Hoe bepaal je de verkoopwaarde van een koopwoning?

Huidige situatie op woningmarkt totaal anders dan vorig jaar

Kopers en verkopers op de huizenmarkt worstelen altijd met de vraag: wat is de verkoopwaarde van een woning? Er zijn diverse deskundigen die bij het beantwoorden van deze vraag met een totaal verschillend antwoord zullen komen. Sterker nog: in de afgelopen jaren waren de verschillen vaak enorm. In dit artikel zal ik laten zien hoe verschillende partijen tot een waardebepaling komen en hoe groot de verschillen kunnen uitpakken.

Verschillende partijen, verschillende waarderingen

Bij het kopen en verkopen van een woning kunnen allerlei partijen een waardebepaling doen. Denk bijvoorbeeld aan de volgende partijen.

Taxateur voor de verkoop

Veel verkopers vragen een taxateur voor een waardebepaling van hun woning voor ze de woning in de verkoop gooien. Een taxateur zal dan kijken naar de taxatiewaarde van de koopwoning. Dit is de geschatte waarde van de woning. Vaak wordt hierbij scherp gekeken naar wat vergelijkbare woningen op een vergelijkbare locatie in de afgelopen periode hebben opgebracht. De taxateur kent – als het goed is – de markt waar de woning zich bevindt goed en zal proberen om tot een objectieve waardebepaling te komen. Hierbij zal de taxateur de woning zelf ook bekijken om te zien of er nog factoren zijn die de taxatiewaarde kunnen verhogen of juist verlagen. Zo kan het nogal schelen of een woning helemaal opgeknapt en verduurzaamd is of dat er nog van alles aan moet gebeuren.

Automatische taxatie of desktoptaxatie

Tegenwoordig wordt er ook vaak gebruik gemaakt van een automatische taxatie (bijv. Calcasa) of een desktoptaxatie. Bij een automatische taxatie wordt aan de hand van cijfers een waardebepaling gedaan. Er komt dus geen persoonlijke beoordeling aan te pas. Bij een desktoptaxatie wordt er ook een automatische taxatie gedaan, maar die wordt dan nog (op afstand, vandaar de term desktoptaxatie) beoordeeld door een taxateur. De taxatiewaarde kan naar aanleiding van die beoordeling dan nog aangepast worden.

Verkopende makelaar

Een verkopende makelaar zal kijken naar de door hem of haar geschatte verkoopwaarde van de woning. Deze verkoopwaarde hoeft niet hetzelfde te zijn als de geschatte waarde van de bovengenoemde taxateur. De afgelopen jaren was de huizenmarkt oververhit. In die periode hebben we gezien dat veel koopwoningen boven de vraagprijs worden verkocht. In de praktijk kwam ik wel situaties tegen dat er meer dan 50.000 euro boven de vraagprijs werd geboden. Een verkopende makelaar zal proberen om een zo hoog mogelijke prijs te krijgen en zal dus ook rekening houden met de belangstelling die hij of zij verwacht voor de woning. Er wordt daarom ook wel gezegd dat de waarde van de woning volgens een verkoopmakelaar is: Wat de “gek” er voor geeft.

Taxateur voor de hypotheek

Als de woning eenmaal verkocht is, zal er vaak nog een taxatie gedaan worden in opdracht van de koper. Deze taxatie heeft de koper nodig bij het regelen van de hypotheek. De waarde van deze taxatie kan in de praktijk fors afwijken van de eerder beschreven taxatie. Vooral als de koopprijs een stuk hoger (of lager) uitgevallen is dan verwacht.

Hoe kan dit in de praktijk uitvallen?

Ik zal hieronder 2 fictieve voorbeelden uitwerken hoe dit in de praktijk uit kan vallen. Bij het eerste voorbeeld ga ik uit van een verkoop eind 2021. Dus toen de markt extreem oververhit was. Het tweede voorbeeld is zoals het begin 2023 zou kunnen gaan. Voor de duidelijkheid: het gaat hierbij om dezelfde woning!

Sitatie eind 2021

Zomaar even een simpel voorbeeld van een woning die eind 2021 is verkocht.

• Taxatiewaarde te koop staande woning (door taxateur) 520.000 euro
• Calcasa waarde / automatische taxatie 480.000 tot 540.000 euro
• Vraagprijs te koop staande woning (door makelaar) 530.000 euro
• Uiteindelijke verkoopprijs 590.000 euro
• Taxatiewaarde voor hypotheek koper (door taxateur) 570.000 euro

Het meest opvallend is natuurlijk de twee verschillende waardes door de taxateurs. De eerste taxatie is in opdracht van de verkoper gedaan voordat de woning te koop is gezet. De tweede taxatie is in opdracht van de koper om de hypotheek te kunnen regelen. Bij de tweede taxatie geldt vaak dat hoe hoger deze taxatiewaarde uitvalt, hoe makkelijker het is om de hypotheek rond te krijgen. Het verschil van 50.000 euro is natuurlijk niet te verklaren en moet eigenlijk niet kunnen.

Mogelijke situatie in 2023

De huizenmarkt ziet er inmiddels heel anders uit dan vorig jaar. De huizenprijzen dalen en kopers zijn een stuk voorzichtiger geworden. Dit geldt uiteraard niet voor alle huizen, maar het is heel goed mogelijk dat de waarden voor dezelfde woning er begin volgend jaar heel anders uit zullen zien. De kans is best groot dat bij verder dalende huizenprijzen de taxatiewaarde onder de 500.000 euro gaat komen. De verkoopwaarde is dan meestal nog lager dan de taxatiewaarde. In een korte tijd kan het zijn dat er meer dan 100.000 euro minder wordt geboden op de woning.

Cijfermatig kan dit zomaar van toepassing zijn in 2023!

• Taxatiewaarde te koop staande woning (door taxateur) 490.000 euro
• Calcasa waarde / automatische taxatie 460.000 tot 520.000 euro
• Vraagprijs te koop staande woning (door makelaar) 480.000 euro
• Uiteindelijke verkoopprijs 470.000 euro
• Taxatiewaarde voor hypotheek koper (door taxateur) 470.000

Uit bovenstaand voorbeeld blijkt dat het heel lastig is om “de” verkoopwaarde van een woning te bepalen. En dat de waarde van een woning altijd een momentopname is. Voor heel veel huizenbezitters is het moment waarop de waarde bepaald wordt natuurlijk wel heel erg belangrijk.

Hoe betaalbaar is de woning?

De waarde van de woning vaststellen door een deskundige is leuk, maar een huizenbezitter zal nog meer kijken naar hoeveel de maandlasten (bruto en netto) zijn. Het moet namelijk wel betaalbaar zijn en blijven. Nu de hypotheekrentes flink zijn gestegen, heeft dit grote gevolgen voor de maandlasten. Deze zijn ook flink gestegen.

De afgelopen tijd heb ik al diverse keren vernomen van mijn klanten dat ze de koopwoning graag willen kopen, maar de maandlasten niet kunnen / willen betalen. Deze klanten zoeken wel verder maar dan in een lagere prijsklasse.