dinsdag 7 september 2021, 11:27
#huis kopen #huizenmarkt #hypotheek

De laatste tijd komt er steeds meer aandacht voor de misstanden op de woningmarkt. Het is een onderwerp dat vaak terugkomt in de blogs van Jos Koets op HomeFinance.nl. Jos pleit al jaren voor meer controle, duidelijke regels en een zorgplicht voor makelaars die vergelijkbaar is met de zorgplicht van financieel adviseurs.

Radar undercover bij makelaars

Om te zien of het echt zo erg is, ging televisieprogramma Radar de afgelopen maanden langs bij 11 aankoopmakelaars in heel Nederland.

Rol van fictieve huizenkoper

Radar ging hierbij undercover als alleenstaande vrouw die op zoek is naar een nieuwe koopwoning. Deze fictieve huizenkoper beschikt over een goed salaris en de mogelijkheid om een ton te krijgen van haar ouders (in de vorm van een belastingvrije schenking).

Gesprekken opgenomen met verborgen camera

Alle gesprekken werden opgenomen met een verborgen camera. En wat blijkt: vrijwel alle misstanden waar Jos de laatste jaren over heeft geschreven, kwamen langs.

Jos Koets bij Radar

Als je onderstaand item bekijkt, zie je dat Jos zelf ook in het filmpje voorkomt. Radar had Jos gevraagd om - als financieel specialist en columnist/blogger die vaak over de misstanden geschreven heeft - alle filmpjes te bekijken en zijn mening te geven.

Klantbelang voorop?

Het beroep woningmakelaar is in Nederland een vrij beroep. Om als makelaar actief te worden, hoef je geen opleiding te volgen of vergunning te hebben. Het is een markt met heel weinig regels. Dat wil echter niet zeggen dat er geen opleidingen zijn en dat iedere makelaar maar kan doen wat hij of zij wil.

Regels Brancheorganisatie NVM

De meeste makelaars zijn namelijk lid van een brancheorganisatie waarvan de NVM de grootste en bekendste is. Deze vereniging kent wel allerlei opleidingseisen en ook een erecode waaraan de aangesloten makelaars zich moeten houden.

Erecode met gedragsregels

In deze gedragscode worden allerlei punten beschreven waar NVM-makelaars zich aan moeten houden. Zo moet een makelaar zijn vak "naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uitvoeren en streven naar kwaliteit in hun dienstverlening.'

Geen oneerlijke concurrentie

En een NVM-makelaar mag zich niet schuldig maken aan oneerlijke concurrentie. Maar als je de Radar uitzending van gisteravond bekijkt, is duidelijk dat niet alle NVM leden het zo nauw nemen met deze erecode.

Misstanden in uitzending Radar

In de Radar uitzending kwamen de nodige misstanden naar voren. Een aantal van die misstanden:

  • zonder aankoopmakelaar geen kans
  • kopen zonder ontbindende voorwaarden
  • bonus voor de makelaar
  • makelaar op stoel hypotheekadviseur

Zonder aankoopmakelaar geen kans

In een open en transparante markt zou een koper zonder aankoopmakelaar evenveel kans moeten maken op een koopwoning als een koper met een makelaar. In de praktijk blijkt dit momenteel niet het geval.

Informatievoorsprong voor makelaars
Allereerst omdat makelaars een informatievoorsprong hebben. Makelaars weten al dat er een nieuwe woning op de markt komt voordat die woning op Funda verschijnt. Vaak worden er door de makelaars onderling al bezichtingen ingepland voordat mensen zonder makelaar überhaupt weten dat de woning te koop komt. In de praktijk komt het regelmatig voor dat mensen zonder makelaar niet eens een huis kunnen bekijken omdat er al genoeg bezichtigingen gepland zijn.

Onderling contact tijdens onderhandelingen
En ook in de onderhandelingsfase blijkt dat makelaars elkaar onderling op de hoogte houden. Je zou verwachten dat de koper die het hoogste bod doet het huis ook krijgt. Maar in de praktijk blijkt dat dit niet altijd opgaat. Als het hoogste bod komt van een koper zonder makelaar, blijken sommige makelaars onderling informatie uit te wisselen over de geboden bedragen waardoor de koper die een makelaar ingeschakeld heeft alsnog iets meer kan bieden om zo toch de woning te kunnen kopen.

Kopen zonder ontbindende voorwaarden

Er worden steeds meer woningen verkocht zonder ontbindende voorwaarden. De risico's hiervan kunnen heel groot zijn, maar de meeste makelaars die in de uitzending hierover aan het woord komen, zijn niet zo voorzichtig. Volgens hen is het heel simpel: als je meer kans wilt maken op een populaire woning, moet je de ontbindende voorwaarden (deels) achterwege laten.

Bonus voor de makelaar

Voor de verkoop van de woning ontvangt de makelaar een vergoeding. Deze makelaarscourtage staat niet vast. Er kan gekozen worden voor een vaste prijs, een percentage over de aankoopprijs of een prijs op basis van het onderhandelingsresultaat. Een combinatie tussen een percentage over aankoopprijs en een bonus op basis van het onderhandelingsresultaat komt ook vaak voor.

Vraagprijs opzettelijk laag ingezet
In de uitzending wordt door makelaars aangegeven dat deze bonus vaak geldt over het bedrag dat de woning oplevert boven de vraagprijs van de woning. Dit kan voor de makelaar erg lucratief zijn, vooral als de vraagprijs opzettelijk laag gehouden wordt.

Een makelaar omschrijft zegt dit erover: 'Wat je meestal ziet is dat ze 'm juist redelijk laag in de markt zetten en dat er dan heel veel mensen op afkomen. En dan krijgen ze ook vaak een percentage van wat ie boven de vraagprijs verkocht wordt'.

Makelaar of hypotheekadviseur?

De woningmarkt is oververhit en er wordt veel overboden. Een aantal makelaars geeft aan dat je zonder spaargeld een huis wel kunt vergeten. In diverse gesprekken wordt richting de Radar medewerker aangegeven dat de 100.000 euro van haar ouders hard nodig is om te kunnen overbieden.

Adviezen die niet thuishoren bij makelaar
Verschillende makelaars geven in hun gesprekken adviezen en tips waarvan Jos zich afvraagt of die wel passen bij de taken van een makelaar.

Jos beschrijft het als volgt: 'Makelaars moeten niet op de stoel gaan zitten van hypotheekadviseurs. Ze zijn niet gediplomeerd. Die taak moeten ze overlaten aan hypotheekadviseurs.' Op de vraag of je al je spaargeld moet inzetten voor de aankoop van een woning zegt hij: 'Als je eigen middelen hebt zou ik 20.000 tot 40.000 euro achter de hand houden.'

Maatregelen?

Radar heeft naar aanleiding van de opgenomen filmpjes reacties gevraagd van de NVM en diverse politici. Iedereen lijkt het er nu wel over eens dat het tijd is voor nieuwe regels.

Lees hier de reactie van demissionair minister van Binnenlandse Zaken Ollongren.

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.