Jos Koets

Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
huizenmarkt
Gepubliceerd op: 14-2-2020 om 09:26

Ik heb al zeer veel blogs geschreven over makelaars. In deze blog een waargebeurd verhaal hoe een makelaar mede debet is aan het opdrijven van de huizenprijzen. Wie zijn huis wil verkopen moet goed oppassen met welke makelaar hij of zij in zee wil gaan. Veel makelaars willen alleen maar geld verdienen en als die mogelijkheid voordoet, dan grijpen zij deze met twee handen aan.

Praktijkvoorbeeld

Een klant van mij kocht vorige maand een appartement voor 175.000 euro. Zoals gewoonlijk vraag ik altijd of ik de taxateur moet regelen door de gegevens voor de klant in te voeren in het NWWI systeem. Dit was niet nodig omdat de verkopende makelaar de taxatie zou regelen! Dit laatste is verboden. Een belletje van de betreffende makelaar naar een collega makelaar die de taxatie moet doen, is natuurlijk voldoende. Deze zet zelf wel alle gegevens van de klant in het NWWI systeem waardoor de verkopende makelaar buiten schot blijft.

Verschillende petten op

Ik wist voldoende. Tijd om even wat dingen te gaan controleren. Opvallend was dat de verkopende makelaar ook de eigenaar van de woning was. Dan gaan direct alle alarmbellen klinken bij mij. Ik heb even een andere taxateur naar de woning laten kijken via de link op Funda. Deze kwam tot de mededeling dat de woning een paar maanden geleden was gekocht voor 95.000 euro. Hierna was de woning volledig opgeknapt. De totale kosten voor de verbouwing werden geschat op maximaal 30.000 euro.

Ook kreeg ik te horen dat een vergelijkbare woning een paar maanden geleden verkocht was voor 140.000 euro. De verkoopprijs was 10.000 euro boven de vraagprijs van 130.000 euro. Deze woning was wel in een mindere staat dan de woning die mijn klant had gekocht. Mijn taxateur gaf een geschatte waarde van de woning af van 150.000 euro. Hierbij voor alle duidelijkheid: mijn taxateur is zelf niet in de woning geweest. Deze taxatiewaarde was dus echt indicatief.

Taxatiewaarde erg hoog

Een week later kreeg ik het taxatierapport binnen. De gekochte woning had een waarde van 180.000 euro volgens de taxateur. In een paar maanden was de gekochte woning van 95.000 euro - na een grondige verbouwing - dus 180.000 euro waard geworden. Het nadeel (voor toekomstige kopers) is nu dat verkopende makelaars en taxateurs deze waarde dan weer zullen gebruiken als richtbedrag voor gelijksoortige appartementen die te koop worden gezet. Een gelijksoortig appartement (die minder verbouwd is) wordt dan bijvoorbeeld te koop gezet voor 180.000 euro. Kopers die dit appartement kopen boven de vraagprijs hebben dus ook een taxatie nodig die hoger is dan 180.000 euro. Indien er weer een taxateur is die dit op meer dan 180.000 euro wil taxeren, dan zijn dit soort appartementen binnen een jaar tijd verdubbeld in prijs!

Tijd voor zorgplicht makelaars

In 2018 schreef ik al een blog Makelaars drijven huizenprijzen op. In 2020 is de situatie dus nog erger geworden. De vraag naar koopwoningen is groot. Nu echter ook makelaars woningen gaan opkopen, ontstaat er een zeer nare situatie. Het is namelijk mogelijk om woningen in prijs te laten verdubbelen in een jaar tijd (paar maanden zelfs). Ik ben van mening dat het tijd wordt dat makelaars en taxateurs strenger gecontroleerd gaan worden. Zoals het nu gaat, komen we in Nederland in zeer grote problemen (onbetaalbare woningen). Met dank aan veel makelaars die alleen aan hun eigen verdiensten denken.

Aangemaakt door Walter C. de Boer op 19-02-2020 09:16

Dit roept veel vragen op. Als de informatie in het verhaal klopt: De taxateur had de taxatie kunnen weigeren. De hypotheekadviseur had zijn klant, bij bekendheid van deze gegevens, kunnen beschermen. De "makelaar"/verkoper" had dit anders moeten doen. Dat er verondersteld wordt dat makelaars voor eigen gewin opkopen....... Dat makelaars opkopen voor beleggers, vrienden of kennissen is bekend. Er wordt verbouwd en voor moker prijzen verkocht. Ik vind het triest dat er vastgesteld moet worden dat er gekke dingen gebeuren in deze markt. je zou denken dat de crisis in 2008 ons wakker zou hebben geschut. Niets van dat...... wij zitten met de prijzen hoger dan in 2006. Het hoogste punt van de 30 jaar daarvoor. Ik ben benieuwd waar dit toe leidt. Ik ben 33 jaar makelaar en maak mij zorgen. Om de eerlijkheid, betrouwbaarheid en deskundigheid van alle beroepsgroepen die in deze markt actief zijn. Waarvan akte....p.s. ik heb de wijsheid niet in pacht, maar verwonder mij slechts

