Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
hypotheken
Gepubliceerd op: 25-1-2018 om 08:28

In november vorig jaar schreef ik op de website IEX een column over de gevaren van rentemiddeling. In een verkorte versie heb ik ook hierover een blog geschreven: Gevaarlijke rentemiddeling.

Te hoge boeterente berekend

Als we even terugkijken blijkt dat diverse banken jaren lang een te hoge boeterente hebben berekend die weer doorberekend werd in de rentemiddeling. Banken moesten dit corrigeren. Het heeft hun totaal rond de 32 miljoen gekost voor de banken (....wie controleert of alle gecorrigeerde berekeningen goed zijn gedaan door de banken?). Hierbij hadden zij het geluk dat zij maar tot 14 juli 2016 hoefden terug te gaan. Daarvoor was namelijk de nieuwe Europese Mortgage Credit Directive nog niet van toepassing. Huizenbezitters die voor deze datum dus een rentemiddeling hadden toegepast, hebben teveel boeterente betaald.

Trucje: rentemiddeling en dan aflossen

Banken gaan nu klagen, want er is een trucje mogelijk. Je kan namelijk rentemiddeling toepassen en daarna je woning verkopen. Bij verkoop kan een huizenbezitter zijn hypotheek boetevrij aflossen. Door eerst rentemiddeling toe te passen, betaalt de huizenbezitter minder maandlasten. Banken vinden nu dat hun klanten meer moeten betalen voor rentemiddeling. Zelfs de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) gaat voor zijn banken staan en komt met een reactie.

Op zich een goed idee, vindt de NVB, maar de banken struikelen over een verschil tussen boeterente en rentemiddeling. Wie zijn hypotheek oversluit naar een lagere rente en daarvoor een boeterente betaalt, betaalt de bank in één klap het nadeel dat zij loopt. Maar bij rentemiddeling wordt die boeterente als het ware over de rest van de looptijd uitgesmeerd, zodat de klant die de ’boete’ niet ineens kan neerleggen toch een lagere rente kan krijgen.

De NVB vindt dat daar een risico voor de banken in zit. Want als de klant na een rentemiddeling alsnog zijn hypotheek vervroegd beëindigt, omdat hij gaat verhuizen of oversluiten, is het nadeel van de bank volgens de NVB niet helemaal afgedekt. De ’uitgesmeerde boete’ wordt dan namelijk niet helemaal meer betaald, omdat hij verwerkt is in de nieuwe rente van de hypotheek die niet tot het einde wordt uitbetaald.

Banken verdienen genoeg aan hypotheken

Natuurlijk heeft de NVB gelijk, maar je kan een huizenbezitter toch niet verplichten in zijn huis te blijven. Wie wil verhuizen moet toch kunnen verhuizen en hierdoor zijn hypotheek boetevrij af te kunnen lossen. Ik adviseer de NVB eens een rekenmachine te hanteren en te kijken hoe de mens is. Wat is daadwerkelijk het voordeel om eerst rentemiddeling toe te passen en daarna binnen een jaar te gaan verhuizen. Als de huizenbezitter een paar honderd euro heeft bespaard (ik betwijfel dat ten zeerste) dan is het nadeel voor de bank toch te verwaarlozen. De banken en NVB zoeken nu naar een mogelijkheid om twee verschillende berekeningen (boeterente en rentemiddeling) verschillend te laten berekenen. Dit is totale onzin daar er bij rentemiddeling nog een opslag wordt berekend. Banken verdienen al genoeg aan hypotheken en deze zet van de NVB en de banken zorgt er alleen maar voor dat het wantrouwen naar banken toeneemt.

 

Aangemaakt door Job op 30-01-2018 09:40

Bij verhuizen heb je gelijk, Jos. Mensen hebben weinig voordeel om te gaan rentemiddelen en een jaar later te gaan verhuizen. Maar oversluiten is toch echt een ander verhaal. Stel dat je je rente nog 10 jaar vast hebt staan tegen 4% rente. Als je nu oversluit krijg je een veel lagere rente maar ook een enorme boeterente. Dat wil je niet. Dus als er geen boetes zijn na rentemiddelen, ga je eerst rentemiddelen. En zodra die rentemiddeling doorgevoerd is, sluit je de hypotheek alsnog over. Dat zou massaal gaan gebeuren, denk je niet?

Aangemaakt door Jeroen op 29-01-2018 09:44

Bij de Rabobank zit er tegenwoordig een boeteclausule van 3% van de woningwaarde! bij verhuizen binnen de nieuwe afgesproken rentemiddelingstermijn.

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.