Maximale hypotheek berekenen, uitleg en berekeningen

Berekenen maximale hypotheek

Voor de berekening van de maximale hypotheek wordt een aantal stappen doorlopen. Op deze pagina zetten we deze stappen voor u op een rij met rekenvoorbeelden om de verschillende stappen te verduidelijken.

De eerste stap het bepalen met welk inkomen gerekend mag worden. In vakjargon wordt het inkomen waarmee gerekend mag worden het toetsinkomen genoemd. Feitelijk het inkomen waarmee de maximale hypotheektoets door hypotheekbanken uitgevoerd wordt. Nadat deze stap is uitgevoerd, volgt de stap waarin bepaald wordt wat de toetsrente is. Om echter het begrip toetsrente goed te kunnen begrijpen, is het ook belangrijk goed te begrijpen welke rol stap 3 speelt in het berekenen van de maximale hypotheek: de woonquote, oftewel hoeveel daadwerkelijk betaald mag worden aan woonlasten. Dit gebeurt door het toepassen van de woonquote. Wanneer deze stappen tenslotte zijn voltooid, kan de maximale woonlast berekend worden, waaruit de berekening van de maximale hypotheek voortvloeit.

Wat is de maximale woonlast?
Hoe wordt de maximale woonlast bepaald?
Wat is een annuitaire toetsing?
Hoe wordt de maximale hypotheek berekend?

Wat is de maximale woonlast?

De maximale woonlast is het product van de vermenigvuldiging van het toetsinkomen met de woonquote. De woonquote is een percentage van uw bruto (toets)inkomen dat u maximaal als hypotheeklast mag hebben. Ook de hypotheekrente (toetsrente) speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de woonquote. Dit, omdat de hoogte van de woonquote mede afhankelijk is van de hoogte van de (toets)rente.

Voorbeeld maximale woonlast

Piet heeft een bruto jaarinkomen van € 30.000. Dit is ook het toetsinkomen.

	rente
Inkomen	5 % of lager	5,01 % - 5,5 %	5,51 % - 6 %	6,01 % - 6,5 %	hoger dan 6,5 %
€ 30.000	29 %	30 %	31 %	32 %	33 %

Piet vergelijkt 2 verschillende hypotheken:
De rente van hypotheek A bedraagt 5,2 %. De woonquote is dan 30 %. De maximale woonlast = € 30.000 * 30 % = € 9.000.
De rente van hypotheek B bedraagt 6,2 %. De woonquote is 32 %. De maximale woonlast = € 30.000 * 32 % = € 9.600.
Dit hoeft uiteindelijk niet tot een hogere maximale hypotheek te leiden. De rente is ook hoger, waardoor ook de hypotheeklasten hoger zullen zijn.

Hoe wordt de maximale woonlast bepaald?

Onder hypotheeklasten worden verstaan rentelasten, overlijdensrisicopremies en aflossingsbedragen verstaan.
Veel hypotheekinstellingen hanteerde tot 2011 de stelregel dat uw werkelijke hypotheeklasten binnen de maximale woonlasten moesten blijven.

Voorbeeld werkelijke woonlast

Piet heeft een bruto jaarinkomen van € 30.000. Dit is ook het toetsinkomen.
Hij heeft de hypotheken vergeleken en gekozen voor de rente van 5,2 %. De kosten van aflossing en de overlijdensrisicopremie bedragen € 125 per maand.
Wanneer Piet deze hypotheek in 2006 had afgesloten, had de maximale hypotheek als volgt berekend kunnen worden: De rente bedraagt 5,2 %. De woonquote is dan 30 %. De maximale woonlast = € 30.000 * 30 % = € 9.000.
De kosten van aflossing en overlijdensrisicopremie bedragen per jaar € 1.500 (12 X € 125).
Resteert een woonquote van € 7.500. Wanneer we deze delen door de hypotheekrente van 5,2 %, bedraagt de maximale hypotheek € 144.230.

Sinds de komst van de nieuwe gedragscodes per 2007 en per augustus 2011 is hierin verandering gekomen en hanteren alle hypotheekbanken bij het bepalen van de maximale hypotheek verplicht een ingewikkelde formule waarbij er vanuit gegaan wordt dat de totale hypotheek annuitair afgelost wordt. Er wordt dus niet gekeken naar uw werkelijke hypotheeklasten, maar naar standaard hypotheeklasten op basis van annuitaire aflossing. Deze berekeningsmethode wordt bijvoorbeeld ook door Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt. Wilt u weten of u in aanmerking komt voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), klik dan hier.

