Volgorde van kopen en verkopen bij doorstromers maakt nu verschil!
Vanaf 2022 gelden er nieuwe regels voor berekeningen die hypotheekadviseurs moeten maken voor een bepaalde groep huizenbezitters. Het gaat hier om de volgende huizenkopers:
- Een starter en een doorstromer kopen samen een andere woning
- Twee doorstromers kopen samen een woning en hebben niet eerder samen een koopwoning gehad
Fout van de Staatssecretaris van Financiën
Voor deze doelgroepen is er slecht nieuws: de Staatssecretaris van Financiën heeft een fout gemaakt. Hij was namelijk vergeten (is natuurlijk heel vreemd) te vermelden dat de berekening van de aflosstand van een lopende hypotheek hetzelfde mag zijn in de volgende twee situaties:
- eerst woning kopen en daarna huidige woning verkopen (nu gedeeltelijk box 3 bedrag)
- eerst huidige woning verkopen en daarna woning kopen (nu volledig box 1 bedrag)
Omdat hij dit niet heeft vermeld is nu de situatie ontstaan dat er wél een verschil is.
Nare gevolgen bij eerst kopen en dan verkopen
Dat kan nare gevolgen hebben voor wie eerst koopt en dan verkoopt. Iedere doorstromer die een ander huis koopt met een starter moet volgens de huidige regelgeving dus eerst zijn / haar huidige woning verkopen om zo de gehele hypotheek in box 1 te houden! In de praktijk gebeurt tegenwoordig juist het omgekeerde: meestal wordt er eerst een andere woning gekocht en daarna de huidige woning verkocht.
Snel herstellen? Duurt lang!
U denkt waarschijnlijk: dan herstellen ze die fout toch even snel? We hebben het over fiscale regelgeving, dat gaat helaas niet zo snel. Ook het herstellen van zo’n fout niet. Daarom zitten we nu in een periode waarin hypotheekberekeningen en gemaakt zouden moeten worden volgens de regels waarin de de volgorde van kopen en verkopen een verschil veroorzaakt in de fiscale behandeling van de nieuwe hypotheek.
Ingewikkelde materie: uitgebreid voorbeeld
Aangezien het hier om (zeer) ingewikkelde materie gaat geef ik een uitgebreid voorbeeld ter verduidelijking. De doorstromer koopt met een starter een andere woning van 450.000 euro. Na de aankoop wordt de huidige woning van de doorstromer verkocht.
Huidige situatie doorstromer:
Lopende annuïteiten hypotheek van 170.000 euro vanaf 1 juli 2019 tot 1 juli 2049.
Verkoop huidige woning per 1 mei 2023
| Verkoop woning | € 255.000 |
| Makelaarskosten | € 4.000 -/- |
| Lopende hypotheek | € 154.000 -/- (aflosstand per 1 mei 2023) |
| Daadwerkelijke verkoopwinst | € 97.000 (Eigenwoningreserve) |
Aankoop nieuwe woning per 1 februari 2023
| Koopprijs | € 450.000 |
| Kosten koper | € 15.000 |
| Totaal benodigd | € 465.000 |
| Eigenwoningreserve | € 97.000 -/- |
| Box 1 hypotheek | € 368.000 |
Verdeling aankoop woning per 1 februari 2023
| vrouw (doorstromer) | man (starter) | ||
| Totaal benodigd | € 465.000 | € 232.500 | € 232.500 |
| Eigenwoningreserve | € 97.000 | € 48.500 | € 48.500 |
| Nieuwe hypotheek | € 368.000 | € 184.000 | € 184.000 |
Nieuwe hypotheek
| bedrag | einddatum | ||
| Annuïteitenhypotheek | € 155.000 | juli 2049 | vrouw |
| Annuïteitenhypotheek | € 29.000 | februari 2053 (duur 30 jaar) | vrouw |
| Annuïteitenhypotheek | € 184.000 | februari 2053 (duur 30 jaar) | man |
Boxverdeling hypotheek
De volgorde van aan- en verkoop maakt door de fout van de Staatssecretaris dus verschil in hoe de hypotheek van de nieuwe woning fiscaal wordt behandeld.
