben veel huizenbezitters dus al geen renteaftrek meer.

Aftrek lost van zichzelf op

Ook voor veel anderen houdt het voordeel al snel op. Starters die de afgelopen tijd hun hypotheekrente voor 20 jaar hebben vastgezet met een annuïteitenhypotheek hebben rond jaar 17 geen profijt meer van renteaftrek. Hoe dat kan? Door de lage hypotheekrente wordt er relatief snel afgelost. Kortom: de huidige regeling met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek lost vanzelf op.

Schuldenlast gaat al omlaag

Vergeet niet dat zeer veel huizenbezitters nu netjes aflossen op hun hypotheek en bij verhuizing hun verkoopwinst netjes gebruiken voor een lagere hypotheek. Vanuit Brussel en het IMF gezien, kan de vlag worden uitgehangen voor Nederland. De schuldenlast op eigen woningen gaat op deze manier vanzelf omlaag.

Nieuwe regels box 1: niet meer ingewikkeld

Het huidige box 1 stelsel is inderdaad ingewikkeld geworden. Echter zoals eerder opgemerkt ligt er een goed voorstel voor meer duidelijkheid vanaf 2022. Als alle hypotheekadviseurs in Nederland deze regels goed weten dan kunnen we zeggen dat het niet meer ingewikkeld is!

Tot slot hebben we nog een extra PDF met 12 uitgebreide berekeningen (box 3 berekeningen) gemaakt. Hierbij is alleen gekeken wat de drie voorstellen doen in twee situaties die na 10 jaar flink zijn veranderd.

PDF met extra berekeningen bekijken

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.