dinsdag 14 september 2021, 12:09 - Jos Koets
#huis kopen #huizenmarkt

Maandag 6 september was ik te zien in het televisie programma Radar. Als je de uitzending bekijkt, wordt duidelijk dat er veel misstanden zijn op de woningmarkt en dat makelaars daar een grote rol in spelen. Eén van de misstanden is dat het biedingsproces op een koopwoning in veel gevallen oneerlijk en niet transparant is.

Makelaarsvereniging VBO wil hier wat aan doen. VBO wil kopers laten bieden via een website met een gecontroleerd systeem zodat het proces wel eerlijk en transparant zal verlopen. Dit nieuwe systeem zal vanaf deze week getest gaan worden door een deel van de aangesloten makelaarskantoren.

Kansloos zonder aankoopmakelaar

Voor de mensen die de Radar uitzending niet gezien hebben even een korte samenvatting. Radar is met een verborgen camera bij 11 aankoopmakelaars langsgegaan. Uit de opgenomen filmpjes blijkt onder andere dat aankoopmakelaars regelmatig contact hebben met verkopende makelaars om te achterhalen hoeveel er (ongeveer) geboden moet worden om een koopwoning te kunnen kopen voor hun klant. Soms krijgt de aankoopmakelaar zelfs na het biedingsproces (dus nadat alle potentiële kopers een bod hebben uitgebracht) nog informatie over de uitgebrachte biedingen zodat de makelaar het door hun klant uitgebrachte bod nog iets kan verhogen om zo toch het huis te kunnen kopen.

Uit de filmpjes blijkt tevens dat zoekende kopers eigenlijk worden verplicht een aankopende makelaar in de hand te nemen. Zonder aankopende makelaar hebben zij namelijk vrijwel geen kans. Bied je zonder makelaar, dan wordt het bod namelijk soms door de verkopende makelaar doorgegeven aan een collega makelaar die dan een hoger bod kan uitbrengen. Ik verwacht dat iedereen in Nederland deze praktijken verafschuwt. Dit soort praktijken horen gewoon niet thuis in de markt. Echter, de vraag is hoe we dit soort misstanden kunnen uitbannen.

Eerlijk bieden

Makelaarsvereniging VBO is een samenwerking gestart met het platform "Eerlijk Bieden". Doel van de samenwerking is dat het biedingsproces eerlijker en transparanter wordt. Potentiële kopers kunnen hun bod uitbrengen via de website van Eerlijk Bieden. Na het verstrijken van de biedingsdeadline, worden geen nieuwe biedingen meer geaccepteerd en krijgen zowel de makelaar als de verkoper een overzicht van alle kandidaten waaruit een koper aangewezen kan worden. Vervolgens krijgt iedereen die een bod heeft gedaan tegelijkertijd een bericht, zodat direct duidelijk is of een bieding wel of niet werd geaccepteerd.

Op het eerste gezicht lijkt dit een mooi systeem voor koper en verkoper. De verkoper krijgt alle biedingen te zien en de koper die een bod heeft gedaan krijgt netjes een berichtje. Dit is zeker een vooruitgang, maar het probleem is hiermee wat mij betreft niet opgelost.

Probleem ontstaat al bij bezichtingen

Ik ben van mening dat het probleem namelijk al eerder begint. Ik heb het dan over de verkopende makelaar die bepaalt welke zoekende kopers een bezichtiging mogen doen. Aankopende bevriende makelaars krijgen natuurlijk weer voorrang en zoekende kopers zonder aankopende makelaar krijgen te horen dat de animo zo hoog is dat er geen bezichtigingen meer plaatsvinden. Dat dit momenteel vaak gebeurt, blijkt ook uit de uitzending van Radar.

Bovendien kun je met deze werkwijze niet voorkomen dat makelaars toch contact met elkaar hebben. Even een kort telefoontje en een aankopende makelaar kan nog steeds achterhalen wat het hoogste bod is.

Reactie NVM

Makelaarsvereniging NVM heeft aangegeven geen voorstander te zijn van het "online verkoopsysteem van de VBO". Hun reden: deze werkwijze is een grote inbreuk op de keuzevrijheid van een woningeigenaar voor wat betreft hoe die de woning moet verkopen.

Ik vind deze reden onzin. Een verkoper is namelijk niet verplicht om een NVM makelaar in de hand te nemen. Bovendien kan een NVM makelaar minder "rommelen" als er meer regels komen.

Erecode

Dat rommelen is overigens duidelijk tegen de erecode van de NVM. Veel van de misstanden die Radar naar voren bracht, gaan lijnrecht in tegen de wijze waarop de NVM wil dat een makelaar zijn taken uitvoert. Makelaars die zich niet aan deze code houden, kunnen gestraft worden! Dit kan bijvoorbeeld als ze na de deadline van het bieden nog gaan onderhandelen voor een hogere prijs. Ik weet uit ervaring dat dit vaak gebeurt en dat NVM makelaars zich hier ook schuldig aan maken. Ik heb echter nog nooit gelezen dat een NVM makelaar is bestraft.

Een erecode is leuk, maar dan moet er wel worden gecontroleerd of de leden die code ook nakomen.

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.