Hoge maandlasten bij tijdelijk 2 woningen moeten betaalbaar blijven
Verhuizen van een koopwoning naar een nieuwe koopwoning blijft vaak een dure optie. Vanwege de flink gestegen hypotheekrentes zullen de maandlasten van een hypotheek momenteel vaak veel hoger uitvallen dan in de voorgaande jaren. Gelukkig kunnen veel huizenbezitters gebruik maken van de zogenaamde verhuisregeling van hun oude hypotheek. Bij de verhuisregeling wordt de lopende hypotheek – die vaak een veel lagere hypotheekrente heeft – meegenomen naar de volgende koopwoning. Hoera de vlag kan uit!
Helaas lopen veel verhuizers momenteel aan tegen een onverwacht probleem. Omdat het verkopen van de oude woning vaak moeilijker blijkt dan verwacht, krijgen heel veel doorstromers te maken met dubbele maandlasten. En die lasten zijn vaak nog hoger dan verwacht. Hoe zit dat?
Verhuisregeling? Oude hypotheek naar variabele rente.
Bij een verhuisregeling wordt de oude hypotheek dus meegenomen naar de nieuwe woning. Maar zo lang de oude woning niet verkocht is, blijft de oude hypotheek nog lopen. En wat veel mensen niet weten is dat de lopende hypotheek (op de huidige woning) een andere hypotheekrente krijgt, namelijk de variabele rente.
Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
Oude situatie:
- Lopende hypotheek (ingangsdatum 1-1-2020 tot 1-1-2050)
- Annuïteitenhypotheek 250.000 euro
- Hypotheekrente 2,0% tot 1-1-2040, einddatum 1-1-2050
- Bruto lasten per maand 924 euro
Nieuwe situatie (tijdelijk, zolang de oude woning niet verkocht is).
- Oude hypotheek: annuïteitenhypotheek 250.000 euro
- Variabele rente 3,5% (wordt de nieuwe rente na passeren van de nieuwe woning)
- Bruto per maand 1.123 euro
- Nieuwe hypotheek totaal 600.000 (ingangsdatum 1-1-2023)
- Annuiteitenhypotheek 250.000 euro
- Hypotheekrente 2,0% tot 1-1-2040, einddatum 1-1-2050
- Bruto per maand 924 euro
- Annuiteitenhypotheek 350.000 euro
- Hypotheekrente 4,2% tot 1-1-2033, einddatum 1-1-2053)
- Bruto per maand 1.712 euro
- Totaal bruto maandlast 2.636 euro
In bovenstaand voorbeeld wordt er een andere woning gekocht voor 600.000 euro. Deze huizenbezitter neemt ook een annuïteiten hypotheek voor dit bedrag. In de lopende hypotheek van 250.000 euro is een hypotheekrente van toepassing van 2%. De rente vast periode is 20 jaar (tot 1-1-2040). Het is logisch dat deze huizenbezitter de lopende lage hypotheekrente wenst mee te nemen naar zijn nieuwe koopwoning.
Bij de lopende/oude hypotheek verandert nu de hypotheekrente. De huizenbezitter gaat over die hypotheek de variabele rente betalen die op dat moment van toepassing is (in dit voorbeeld 3,5%).
De bruto maandlast van de lopende hypotheek wordt dus bijna 200 euro per maand hoger (1.123 euro versus 924 euro).
Hoge tijdelijke lasten
De hypotheekadviseur moet hier goed rekening mee houden en de klant goed inlichten dat de bruto maandlasten tijdelijk (zolang de huidige woning niet is verkocht) hoog zijn. In dit voorbeeld is de totale bruto maandlast 3.759 euro.
- Annuïteitenhypotheek 250.000 – Variabele rente 3,5% – Bruto per maand 1.123 euro
- Annuïteitenhypotheek 250.000 – Hypotheekrente 2,0% – Bruto per maand 924 euro
- Annuïteitenhypotheek 350.000 – Hypotheekrente 4,2% – Bruto per maand 1.712 euro
- Totaal bruto maandlast 3.759 euro
Zijn de hoge lasten betaalbaar?
Het is heel belangrijk dat deze huizenbezitter deze maandlast kan betalen, ook al is deze maandlast tijdelijk. Indien het inkomen niet voldoende is om de totale hypotheek van 850.000 euro te kunnen dragen, zal deze persoon eigen middelen moeten kunnen aantonen. Het bedrag dat aangetoond moet worden is dan gelijk aan de jaarlasten van de lopende hypotheek (12 maanden x 1.123 euro is 13.476 euro).
Als de huidige woning is verkocht zal de annuïteiten hypotheek van 250.000 euro (rente 3,5%) worden afgelost. Hierdoor wordt de nieuwe bruto maandlast voor deze huizenbezitter 2.636 euro.
In ieder geval is duidelijk dat ook bij een verhuisregeling er sprake is van (tijdelijk) dubbele maandlasten. Hierbij wordt vaak vergeten dat de lopende hypotheek door de verhuisregeling een andere hypotheekrente krijgt die hoger is.
