English version - international interest rates

HYPOTHEEK

Berekenen aftrekbare hypotheekrente (stap 4 van 8)

Stap vier van het stappenplan van de hypotheek maandlasten berekening is het berekenen van de aftrekbare hypotheekrente. Op deze pagina gaan we kort in op de voorwaarden van de hypotheekrenteaftrek en uitgebreider op het berekenen van de aftrekbare hypotheekrenteaftrek. Voor uitgebreide informatie over de hypotheekrenteaftrek, klik hier.

Bereken direct uw maandlasten

De voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek

In Nederland geldt dat de hypotheekrente die betaald wordt, in veel situaties afgetrokken mag worden van het belastbaar inkomen in box 1 (inkomstenbelasting). Hierbij gelden wel een aantal voorwaarden:

alleen de rente over dat deel van de hypotheek wat is gebruikt voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van een woning die tevens hoofdverblijf is, is aftrekbaar. Het deel van de hypotheek waarover de hypotheekrente aftrekbaar is, wordt de eigenwoningschuld genoemd.
de hypotheekrente is sinds 2001 nog maximaal 30 jaar aftrekbaar.
wie een eigen woning verkoopt, moet de overwaarde (eigenwoningreserve) die vrijkomt bij de verkoop van de woning weer investeren in de volgende koopwoning (dit wordt de Bijleenregeling genoemd).
in het geval iemand door verhuizing tijdelijk 2 woningen bezit, kan diegene tijdelijk recht hebben op hypotheekrenteaftrek over beide woningen.
Voor woningen die door startende huizenkopers na 1 januari 2013 zijn aangeschaft, geldt daarnaast dat de volledige hypotheek tenminste annuitair in maximaal 30 jaar afgelost moet worden.

De hoogte van de hypotheekrenteaftrek

Zo lang voldaan wordt aan de hierboven genoemde voorwaarden, is de betaalde hypotheekrente aftrekbaar. Bij het berekenen van de hoogte van de hypotheekrenteaftrek is de eigenwoningschuld dus leidend. De hoogte van het hypotheekrentepercentage is niet relevant voor het bepalen van de hoogte van de hypotheekrenteaftrek.

Voorbeeld berekenen aftrekbare hypotheekrenteaftrek

Leo, Martijn en Klaas hebben alledrie een hypotheek:

Leo heeft een hypotheek en eigenwoningschuld van € 200.000 en betaalt 4% rente. Op jaarbasis betaald hij dus € 8.000 aan hypotheekrente (4% van € 200.000). Hij kan bij de belastingdienst het volledige bedrag van € 8.000 als aftrekbare hypotheekrente opgeven.

Martijn heeft een hypotheek en eigenwoningschuld van € 200.000 en betaalt 6% rente. Op jaarbasis betaald hij dus € 12.000 aan hypotheekrente (6% van € 200.000). Dat wil zeggen € 4.000 meer dan Leo terwijl het hypotheekbedrag gelijk is. Echter, omdat de hoogte van het rentepercentage niet van belang is, kan Martijn bij de belastingdienst € 12.000 als aftrekbare hypotheekrente opgeven.

Klaas heeft een hypotheek van € 200.000, maar een eigenwoningschuld van € 150.000. Dit komt omdat hij van het totale hypotheekbedrag maar € 150.000 gebruikt heeft voor de aanschaf en verbetering van de eigen woning. De overige € 50.000 euro heeft hij gebruikt voor de aanschaf van een auto. Klaas betaalt 6% rente. In totaal betaalt Klaas net als Martijn € 12.000 aan rente. Hij kan bij de belastingdienst echter maar € 9.000 als aftrekbare hypotheekrente opgeven. De rente die hij betaalt over het gedeelte van de hypotheek dat gebruikt is voor de aanschaf van een auto is niet aftrekbaar.

Hypotheekvormen en de hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrente is sinds 2001 nog maximaal 30 jaar aftrekbaar over ten hoogste de eigenwoningschuld. Bij hypotheekvormen waarbij tijdens de looptijd van de hypotheek niet afgelost wordt (bijvoorbeeld de aflossingsvrije hypotheek, de spaarhypotheek en de bankspaarhypotheek) blijft de eigenwoningschuld gedurende deze periode gelijk. Er zijn echter ook hypotheekvormen waarbij u tussentijds aflost, te weten de de annuïteiten hypotheek en de de lineaire hypotheek. Bij deze hypotheekvormen neemt de eigenwoningschuld dankzij de aflossingen gedurende de looptijd af. Dit heeft een daling van de hypotheekrenteaftrek tot gevolg.

Voorbeeld daling hypotheekrenteaftrek bij annuïteitenhypotheek

Martijn heeft een 30-jarige annuïteitenhypotheek van € 150.000 tegen een rente van 6%. De maandelijkse annuïteit bedraagt € 899,33; dit is ook gelijk zijn bruto maandlast (afgerond € 10.792 per jaar).

In het eerste jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 8.949,89 rente en € 1.842,02 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn hypotheek (= eigenwoningschuld) aan het eind van het eerste jaar € 148.158.

In het tweede jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 8.836,28 rente en € 1.955,63 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het tweede jaar € 146.202.

In het 15e jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 6.534,04 rente en € 4.257,87 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het 15e jaar € 106.573.

In het laatste jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 342,70 rente en € 10.449,21 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het laatste jaar € 0.

Uit bovenstaande berekening blijkt dat een steeds groter gedeelte van de maandelijkse annuiteit bestaat uit aflossing en een steeds kleiner gedeelte uit hypotheekrente. Omdat alleen de hypotheekrente aftrekbaar is (en de aflossing niet), neemt de hypotheekrenteaftrek dus gedurende de looptijd af. Een gevolg is dus dat de bruto maandlasten weliswaar gelijk blijven, maar de netto maandlasten steeds hoger worden.

Voorbeeld daling hypotheekrenteaftrek bij lineaire hypotheek

Edgar heeft een 30-jarige lineaire hypotheek van € 150.000 tegen een rente van 6%.

In het eerste jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 8.862,50 rente en € 5.000 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het eerste jaar € 145.000.

In het tweede jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 8.562,50 rente en € 5.000 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het tweede jaar € 140.000.

In het 15e jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 4.662,50 rente en € 5.000 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het 15e jaar € 75.000.

In het laatste jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 162,50 rente en € 5.000 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het laatste jaar € 0.

Uit bovenstaande berekening blijkt dat bij een lineaire hypotheek ieder jaar hetzelfde bedrag afgelost wordt (€ 150.000 / 30 jaar = € 5.000 per jaar). Omdat het hypotheekbedrag dus steeds lager wordt, nemen de hypotheekrentelasten (en dus de hypotheekrenteaftrek) gedurende de looptijd af.

Voor uitgebreide informatie over de annuitaire hypotheek en de hypotheek maandlasten berekening, klik hier.
Voor uitgebreide informatie over de lineaire hypotheek en de hypotheek maandlasten berekening, klik hier.