Berekenen aftrekbare hypotheekrente (stap 4 van 8)

Leo, Martijn en Klaas hebben alledrie een hypotheek:

Leo heeft een hypotheek en eigenwoningschuld van € 200.000 en betaalt 4% rente. Op jaarbasis betaald hij dus € 8.000 aan hypotheekrente (4% van € 200.000). Hij kan bij de belastingdienst het volledige bedrag van € 8.000 als aftrekbare hypotheekrente opgeven.

Martijn heeft een hypotheek en eigenwoningschuld van € 200.000 en betaalt 6% rente. Op jaarbasis betaald hij dus € 12.000 aan hypotheekrente (6% van € 200.000). Dat wil zeggen € 4.000 meer dan Leo terwijl het hypotheekbedrag gelijk is. Echter, omdat de hoogte van het rentepercentage niet van belang is, kan Martijn bij de belastingdienst € 12.000 als aftrekbare hypotheekrente opgeven.

Klaas heeft een hypotheek van € 200.000, maar een eigenwoningschuld van € 150.000. Dit komt omdat hij van het totale hypotheekbedrag maar € 150.000 gebruikt heeft voor de aanschaf en verbetering van de eigen woning. De overige € 50.000 euro heeft hij gebruikt voor de aanschaf van een auto. Klaas betaalt 6% rente. In totaal betaalt Klaas net als Martijn € 12.000 aan rente. Hij kan bij de belastingdienst echter maar € 9.000 als aftrekbare hypotheekrente opgeven. De rente die hij betaalt over het gedeelte van de hypotheek dat gebruikt is voor de aanschaf van een auto is niet aftrekbaar.

Martijn heeft een 30-jarige annuïteitenhypotheek van € 150.000 tegen een rente van 6%. De maandelijkse annuïteit bedraagt € 899,33; dit is ook gelijk zijn bruto maandlast (afgerond € 10.792 per jaar).

In het eerste jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 8.949,89 rente en € 1.842,02 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn hypotheek (= eigenwoningschuld) aan het eind van het eerste jaar € 148.158.

In het tweede jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 8.836,28 rente en € 1.955,63 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het tweede jaar € 146.202.

In het 15e jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 6.534,04 rente en € 4.257,87 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het 15e jaar € 106.573.

In het laatste jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 342,70 rente en € 10.449,21 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het laatste jaar € 0.

Uit bovenstaande berekening blijkt dat een steeds groter gedeelte van de maandelijkse annuiteit bestaat uit aflossing en een steeds kleiner gedeelte uit hypotheekrente. Omdat alleen de hypotheekrente aftrekbaar is (en de aflossing niet), neemt de hypotheekrenteaftrek dus gedurende de looptijd af. Een gevolg is dus dat de bruto maandlasten weliswaar gelijk blijven, maar de netto maandlasten steeds hoger worden.

Edgar heeft een 30-jarige lineaire hypotheek van € 150.000 tegen een rente van 6%.

In het eerste jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 8.862,50 rente en € 5.000 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het eerste jaar € 145.000.

In het tweede jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 8.562,50 rente en € 5.000 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het tweede jaar € 140.000.

In het 15e jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 4.662,50 rente en € 5.000 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het 15e jaar € 75.000.

In het laatste jaar van de looptijd van zijn 30- jarige hypotheek betaalt hij € 162,50 rente en € 5.000 aflossing. Door de aflossingen bedraagt zijn eigenwoningschuld aan het eind van het laatste jaar € 0.

Uit bovenstaande berekening blijkt dat bij een lineaire hypotheek ieder jaar hetzelfde bedrag afgelost wordt (€ 150.000 / 30 jaar = € 5.000 per jaar). Omdat het hypotheekbedrag dus steeds lager wordt, nemen de hypotheekrentelasten (en dus de hypotheekrenteaftrek) gedurende de looptijd af.