English version - international interest rates

Combinatiehypotheek en de hypotheek maandlasten berekening

Sinds 1 januari 2013 zijn startende kopers verplicht om de gehele hypotheek tenminste annu´tair en in maximaal 30 jaar af te lossen. Omdat de maandlasten van een annu´teitenhypotheek een stuk hoger zijn dan de aflossingsvrije hypotheek, zijn de maandlasten voor een eigen woning hiermee een stuk hoger geworden. Omdat de eigen woning hierdoor voor veel startende kopers steeds moeilijker bereikbaar wordt, is de nieuwe combinatiehypotheek aangekondigd. Ondanks dat deze nieuwe hypotheek nog niet definitief verkijgbaar is, geven we op deze pagina toch alvast uitleg en informatie over de maandlasten berekening bij deze nieuwe combinatiehypotheek. De nieuwe combinatiehypotheek wordt ook wel duohypotheek genoemd.

Bereken direct uw maandlasten

Allereerst behandelen we de combinatiehypotheek (duohypotheek) als geheel. Daarna gaan we achtereenvolgens dieper in op de annu´teitenhypotheek en de krediethypotheek binnen de combinatiehypotheek. Tenslotte leggen we uit hoe u zelf heel eenvoudig de maandlasten van de combinatiehypotheek (of duohypotheek) kunt berekenen.

De combinatiehypotheek (duohypotheek): 2 delen

Bij de combinatiehypotheek worden eigenlijk 2 verschillende hypotheekvormen aan elkaar gekoppeld:

Met de annu´teitenhypotheek wordt de gehele hypotheek in 30 jaar afgelost. Om de hoge maandlasten te verlagen, wordt er maandelijks een vast bedrag opgenomen uit de krediethypotheek. Na 30 jaar is de annu´teitenhypotheek geheel afgelost. Tegelijkertijd is de hoogte van de opgenomen bedragen + rente binnen de krediethypotheek opgelopen tot 50% van de oorspronkelijke annu´teitenhypotheek. Schematisch ziet de combinatiehypotheek er alsvolgt uit:

Aflossingen en opnames bij een combinatiehypotheek (duohypotheek)

Bron: SGP. Lening I is de annu´teitenhypotheek, lening II is de krediethypotheek.

Deel 1: de annu´teitenhypotheek

De annu´teitenhypotheek is een hypotheekvorm waarbij u de hypotheeklening gedurende de looptijd van de hypotheek aflost. Dit gebeurt op basis van annu´teiten. Bij een annu´teitenhypotheek betaalt u - zolang de hypotheekrente niet wijzigt - elke maand dezelfde bruto maandlasten; deze bestaan uit een deel hypotheekrente en een deel aflossing. Dit vaste bedrag wordt dan ook de annu´teit genoemd.

De hypotheekrente en aflossing bij een annu´teitenhypotheek

Duidelijk zichtbaar is dat de bruto maandlasten van een annu´teitenhypotheek bestaan uit de hypotheekrente en de aflossing. Een bijzondere eigenschap van de annu´teitenhypotheek is dat deze bruto maandlast altijd gelijk blijft (uitgaande van hetzelfde rentepercentage). Tijdens de looptijd van de annu´teitenhypotheek veranderen de te betalen hypotheekrente en aflossing onderling. In het begin bestaat het grootste deel van de bruto maandlast uit rente en een heel klein deel uit aflossing. Aan het einde van de looptijd is juist het grootste deel van de bruto maandlast aflossing en een heel klein deel nog maar rente. Naarmate er een hoger bedrag is afgelost worden de hypotheekrente lasten lager en ontstaat er dus meer ruimte voor het aflossen van de schuld.

Voorbeeld annu´teitenhypotheek

Ronald heeft een annu´teitenhypotheek van € 200.000 tegen een rente van 5%. De maandelijkse annu´teit bedraagt € 1073,64; dit is ook gelijk zijn bruto maandlast. In de eerste maand van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 833,33 rente en € 240,31 aflossing. In de 2e maand betaalt hij € 832,33 rente en € 241,31 aflossing. In de laatste maand betaalt Ronald nog slechts € 4,45 rente; het restant van de annu´teit, € 1069,19 is aflossing. Na deze laatste aflossing is de hypotheek geheel afgelost.

De bruto maandlasten bij een annu´teitenhypotheek blijven dus gelijk. De netto maandlasten daarentegen stijgen. Want naarmate de te betalen hypotheekrente daalt, daalt ook de hypotheekrenteaftrek mee. Een kenmerkende eigenschap van de annu´teitenhypotheek is dan ook dat de bruto maandlasten gelijk blijven, maar de netto maandlasten stijgen door het dalende fiscale voordeel (hypotheekrenteaftrek).

De netto lasten en fiscaal voordeel bij een annu´teitenhypotheek

Ook Ronald van het bovengenoemde voorbeeld ziet de netto lasten van zijn annu´teitenhypotheek stijgen. Dit komt door de lagere hypotheekrenteaftrek:

Voorbeeld annu´teitenhypotheek en hypotheekrenteaftrek

In het eerste jaar betaalt Ronald in totaal € 9.932,99 aan hypotheekrente die hij mag aftrekken van de inkomstenbelasting. In het laatste jaar betaalt Ronald in totaal nog maar € 342,25 aan hypotheekrente die hij mag aftrekken van de inkomstenbelasting. Hierdoor ontvangt hij een steeds lager bedrag terug van de belastingdienst aan hypotheekrenteaftrek. Maar omdat zijn bruto maandlast gelijk blijft - doordat hij steeds meer aflossing gaat betalen - stijgen zijn netto maandlasten.

