Fiscale regeling als je tijdelijk twee huizen bezit
Doorstromers die een andere woning hebben gekocht zullen tegenwoordig geen probleem hebben om hun huidige woning te verkopen. De vraag naar koopwoningen is groot en het aanbod is klein. Maar dat is niet altijd zo geweest.
Woningen die heel lang te koop staan
Het is bijna niet meer voor te stellen maar er zijn jaren geweest dat woningen (heel) lang te koop stonden. In die periode kwam het ook regelmatig voor dat de te koop staande woning even tijdelijk werd verhuurd om de dubbele maandlasten van twee koopwoningen te kunnen betalen. Er zijn diverse regels als er iemand twee woningen bezit, waarvan er één te koop staat. Voor deze koopwoning geldt de fiscale verhuisregeling.
Verhuisregeling voor de Belastingdienst
De verhuisregeling geldt voor een maximale periode voor het kalenderjaar waarin de woning niet meer het hoofdverblijf is en de drie daaropvolgende kalenderjaren. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld ter verduidelijking.
- Woning niet meer hoofdverblijf: 15 maart 2019
- Verhuisregeling eindigt per: 31 december 2022
In de verhuisregeling zijn er nu twee mogelijkheden, namelijk box 1 en box 3. Als de woning te koop staat, is de betaalde hypotheekrente gewoon fiscaal aftrekbaar (box 1). Dit verandert als de woning wordt verhuurd. In de verhuur periode verhuist de koopwoning van box 1 naar box 3.
Na periode verhuisregeling: aftikken!
Als de koopwoning na deze periode van de verhuisregeling nog steeds niet is verkocht – dan moet de huizenbezitter gaan “aftikken”. Er vindt dan volgens de Belastingdienst een vervreemding van de koopwoning plaats, waardoor deze naar box 3 verhuist. Daarbij moet een eigenwoningreserve worden verrekend.
Eigenwoningreserve verrekenen
In bovenstaand voorbeeld is deze datum 1 januari 2023. De eigenwoningreserve is de verkoopprijs minus de lopende hypotheek. De verkoopprijs is nog niet bekend, waardoor een reële verkoopprijs moet worden vastgesteld. Hieronder een simpel voorbeeld:
| Reële verkoopprijs te koop staande woning | € 350.000 |
| Lopende hypotheek | € 200.000 |
| Eigen Woning Reserve (fictief) | € 150.000 |
De (fictieve) EWR moet nu verrekend worden met de lopende hypotheek op de nieuwe gekochte woning.
Deel hypotheekrente niet meer aftrekbaar
In dit voorbeeld zal er over een hypotheekbedrag van 150.000 euro geen renteaftrek genoten kunnen worden. Voor dit bedrag van 150.000 euro is box 3 van toepassing die mag worden verrekend met het vermogen van box 3. Pas na verkoop van de woning is de definitieve EWR bekend. Deze EWR kan dan worden afgelost op de lopende hypotheek waardoor deze weer volledig in box 1 valt.
Ruime termijn voor verhuisregeling
De verhuisregeling is met het jaar uit en de komende drie jaar zeer ruim genomen. Vooral in de afgelopen jaren zullen zeer weinig (tot geen) huizenbezitters gebruik hebben gemaakt van de volledige termijn van de verhuisregeling. Het is wel goed dat de Belastingdienst hier duidelijkheid over heeft gegeven, zodat iedere hypotheekadviseur zijn klanten goed kan inlichten.
Wil je dit bespreken met een onafhankelijke hypotheekadviseur?
