Let op bij schenking voor koopwoning

Kies je voor de Wettelijke Regeling of Draagplicht Overeenkomst bij een schenking?

Veel ouders kiezen er tegenwoordig voor om hun kinderen een bedrag te schenken als die een woning gaan kopen. Heel fijn voor die kinderen natuurlijk, maar let hierbij wel op de fiscaliteit! Ik heb hier op 26 oktober 2018 in mijn blog Schenken voor koopwoning kan leiden tot fiscale problemen al aandacht aan geschonken. In die blog kunt u lezen dat bij een schenking de helft van het geschonken bedrag in box 3 kan komen. Naar aanleiding van dit blogbericht kreeg ik een vraag van een lezer. In deze blog zal ik ingaan op de betreffende vraag.

Vraag van Milan

Milan heeft een huis gekocht met zijn vriendin en een schenking ontvangen van zijn ouders. Hij had mijn blog gelezen en stuurde de volgende reactie:

“Ik snap jouw voorbeeld grotendeels maar ik kan nergens anders een dergelijk voorbeeld vinden. Daarnaast vind ik ook nergens informatie over het verliezen van een deel van de hypotheekrenteaftrek door een schenking. Mijn vriendin en ik kochten recent een woning voor 385000 en door eigen inleg van mijn kant/schenking van mijn ouders konden wij een hypotheek afsluiten van 325000. Volgens jouw voorbeeld zouden we dan hypotheekrenteaftrek mislopen over een bedrag van 30000. Een draagplichtovereenkomst is voor ons niet van toepassing omdat de schenking in principe voor ons beiden is (op papier is de schenking aan mij gedaan zodat mijn ouders een stukje zekerheid hebben). Het is dus niet de bedoeling dat mijn vriendin mij terugbetaalt. Wij hebben onze hypotheekadviseur, de notaris en de belastingdienst benaderd, maar geen van allen kunnen ons een passend antwoord geven. Hoe voorkomen wij dat we hypotheekrenteaftrek mislopen zonder gebruik te maken van een draagplichtovereenkomst? Is het goedkeurend besluit dan de enige oplossing? Kunnen wij niet gewoon alle kosten/schulden voor het huis 50/50 verdelen en in ons samenlevingscontract opnemen dat mijn vriendin schulden heeft bij mij?”

Het is wat mij betreft heel opvallend dat een hypotheekadviseur (die de hypotheek heeft geregeld / afgesloten) hier geen antwoord op kan geven. Dit betekent namelijk dat deze persoon niet goed op de hoogte is van de materie maar wel een hypotheek afsluit en daar een klant ook voor laat betalen.

Hoe zit het precies?

In deze situatie waarbij twee starters een woning kopen en er een schenking wordt gedaan aan één van de 2 kopers, zijn er twee berekeningen mogelijk. Er kan fiscaal gezien gekozen worden voor de Wettelijke Regeling of als alternatief van de Draagplicht Overeenkomst. Wordt er geen keuze gemaakt, dan is automatisch de Wettelijke Regeling van toepassing.

Een hypotheekadviseur moet deze twee berekeningen vooraf maken waarna de klant een keuze maakt welke richting gekozen wordt en dus welke hypotheekopzet aangevraagd moet worden. Het is namelijk heel moeilijk (soms onmogelijk) om achteraf hypotheekbedragen aan te passen.

Draagplicht Overeenkomst

Als gekozen wordt voor de Draagplicht Overeenkomst, dan is in bovenstaande situatie het volgende van toepassing:

De schenking van 73.000 euro is gedaan aan de man. Deze is bij uitsluiting dus kan niet bij de vrouw terechtkomen. Door deze schenking wordt de hypotheek van de man lager. Ieder heeft zijn eigen hypotheek en dit wordt vastgelegd in een Draagplicht Overeenkomst. Bij scheiding wordt dan ook gekeken hoe hoog de hypotheek nog per persoon is. Het is handig om in deze situatie twee verschillende hypotheekdelen aan te vragen. Hiermee houd je het overzichtelijk!

Wettelijke Regeling

We hebben ook nog te maken met de berekening als we uitgaan van de Wettelijke Regeling. Deze is als volgt:

Zoals als eerder geschreven, ontstaat bij deze keuze door de schenking een box 3 hypotheek ten hoogte van de helft van de schenking. Of te wel: over een bedrag van 36.500 euro kan de hypotheekrente niet afgetrokken worden bij de aangifte inkomstenbelasting.

Dit is dus een totaal andere fiscale situatie! Het is dus erg belangrijk om u hierover goed te laten adviseren voor u een hypotheek aanvraagt.