Foutje Staatssecretaris: geen hypotheekrenteaftrek

Vanaf 2022 gelden er nieuwe regels voor berekeningen die hypotheekadviseurs moeten maken voor een bepaalde groep huizenbezitters. Het gaat hier om de volgende huizenkopers:

• Een starter en een doorstromer kopen samen een andere woning
• Twee doorstromers kopen samen een woning en hebben niet eerder samen een koopwoning gehad

Fout van de Staatssecretaris van Financiën

Voor deze doelgroepen is er slecht nieuws: de Staatssecretaris van Financiën heeft een fout gemaakt. Hij was namelijk vergeten (is natuurlijk heel vreemd) te vermelden dat de berekening van de aflosstand van een lopende hypotheek hetzelfde mag zijn in de volgende twee situaties:

• eerst woning kopen en daarna huidige woning verkopen (nu gedeeltelijk box 3 bedrag)
• eerst huidige woning verkopen en daarna woning kopen (nu volledig box 1 bedrag)

Omdat hij dit niet heeft vermeld is nu de situatie ontstaan dat er wél een verschil is.

Nare gevolgen bij eerst kopen en dan verkopen

Dat kan nare gevolgen hebben voor wie eerst koopt en dan verkoopt. Iedere doorstromer die een ander huis koopt met een starter moet volgens de huidige regelgeving dus eerst zijn / haar huidige woning verkopen om zo de gehele hypotheek in box 1 te houden! In de praktijk gebeurt tegenwoordig juist het omgekeerde: meestal wordt er eerst een andere woning gekocht en daarna de huidige woning verkocht.

Snel herstellen? Duurt lang!

U denkt waarschijnlijk: dan herstellen ze die fout toch even snel? We hebben het over fiscale regelgeving, dat gaat helaas niet zo snel. Ook het herstellen van zo'n fout niet. Daarom zitten we nu in een periode waarin hypotheekberekeningen en gemaakt zouden moeten worden volgens de regels waarin de de volgorde van kopen en verkopen een verschil veroorzaakt in de fiscale behandeling van de nieuwe hypotheek.

Ingewikkelde materie: uitgebreid voorbeeld

Aangezien het hier om (zeer) ingewikkelde materie gaat geef ik een uitgebreid voorbeeld ter verduidelijking. De doorstromer koopt met een starter een andere woning van 450.000 euro. Na de aankoop wordt de huidige woning van de doorstromer verkocht.

Huidige situatie doorstromer:
Lopende annuïteiten hypotheek van 170.000 euro vanaf 1 juli 2019 tot 1 juli 2049.

Verkoop huidige woning per 1 mei 2023

Aankoop nieuwe woning per 1 februari 2023

Verdeling aankoop woning per 1 februari 2023

Nieuwe hypotheek

Boxverdeling hypotheek

De volgorde van aan- en verkoop maakt door de fout van de Staatssecretaris dus verschil in hoe de hypotheek van de nieuwe woning fiscaal wordt behandeld.

Situatie: eerst aankoop andere woning en daarna verkoop huidige woning

Van de totale hypotheek van 368.000 euro valt een bedrag van 106.500 euro in box 3. Over dit bedrag hebben deze huizenbezitters dus geen hypotheekrenteaftrek. Dat komt doordat er in deze situatie volgens de huidige incomplete regels geen aflosstand ontstaat. Daardoor kan niet 50% van de aflosstand van de lopende hypotheek van V overgaan naar M en ontstaat er een box 3 deel in in de hypotheek aan de kant van V.

Situatie: eerst verkoop huidige woning en daarna aankoop nieuwe woning

Als de woning van V eerst wordt verkocht en daarna wordt er door V en M een andere woning gekocht, is er wel sprake van een volledige box 1 hypotheek:

Door het foutje van de Staatssecretaris krijgen nu veel huizenbezitters te maken dat over een gedeelte van de hypotheek geen renteaftrek genoten kan worden. Hierdoor worden de netto maandlasten hoger.

Hypotheekadviseur op de hoogte?

Krijg je met bovenstaande situatie te maken? Ga dan op zoek naar een goede hypotheekadviseur. Het foutje van de Staatssecretaris is nog niet zolang geleden ontdekt, de kans is groot dat veel hypotheekadviseurs nog niet op de hoogte zijn. U bent dus gewaarschuwd!

Vrijblijvend sparren met hypotheekadviseur!

Plaats een nieuwe reactie

Jos Koets Financieel adviseur en schrijver