Voorbeeld standaard annuitaire lasten

Woonquote	rente
Inkomen	5 % of lager	5,01 % - 5,5 %	5,51 % - 6 %	6,01 % - 6,5 %	hoger dan 6,5 %
€ 30.000	29 %	30 %	31 %	32 %	33 %

Annuiteit bij 5 % rente	rente
Looptijd	10 jaar	15 jaar	20 jaar	25 jaar	30 jaar
Annuiteit	0,127278618	0,114121061	0,079195	0,070151	0,064419

Piet wil weten hoeveel zijn maximale hypotheek bedraagt. Zijn toetsinkomen bedraagt € 30.000 en hij heeft een rente van 5 % voor 10 jaar vast aangeboden gekregen van de bank. Hij wil een hypotheek met een looptijd van 30 jaar.

Stap 1: toetsinkomen Dit is door de bank bepaald op € 30.000
Stap 2: toetsrente De rente staat 10 jaar vast, dus mag met de werkelijke rente getoetst worden: 5 %
Stap 3: woonquote Uit de woonquote tabel hierboven blijkt dat de woonquote 29 % is.
Stap 4: Maximale woonlast Deze bedraagt voor Piet € 30.000 X 29 % = € 8.700
Stap 5: Maximale hypotheek de annuiteit bij een looptijd van 30 jaar en een rente van 5 % is 0.064419

De maximale hypotheek bedraagt voor Piet dan: € 8.700 / 0.064419 = € 135.054.

Wat is een annuitaire toetsing?

Deze manier van toetsen wordt annuitaire toeting genoemd. Daarbij wordt bij de bepaling van de hypotheeklasten naast de rente ook rekening gehouden met de lasten van aflossing op basis van annuiteiten. Er wordt dan eigenlijk fictief getoetst alsof de gehele hypotheek een annuiteitenhypotheek is. Meer informatie hierover vindt u bij de annuiteitenhypotheek. Middels een ingewikkelde formule wordt de annuiteit per euro uitgerekend. Daarbij zijn de rente en looptijd van de hypotheek van grote invloed.

Voorbeeld Annuiteitentabel

	Looptijd hypotheek
Rente	10	15	20	25	30
4 %	0,121494	0,088762	0,072717	0,063340	0,057289
4,5 %	0,124366	0,091799	0,075917	0,066699	0,060802
5 %	0,127278	0,094895	0,079194	0,070150	0,064418
5,5 %	0,130231	0,098050	0,082546	0,073690	0,068134
6 %	0,133224	0,101262	0,085971	0,077316	0,071946

Bij bovenstaand voorbeeld zien we dat de annuiteit per euro bij een rente van 6 % en een looptijd van 30 jaar 0,071946 bedraagt, oftewel 7,2 cent per euro. Wat zegt dit getal?
Dit zijn feitelijk de kosten per jaar van het lenen en aflossen van € 1 in 30 jaar tegen een rente van 6 %. In deze 7,2 cent zit in het begin 6 cent rente (€ 1 maal 6 %) en 1,2 cent aflossing. Naarmate de hypotheek langer loopt, wijzigt deze verhouding naar steeds minder rente en steeds meer aflossing. In het laatste jaar zit in de 7,2 cent dan ook gemiddeld nog maar 0,2 cent rente en 7 cent aflossing.

Hoe wordt de maximale hypotheek berekend?

De maximale hypotheek wordt berekend door de maximale woonlast te delen door de annuiteit per euro:

Voorbeeld maximale hypotheek berekening

Het toetsinkomen is € 30.000, de rente bedraagt 5,5 % en de looptijd 30 jaar. Volgens de wooquote tabel mag er bij 5,5 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. Bij een looptijd van 30 jaar en een rente van 5,5 % is de annuiteit per euro afgerond 0,068 (6,8 cent). We delen nu de maximale woonlast door de annuiteit per euro: € 9000 / 0,068= € 133.563. De maximale hypotheek bedraagt dus € 133.563.

Het toetsinkomen is € 30.000, de rente bedraagt 6 % en de looptijd 30 jaar. Volgens de wooquote tabel mag er bij 6 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. Bij een looptijd van 30 jaar en een rente van 6 % is de annuiteit per euro afgerond 0,072 (7,2 cent). We delen nu de maximale woonlast door de annuiteit per euro: € 9000 / 0,072= € 125.094. De maximale hypotheek bedraagt dus € 125.094.

Het toetsinkomen is wederom € 30.000, de rente bedraagt eveneens 5,5 %, maar de looptijd 20 jaar. Volgens de wooquote tabel mag er bij 5,5 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. Bij een looptijd van 20 jaar en een rente van 5,5 % is de annuiteit per euro afgerond 0,083 (8,3 cent). We delen nu de maximale woonlast door de annuiteit per euro: € 9000 / 0,083= € 109.029. De maximale hypotheek bedraagt dus € 109.029.

Bij hogere rente of kortere looptijden stijgt de annuiteit per euro. Dit is ook logisch, want moet sneller afgelost worden wat meer kost en bij hogere rente stijgen de rentelasten over het lenen van geld.