Heb je een eigen huis of wil je er één gaan kopen? Dan is de kans groot dat je een hypotheek (nodig) hebt. Door je goed te verdiepen in hypotheken zorg je dat je de juiste beslissing neemt voor de financiering van jouw woning.
Alles over hypothekenHeb je geld nodig en wil je daarvoor een lening afsluiten? Verdiep je dan even goed in welke lening dat moet worden, en bij welke geldverstrekker. De verschillen zijn groot – de keuze van de beste lening kan je veel geld besparen!
Alles over geld lenenSparen is verstandig maar de spaarrente is niet overal even lonend. Ben je op zoek naar een goede plek voor jouw spaargeld? Kijk dan goed naar de spaarvorm en spaarbank die je kiest – qua rendement en qua garantie.
Alles over sparenVerzekeren doe je voor de zekerheid. Om de financiële gevolgen van onverwachte gebeurtenissen af te dekken. De keuze van een verzekering valt niet altijd mee… welke risico’s moet je verzekeren? En bij welke verzekeraar dan?
Alles over verzekerenBij de meeste mensen gaat het grootste deel van het inkomen op aan maandelijkse lasten. Als je kritisch kijkt naar deze maandlasten, valt er vaak meer te besparen dan je denkt. Wij helpen daar graag bij.
Alles over besparenWil je beleggen? Dan is het belangrijk dat je goed geïnformeerd bent voordat je begint. HomeFinance helpt je met handige overzichten van brokers en beleggingsapps.
Alles over beleggenHet is handig om op de hoogte te blijven van wat er op het gebied van geldzaken gebeurt. Met HomeFinance.nl heb je steeds de belangrijkste ontwikkelingen in beeld over hypotheken, lenen, sparen, inflatie en rentestanden.
Nieuws & blogVolgorde van kopen en verkopen bij doorstromers maakt nu verschil!
Vanaf 2022 gelden er nieuwe regels voor berekeningen die hypotheekadviseurs moeten maken voor een bepaalde groep huizenbezitters. Het gaat hier om de volgende huizenkopers:
Voor deze doelgroepen is er slecht nieuws: de Staatssecretaris van Financiën heeft een fout gemaakt. Hij was namelijk vergeten (is natuurlijk heel vreemd) te vermelden dat de berekening van de aflosstand van een lopende hypotheek hetzelfde mag zijn in de volgende twee situaties:
Omdat hij dit niet heeft vermeld is nu de situatie ontstaan dat er wél een verschil is.
Dat kan nare gevolgen hebben voor wie eerst koopt en dan verkoopt. Iedere doorstromer die een ander huis koopt met een starter moet volgens de huidige regelgeving dus eerst zijn / haar huidige woning verkopen om zo de gehele hypotheek in box 1 te houden! In de praktijk gebeurt tegenwoordig juist het omgekeerde: meestal wordt er eerst een andere woning gekocht en daarna de huidige woning verkocht.
U denkt waarschijnlijk: dan herstellen ze die fout toch even snel? We hebben het over fiscale regelgeving, dat gaat helaas niet zo snel. Ook het herstellen van zo'n fout niet. Daarom zitten we nu in een periode waarin hypotheekberekeningen en gemaakt zouden moeten worden volgens de regels waarin de de volgorde van kopen en verkopen een verschil veroorzaakt in de fiscale behandeling van de nieuwe hypotheek.
Aangezien het hier om (zeer) ingewikkelde materie gaat geef ik een uitgebreid voorbeeld ter verduidelijking. De doorstromer koopt met een starter een andere woning van 450.000 euro. Na de aankoop wordt de huidige woning van de doorstromer verkocht.
Huidige situatie doorstromer:
Lopende annuïteiten hypotheek van 170.000 euro vanaf 1 juli 2019 tot 1 juli 2049.
Verkoop huidige woning per 1 mei 2023
Verkoop woning | € 255.000 |
Makelaarskosten | € 4.000 -/- |
Lopende hypotheek | € 154.000 -/- (aflosstand per 1 mei 2023) |
Daadwerkelijke verkoopwinst | € 97.000 (Eigenwoningreserve) |
Aankoop nieuwe woning per 1 februari 2023
Koopprijs | € 450.000 |
Kosten koper | € 15.000 |
Totaal benodigd | € 465.000 |
Eigenwoningreserve | € 97.000 -/- |
Box 1 hypotheek | € 368.000 |
Verdeling aankoop woning per 1 februari 2023
vrouw (doorstromer) | man (starter) | ||
Totaal benodigd | € 465.000 | € 232.500 | € 232.500 |
Eigenwoningreserve | € 97.000 | € 48.500 | € 48.500 |
Nieuwe hypotheek | € 368.000 | € 184.000 | € 184.000 |
Nieuwe hypotheek
bedrag | einddatum | ||
Annuïteitenhypotheek | € 155.000 | juli 2049 | vrouw |
Annuïteitenhypotheek | € 29.000 | februari 2053 (duur 30 jaar) | vrouw |
Annuïteitenhypotheek | € 184.000 | februari 2053 (duur 30 jaar) | man |
De volgorde van aan- en verkoop maakt door de fout van de Staatssecretaris dus verschil in hoe de hypotheek van de nieuwe woning fiscaal wordt behandeld.
Situatie: eerst aankoop andere woning en daarna verkoop huidige woning
Van de totale hypotheek van 368.000 euro valt een bedrag van 106.500 euro in box 3. Over dit bedrag hebben deze huizenbezitters dus geen hypotheekrenteaftrek. Dat komt doordat er in deze situatie volgens de huidige incomplete regels geen aflosstand ontstaat. Daardoor kan niet 50% van de aflosstand van de lopende hypotheek van V overgaan naar M en ontstaat er een box 3 deel in in de hypotheek aan de kant van V.
Situatie: eerst verkoop huidige woning en daarna aankoop nieuwe woning
Als de woning van V eerst wordt verkocht en daarna wordt er door V en M een andere woning gekocht, is er wel sprake van een volledige box 1 hypotheek:
Door het foutje van de Staatssecretaris krijgen nu veel huizenbezitters te maken dat over een gedeelte van de hypotheek geen renteaftrek genoten kan worden. Hierdoor worden de netto maandlasten hoger.
Krijg je met bovenstaande situatie te maken? Ga dan op zoek naar een goede hypotheekadviseur. Het foutje van de Staatssecretaris is nog niet zolang geleden ontdekt, de kans is groot dat veel hypotheekadviseurs nog niet op de hoogte zijn. U bent dus gewaarschuwd!
Vrijblijvend sparren met hypotheekadviseur!
Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.