Aangemaakt door Job op 19-02-2020 14:43

Ik ben het met je eens. Veel partijen hadden het anders moeten en kunnen doen. Maar het probleem is dat de consument gewoon een huis wil en daar alles voor over heeft. Als jij het niet voor hen regelt, doet een ander het. Of het nu om de taxatie, verkoop/aankoop of financiering gaat: de consument gaat net zo lang door tot ze het huisje hebben dat ze willen. En als het misgaat kijken ze pas om zich heen wat er misgegaan is. Dit gebeurt bij leningen ook. En beleggingen. De consument is gewoon blind voor risico's. Daarom is er maar 1 oplossing: regelering. Voor mensen die zich schuldig maken aan twijfelachtige praktijken is geen plek in de markt. Ben jij een makelaar die dit soort fratsen uitvoert? Papieren inleveren! Een taxatie fors boven of onder de marktwaarde? Papieren inleveren. 1-tweetjes tussen makelaars en/of taxateurs die nadelig zijn voor de consument? Van de markt weren. Dit geldt natuurlijk ook voor hypotheeksadviseurs die een hypotheek regelen die totaal niet past. Maar ja, voor die markt geldt al een zorgplicht...

Aangemaakt door Jaap van Veen op 17-02-2020 20:35

Dit klinkt niet als een makelaar maar als een handelaar, dat kun je niet op een hoop gooien. Het probleem van dit soort verhalen, naast dat het warrig is, is dat er geen feiten (adres bijvoorbeeld) genoemd wordt. Een NVM makelaar mag niet handelen maar tegelijk mag iedereen zich makelaar noemen (maar niet bij de NVM) Ik zie vaak genoeg mensen die een MBO opleiding commerciële economie hebben gedaan, nergens lid van zijn of zelfs Hypotheekadviseurs zich makelaar noemen. Ik vind het trouwens raar dat je schrijft dat je hier niets aan kunt doen. Je kunt het dringend adviseren aan je klant om het niet te doen, dat is heel normaal en je kunt melden waarom. Verder kun je een melding in het kader van de Wet Wwft, bij de FIU, je kunt het melden bij de branche organisatie van de makelaar (als aangesloten) en je kunt melding maken bij de NRVT over de taxatie. Om dit soort verhalen goed te onderbouwen zal je toch man en paard moeten noemen.

Aangemaakt door Rogier van Heijnsbergen op 17-02-2020 13:20

Als de verkopende makelaar een NVM-Makelaar is, dan is dit zeer klachtwaardig. Een NVM-Makelaar mag niet opkopen, opknappen en verkopen voor eigen gewin. Mijn advies is dit te melden aan de NVM tuchtcommissie. Tevens zijn er vraagtekens te zetten bij de taxatie. Als er gekocht is voor € 95.000,= en er is voor slechts € 30.000,= aan verbouwd is of: de koopsom van € 95.000,= veel te laag (en dan is nader onderzoek naar de wijze waarop de makelaar de woning heeft verkregen op zijn plaats) of de getaxeerde waarde veel te hoog. Een verbouwing van 30K die een meerwaarde oplevert van bijna 3x zoveel moet zeer zorgvuldig onderbouwd zijn, zeker als de uiteindelijke waarde ook nog eens ruim boven de inschatting van een collega ligt. Het verdient de aanbeveling dan bij het NWWI navraag te doen en de rapportage goed op opbouw en referenties te controleren. Al met al een dossier waardoor ik kan voorstellen dat men een bepaald beeld krijgt van makelaars en taxateurs......

Aangemaakt door chiel op 14-02-2020 17:11

Goed verhaal over aankoop / verkoop makelaars, taxateurs en stijgende huizen prijzen. Maar hoe zat het met de hypotheek adviseur die met deze kennes over het onderpand, voor de kant een hypotheek heeft geregeld.

Aangemaakt door Jos Koets op 14-02-2020 17:18

Als hypotheekadviseur kan ik niets doen. De bank vraagt om de formulieren waarbij ook het taxatierapport. Deze is goedgekeurd door het NWWI. Het is dan niet aan mij om te oordelen over een taxatie. Ik ben namelijk geen deskundige en mag / kan mij daar niet mee bemoeien. Als adviseur ben ik dus in dit geval een postbode die formulieren doorzet. De bank beoordeeld die en besluit dan of zij een hypotheek verstrekken of niet. Gr. Jos

Aangemaakt door Peter Hanssen op 16-02-2020 12:11

Of de koop is realistisch of de taxateur belazert de boel. De makelaar kan vragen wat ie wil. Al is het 300.000,-. Kopers die kopen drijven de prijs op. Maar in principe ligt de oorzaak dieper. Als je geld gratis maakt explodeert de prijs. Bij een rente van -2% koop ik dit appartement ook voor 500.000,-. Oplossing: 1. geen 100% menselijke taxateurs maar een modelmatige waardering en 3 taxateurs ter korte fiattering , welke elk een eigen waarde afgeven. Het gewogen gemiddelde neemt men dan mee. 2. Een ander overheidsbeleid daar waar het de hypotheekrente betreft. Kies een vaste 10 jaars middelrente. Schokken van een bijna failliete economie worden zo beter verdeeld over meerdere jaren. Rentedalingen gaan minder hard waardoor de prijzen niet zo snel exploderen. Het huidige rentebeleid werkt een enorme crisis in de hand. Je hebt dus een mogelijk punt daar waar het de taxateurs betreft al gaat het hier toch ook wel weer om een goedgekeurde taxatie.

Aangemaakt door jos koets op 14-02-2020 17:20

Natuurlijk heb ik wel mijn mening doorgegeven aan mijn klant. Gr. Jos

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.