Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
hypotheken
Gepubliceerd op: 17-10-2018 om 11:26

In het verleden (10 jaar terug) was het nog mogelijk dat banken een hypotheek verstrekten die bijvoorbeeld 6,5 keer het inkomen bedroeg. Om even te laten zien waarover we spreken: bij een inkomen van 40.000 euro was de maximale hypotheek 260.000 euro. Wie nu dit inkomen heeft kan bij een toetsrente van 2% een maximale hypotheek krijgen van 171.347 euro. Dit is dus bijna 90.000 euro lager! Ik vind dit persoonlijk een enorm verschil.

Radeloze lezer over te hoge hypotheek

Vorige maand kreeg ik een mail van een radeloze lezer. Hij schreef het volgende over zijn maximale hypotheek op zijn inkomen:

Ik las je stuk over gevaarlijke maximale hypotheken. Bij een jaarsalaris van 40.000 kon je 229.000 euro lenen in 2005. Ik had in 2005 een inkomen van 39.400 euro en kon 340.000 euro hypotheek krijgen waarbij de rente 3,7% was voor een rente vast periode van 6 jaar. Dit is 8,63 maal mijn jaarsalaris. Ik heb nu een klacht ingediend bij het Kifid vanwege overfinanciering. Uitspraak Kifid: Bank heeft zijn zorgplicht niet geschonden en vindt dit geen overfinanciering.

Om hier antwoord op te geven, is het belangrijk om ook deze lezer / schrijver telefonisch te spreken. Ik zal niet het gehele gesprek weergeven. In ieder geval blijkt dat in bepaalde situaties (mensen gaan uit elkaar) in een emotionele bui bepaalde beslissingen worden genomen waarbij niet wordt gekeken naar de toekomst. Een bank / hypotheekadviseur die bij de hypotheek betrokken is, moet zijn zorgplicht nakomen en een klant niet alleen voor de korte termijn maar ook voor de lange termijn waarschuwen wat er kan gebeuren.

Werkelijke lasten berekening voor hypotheek

Wat is er namelijk gebeurd? De bank heeft via de werkelijke lasten berekening de hypotheek verstrekt. Hierbij hebben zij de rente voor 6 jaar vastgezet (dit was toen de minimale duur voor de berekening van de maximale hypotheek). Natuurlijk werd de klant niet geïnformeerd wat de gevolgen zouden zijn:

  • bij een hogere rente na zes jaar
  • bij een daling van de waarde van zijn woning

Nieuwe rente: enorme stijging maandlast

In 2011 moest de rente opnieuw worden vastgezet. De rente was in 2011 rond de 5% (rente vast periode van zes jaar). Een verhoging van 1,3% op een hypotheekbedrag van 340.000 euro. De bruto maandlast werd hierdoor 368 euro hoger. Dit is natuurlijk geen kleine verhoging. In 2011 waren de gemiddelde huizenprijzen (240.000 euro) wel hoger dan in 2005 (220.000 euro). Dit was in ieder geval dan meegenomen. Deze lezer wilde echter zijn woning niet verkopen. Hij moest dus zijn rente opnieuw vastzetten.

Oversluiten hypotheek onmogelijk

Oversluiten naar een andere bank die eventueel een lagere rente had, was niet mogelijk. Geen enkele bank in Nederland zit te wachten op een klant die meer dan 8 keer zijn inkomen aan hypotheek moet hebben. Het gevolg is nu dat deze persoon nog in de woning woont. Echter lekker leven is er niet bij. Voor dit soort hypotheken heb ik een naam: de Overfinancieringshypotheek.

Hypotheek afsluiten: kijk ook naar de langere termijn

Uit het bovenstaande blijkt dat in de toekomst kijken niet mogelijk is. Het is wel verstandig als er iets verandert in de levenssituatie, de nieuwe situatie goed in kaart te brengen. Hierbij moet niet alleen gekeken worden naar de korte termijn (is de hypotheek betaalbaar), maar ook naar de langere termijn. Een bank zou de klant erop moeten wijzen wat de gevolgen zijn als de rente na de rente vast periode hoger is dan nu betaald wordt. Dit voorkomt grote problemen in de toekomst.

Wat is de huidige maximale hypotheek op uw inkomen? Bereken het hier!

Aangemaakt door Job op 17-10-2018 14:50

Wat had meneer gedaan als hem de risico's wel waren gemeld? Ik gok dat hij gewoon ook had getekend... Hij had vast niet gekozen voor het alternatief namelijk het huis niet kopen of gedwongen moeten verkopen (kan ook de situatie zijn). Mijn ervaring als adviseur is dat mensen op het moment doof zijn voor ieder advies en gewoon een oplossing willen. Want het is toch niet zo lastig om te begrijpen dat als de rente voor 6 jaar vastgezet wordt dat die rente dan in die 6 jaar kan stijgen en je te maken krijgt met hogere lasten? Mijn advies: gebruik de huidige lage rentes om de rente voor een langere periode vast te zetten. De lasten zullen dan reuze meevallen. En dan hopen dat de huizenprijzen blijven stijgen... Of het huis verkopen en goedkoper gaan wonen, dan ben je van de onzekerheid af.

Aangemaakt door LH op 17-10-2018 12:36

In NHG beheer criteria heb ik nog steeds 1:8 gezien... klant kan blijven wonen volgens NHG op basis van werkelijke lasten. Nu 1,7%. Ben benieuwd hoe situatie is na 10 jaar

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.