Situatie: eerst aankoop andere woning en daarna verkoop huidige woning
Van de totale hypotheek van 368.000 euro valt een bedrag van 106.500 euro in box 3. Over dit bedrag hebben deze huizenbezitters dus geen hypotheekrenteaftrek. Dat komt doordat er in deze situatie volgens de huidige incomplete regels geen aflosstand ontstaat. Daardoor kan niet 50% van de aflosstand van de lopende hypotheek van V overgaan naar M en ontstaat er een box 3 deel in in de hypotheek aan de kant van V.
Situatie: eerst verkoop huidige woning en daarna aankoop nieuwe woning
Als de woning van V eerst wordt verkocht en daarna wordt er door V en M een andere woning gekocht, is er wel sprake van een volledige box 1 hypotheek:
Door het foutje van de Staatssecretaris krijgen nu veel huizenbezitters te maken dat over een gedeelte van de hypotheek geen renteaftrek genoten kan worden. Hierdoor worden de netto maandlasten hoger.
Hypotheekadviseur op de hoogte?
Krijg je met bovenstaande situatie te maken? Ga dan op zoek naar een goede hypotheekadviseur. Het foutje van de Staatssecretaris is nog niet zolang geleden ontdekt, de kans is groot dat veel hypotheekadviseurs nog niet op de hoogte zijn. U bent dus gewaarschuwd!
4 reacties
Reactie op: W van donderdag februari 23, 2023 07:49
Beste W,
Volgende week een vervolg blog.
Ben benieuwd W (waarom niet gewoon je naam vermelden) of je ook je excuses aanbiedt onder deze blog als blijk dat ik het bij het rechte eind heeft en dat mijn blog dus klopt. Sommige weten meer maar durven de waarheid nog niet te verkondigen.
Gr. Jos
Reactie op: Arie van vrijdag maart 3, 2023 15:40
Arie,
50% van 29.000 euro plus 184.000 euro valt in box 3. Voldoet niet aan de eisen van box 1 voor V.
Gr. Jos
Reactie op: Jos Koets van maandag februari 27, 2023 08:46
Dus je hebt gelijk. Ook? betreft het stroomschema (Gehuwd in algemene gemeenschap van goederen) eigenwoningregeling bij gezamenlijke aankoop door parters (2022). Complex! Een vraag slecht van de adviespraktijk.
Reactie op: Rob Timmermans van vrijdag februari 17, 2023 15:25
Herstel onderdeel eigenwoningregeling
Kopen twee belastingplichtigen samen een nieuwe eigen woning? En verkopen zij daarna pas de eigen woning van de partner met een eigenwoningverleden waarin een aflossingsstand zit? Dan konden in deze situatie box 3-delen ontstaan bij de belastingplichtige met een aflossingsstand van wie de eigen woning later verkocht wordt. Dit onderdeel was namelijk niet goed geregeld in de aanpassingen in de eigenwoningregeling sinds 1 januari 2022. Door een aanpassing in de wet wordt deze onbedoelde renteaftrekbeperking alsnog hersteld.
Twee situaties
Afhankelijk van de volgorde van verkoop en aankoop kon dus een verschil ontstaan:
De belastingplichtigen kopen eerst een nieuwe eigen woning en verkopen daarna pas de huidige eigen woning van de belastingplichtige met een aflossingsstand. In deze situatie kon een box 3-deel ontstaan. Dit onderdeel wordt nu hersteld met een wetswijziging.
De belastingplichtigen verkopen eerst de huidige woning van de doorstromer en kopen daarna pas de nieuwe eigen woning. Deze situatie was al goed geregeld in de wet.
Oplossing
De aflossingseis gaat met de stand en de looptijd van een fiscaal partner (gedeeltelijk) over van de schuld op de woning die nog verkocht moet worden naar de schuld van de nieuw aangekochte eigen woning als de aflossingseis op gezamenlijk niveau is overgegaan. Hierbij geldt nog steeds de eis dat de aflossingsstand op gezamenlijk niveau moet worden toegepast. Hiervan is sprake bij de wettelijke regeling.
Terugwerkende kracht
De wijziging geldt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2022.