Hoe bepalen banken de boete bij het oversluiten van de hypotheek?
Denkt u na over het oversluiten van uw hypotheek? Of wilt u de hypotheekrente die u nu betaalt inruilen voor de actuele tarieven? Dan is de kans aanwezig dat u een oversluitboete verschuldigd bent. U moet dan een boeterente betalen aan de bank. Hieronder vertellen we u meer over die boeterente: wat is het, wanneer is het aan de orde en hoe kunt u de boeterente berekenen?
Actuele hypotheekrentes vergelijken
Wat is boeterente?
U heeft met de bank afgesproken dat u voor een bepaalde periode (uw rentevastperiode) een vastgesteld percentage aan rente betaalt over uw hypotheek. Als u uw hypotheek oversluit (overzet naar een andere bank) of een nieuwe rente wilt komt u deze afspraak niet na. Daar kan de bank nadeel van hebben. Blijkt er inderdaad nadeel voor de bank te zijn, dan is de kans groot dat u daarvoor een vergoeding moet betalen. Deze vergoeding noemen we de boeterente.
Wanneer moet u boeterente betalen?
U moet dus boeterente betalen als de bank nadeel heeft van uw oversluit- of openbreekactie. Dat nadeel is er als de rente voor nieuwe hypotheken op dit moment lager is dan het percentage dat u nu betaalt. Dan gaat de bank geld mislopen en daarvoor berekenen ze boeterente.
Is de hypotheekrente gelijk aan wat u nu betaalt, of misschien zelfs hoger, dan hoeft u geen boeterente te betalen. De bank lijdt dan immers geen schade: er is geen sprake van misgelopen rente.
Hoe werkt het berekenen van boeterente?
Voor het berekenen van de boeterente gebruikten de banken voorheen verschillende methodes. Daar is per 2017 een einde aangekomen doordat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) duidelijke regels heeft afgegeven over de berekening van boeterente.
Bij het berekenen van boeterente moet rekening gehouden worden met:
- Het afgesproken aflosschema en boetevrije aflossing;
- De contractrente en de vergelijkingsrente;
- De rente die de bank misloopt;
- Een korting voor ineens betalen;
Onderstaand zullen wij bovenstaande items per onderdeel bespreken:
Aflosschema en boetevrije aflossing
Allereerst kijken we naar de afspraken die u met de bank heeft gemaakt over het aflossen van de hypotheek. Zou u in de komende jaren al elke maand iets aflossen (bij een annuiteitenhypotheek of lineaire hypotheek)? Dan moet daarmee rekening gehouden worden bij het bepalen van de boeterente. Dit geldt óók voor het opbouwen van afloskapitaal in een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek.
Vervolgens wordt ook meegenomen wat u op dit moment boetevrij zou mogen aflossen. Het zou niet logisch zijn om over dat bedrag een boete te berekenen als u besluit de hele hypotheek in te ruilen.
Contractrente en vergelijkingsrente
De contractrente is de rente die u heeft afgesproken met de bank – de hypotheekrente dus die u nu betaalt.
De vergelijkingsrente is de rente die de bank nu vraagt voor nieuwe hypotheken met hetzelfde risico als het risico van uw hypotheek (dezelfde verhouding tussen het hypotheekbedrag en de woningwaarde) waarbij de rente net zo lang vaststaat als de rest van uw rentevastperiode. Dus eigenlijk de rente die zou gelden als u op dit moment een hypotheek aan zou vragen bij uw bank met exact dezelfde specificaties als de hypotheek die u op dit moment heeft lopen.
Het verschil tussen de contractrente en de vergelijkingsrente, dat is het nadeel van de bank.
Rente die de bank misloopt
Nu we weten over welk hypotheekbedrag en met welk percentage, kunnen we voor elke maand de misgelopen rente berekenen. Dat is vrij eenvoudig bij een aflossingsvrije hypotheek, maar kan behoorlijk ingewikkeld worden bij andere hypotheekvormen.
Korting voor ineens betalen
Om tot een eerlijke boeterente te komen kunnen we de misgelopen rentebedragen per maand niet zomaar bij elkaar optellen. De bank heeft er namelijk voordeel van dat u al die bedragen in één keer betaalt. Met dat geld kan de bank immers ook weer andere dingen gaan doen om winst mee te maken. U krijgt daarom een korting voor ineens betalen: door de bedragen ‘contant te maken’ worden ze iets lager. Voor ieder misgelopen rentebedrag wordt de ‘netto contante waarde’ uitgerekend.
Al die contant gemaakte misgelopen rentebedragen per maand vormen bij elkaar opgeteld het nadeel van de bank. Dat is het totaalbedrag dat u in de vorm van boeterente aan de bank moet betalen voor het oversluiten of openbreken van uw hypotheek.