Deel 2: de krediethypotheek

Het tweede onderdeel binnen de combinatiehypotheek is de aan de annu´teitenhypotheek gekoppelde krediethypotheek.

Een krediethypotheek is eigenlijk een doorlopend krediet met uw huis als onderpand. Doordat uw woning als onderpand telt, heeft de hypotheekverstrekker meer zekerheid en kan daardoor een lagere rente aanbieden dan bij een normaal doorlopend krediet. Of, wanneer en hoe u wilt aflossen of opnemen, bepaalt u bij de normale krediethypotheek in principe zelf. Tot de kredietlimiet (een bepaald percentage van de waarde van uw huis) kunt u ook de verschuldigde rente laten bijschrijven. Bij de normale krediethypotheek is alleen een variabele rente mogelijk.

De krediethypotheek als onderdeel van de combinatiehypotheek wijkt op een aantal punten af van de normale krediethypotheek:

  • Het te betalen rentepercentage over de opgenomen bedragen is niet variabel. Deze is gelijk aan het betaalde rentepercentage en de rentevasteperiode over de annu´teitenhypotheek
  • De kredietlimiet bedraagt maximaal 50% van de annu´teitenhypotheek bij aanvang van de hypotheek
  • De opnames, vermeerderd met de rente mogen nooit meer bedragen dan de helft van de afgeloste bedragen binnen de annu´teitenhypotheek

Er wordt bij de combinatiehypotheek (duohypotheek) dus naast de annu´teitenhypotheek ook een krediethypotheek afgesloten, waarbij de kredietlimiet vooraf wordt afgesproken. Deze kredietlimiet bedraagt de helft van de annu´teitenhypotheek. Dit bedrag mag eigenlijk weer opnieuw geleend worden om de maandlasten van de annu´teitenhypotheek tijdens de looptijd te verlagen.

Kenmerkend aan de krediethypotheek binnen de combinatiehypotheek is dat het te betalen hypotheekrentepercentage gelijk is aan dat van de gekoppelde annu´teitenhypotheek. Ook is de opname binnen deze krediethypotheek een vooraf vastgesteld, gelijkblijvend bedrag.

Voorbeeld opname binnen krediethypotheek

Ronald heeft een combinatiehypotheek, waarbij de annu´teitenhypotheek € 200.000 bedraagt tegen een rente van 5%. Hij besluit binnen de krediethypotheek van zijn combinatiehypotheek maandelijks het maximum bedrag op te nemen om zijn maandlasten te verlagen. Ook over de krediethypotheek betaalt hij 5% hypotheekrente. Maandelijks kan hij € 120,15 opnemen om zijn maandlasten te verlagen. Als hij 30 jaar lang het bedrag van € 120,15 opneemt en 5% rente over de opgenomen bedragen moet voldoen, heeft hij na 30 jaar een resterende hypotheekschuld van € 100.000 aan de hypotheekbank.

De rente over de opgenomen bedragen wordt dus niet betaald, maar bij de schuld opgeteld (bijgeschreven). Daardoor wordt een groot deel van de krediethypotheek gebruikt om de rentelasten te voldoen:

De opnames en rente bij krediethypotheek binnen combinatiehypotheek

In bovenstaande grafiek is zichtbaar dat de opnames gedurende de looptijd gelijk blijven; de opnamelijn is een rechte lijn. De rente over de opgenomen bedragen wordt bij de krediethypotheek opgeteld en groeit daardoor harder dan het bedrag dat opgenomen is (kromme lijn). Dit komt door de samengestelde interest: over de opgenomen bedragen wordt rente betaald, maar ook over de rente moet weer rente betaald worden.

Voorbeeld rentebestanddeel binnen krediethypotheek

Ronald heeft 30 jaar lang 5% hypotheekrente over de annu´teitenhypotheek en krediethypotheek binnen zijn combinatiehypotheek betaald. Hij heeft maandelijks het maximale bedrag van € 120,15 opgenomen. Na 30 jaar heeft hij € 43.254 opgenomen (360 maanden * € 120,15 per maand). Door de rente over de opgenomen bedragen en de rente over de rente is de krediethypotheek opgelopen tot € 100.000. In totaal bedraagt het rentebestanddeel € 56.746 (€ 100.000 - € 43.254).

Zelf de maandlasten van de combinatiehypotheek (duohypotheek) berekenen

Het online berekenen van de maandlasten van de combinatiehypotheek kunt U eenvoudig zelf doen:

Maandlasten combinatiehypotheek (duohypotheek) berekenen

U kunt de maandlasten van de combinatiehypotheek (duohypotheek) berekenen in onze berekeningsmodule. In deze module kunt U uitrekenen hoeveel de opname uit de krediethypotheek en de bruto- en netto maandlasten van de combinatiehypotheek bedragen. Ook de resterende hypotheekschuld na 30 jaar door de opnames uit de krediethypotheek wordt getoond.

Wilt u zelf online de maandlasten berekenen van andere hypotheekvormen, klik dan hier.

Laagste hypotheekrente

(met Nat. Hypotheek Garantie)

1 jaarObvion1,00 %
5 jaarLloyds Bank1,20 %
10 jaarLloyds Bank1,70 %
15 jaarAllianz2,04 %
20 jaarAllianz2,22 %
Vergelijk alle hypotheekrentes