Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
hypotheken
Gepubliceerd op: 15-2-2019 om 08:20

In mijn blog over de belasting van vermogen kon u zien hoe de box 3 belasting wordt berekend. Nu sparen weinig tot niets oplevert, gaan veel mensen met een gedeelte van hun vermogen beleggen. De afgelopen jaren is de beurs flink gestegen. Echter vorig jaar (2018) liet zien dat de beurs ook kan dalen. Beleggen is (afhankelijk van de soort belegging) risicovol. Er is dus een kans dat de ingelegde gelden minder worden.

Lagere hypotheek geeft lagere hypotheekrente

Huizenbezitters die een andere woning kopen en een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie afsluiten, kunnen overwegen om een lagere hypotheek te nemen. Het eerste voordeel is natuurlijk lagere maandlasten. Het tweede voordeel is een lagere hypotheekrente als de afgesloten hypotheek in een lagere risicoklasse valt. Hieronder een voorbeeld.

Hypotheekrentes voorbeeld risicoklassen

Indien de huizenbezitter een volledige hypotheek (100% van de marktwaarde) afsluit, dan is de hypotheekrente bij een rente vast periode van 20 jaar 2,83%. Bij een marktwaarde van 80% is de hypotheekrente 2,58%. Het gaat hier dan over een rentekorting van 0,25%.

Check de actuele hypotheekrentes

Lagere maandlasten geven mooi rendement

Uitgaande dat er een woning wordt gekocht voor 300.000 euro met 10.000 aan kosten koper is het volgende van toepassing:

Eigen middelen € 10.000 € 70.000
Benodigde hypotheek (annuïteiten) € 300.000 € 240.000
Hypotheekrente 2,83% 2,58%
Bruto per maand  € 1.237 € 958
Netto 1e maand € 1.030 € 824

Door 60.000 euro extra aan eigen middelen in te brengen wordt de bruto maandlast 279 euro lager. Netto is dit verschil minder: 206 euro in de eerste maand. Per jaar is dit een bedrag van 2.472 euro. Dit zou dan een rendement van 4,12% zijn op de extra inbreng van 60.000 euro ter aflossing van de hypotheek. Hierbij merk ik wel op dat de extra aflossing op de hypotheek “in stenen gaat zitten”.

Aangemaakt door Abee op 18-02-2019 11:02

Nu ik jullie toch allemaal bij elkaar heb: :) hoe zit het met de spaarhypotheek bij de Rabo / ING met NHG? Bij ingang van de nieuwe renteperiode berekenen ze een opslag. Hun argument is het hogere risico (zelfs bij NHG). Hier is al discussie over, maar sommige mensen hebben hier op korte termijn niets aan. Zien deze banken af van de opslag als de verhouding hypotheek/woningwaarde anders is?

Aangemaakt door Bert op 16-02-2019 13:10

De berekening is inderdaad niet compleet. Een bijkomend voordeel is dat je over de 60k die je inbrengt geen vermogensbelasting meer betaald. Dat kan echt fors oplopen op als je dat jaar op jaar meeneemt. Maar ik ben het met de schrijver eens dat het heel interessant kan zijn om eigen geld in te brengen om een rentevoordeel te krijgen. Ik ben zelf adviseur en had vorig jaar een klant die bij de Rabobank een hypotheek had van 500.000 euro. De woning was getaxeerd op 550.000 euro. De klant had een rentevoorstel gekregen voor 20 jaar dat niet aantrekkelijk was ten opzichte van andere banken. Nu kwam hij bij mij om te kijken naar de mogelijkheden voor oversluiten. Dat kan ook voordelig zijn maar er zijn wel kosten aan verbonden. Nu heeft de Rabobank maar 3 risicoklassen. De tophypotheek loopt tot 90%. Dus hypotheken die hoger zijn dan 90% van de waarde woning worden gezien als tophypotheek en onder de 90% niet meer. Onder de 90% was de rente 3 tienden lager. Door 6.000 euro eigen geld in te brengen ging de rente over de hele hypotheek dus met 3 tienden omlaag. Op een hypotheek van ongeveer 5 ton telt dat natuurlijk lekker aan! Het precieze rendement weet ik niet hoor. Dat is volgens mij ook niet van belang. Het gaat erom dat het voor een ieder met een hypotheek zonder hypotheekgarantie erg interessant is om juist nu de huizenprijzen fors gestegen zijn te kijken hoe dit zit bij de eigen hypotheek. Succes!

Aangemaakt door Henry op 15-02-2019 22:38

Niets nieuws. Adviseer ik al jaren aan cliënten. Vroeger, met een hogere rente, was het voordeel nog groter. En nog groter door kortere rentevast periode, vanwege verminderd risico.

Aangemaakt door Bert op 16-02-2019 13:14

Hallo Henry. Waarom zou je kiezen voor een kortere rentevast periode? De rentes zijn historisch extreem laag. En de verschillen tussen kort en wat langer zijn ook niet verschrikkelijk groot. Ik sluit juist nu veel hypotheken af met een renteperiode langer dan 10 jaar. Of nog beter: met verschillende hypotheekdelen met verschillende renteperioden. Dus bijv. een deel 10 jaar, een deel 15 en een deel 20.

Aangemaakt door Dreesje op 15-02-2019 21:21

Beleggen doe je op lange termijn en in brede fondsen, en dan zijn rendementen van 6% heel goed mogelijk. Aflossen is om meerdere redenen onverstandig: - Het geld zit in de stenen. Als je het nodig hebt, kun je er niet meer over beschikken. - Hypotheekrente minus HRA is lager dan wat de brede belegging oplevert, dus je gooit geld weg - Klaas Knot wil het huis in Box3 en dan gaan we belasting betalen over het afgeloste deel. Aflossen is dan nog onverstandiger. - Zolang je niet aflost, kan de staat je moeilijk dwingen om je nog verder in de schulden te steken voor een peperdure klimaatgadget.

Aangemaakt door Fre op 20-02-2019 10:20

Wel meenemen dat de hra afneemt graag- en ik vind het juist goed als je daar niet( meer) gebruik van maakt als dat kan. Hra is nooit bedoeld om zij die kunnen aflossen dit niet te laten doen. Veiligheid van een eigen - afgelost- huis gaat dan ook boven risicovol beleggen.

Aangemaakt door Michel Oranje op 15-02-2019 15:53

Aflossen is geen weggegooid geld, een hele slechte berekening dit.

Aangemaakt door Enrico op 15-02-2019 10:49

Dit is ook wel creatief berekend. In beide gevallen zit er in de maandlast ook een gedeelte aflossing. De 300k-lener lost met zijn netto maandlast van 1.030 euro meer af en bouwt dus indirect meer vermogen op in de "stenen". Het échte rendement van de 70k is veel lager als je dat corrigeert en ligt zelfs nog onder de betaalde hypotheekrente. Ga maar eens opnieuw rekenen :-).

Aangemaakt door SnoekZzZz op 15-02-2019 17:31

Wie stelt bewijst.

Aangemaakt door Maarten op 15-02-2019 17:51

Enrico heeft gelijk, de betaalde netto rente gaat van €438/maand naar €319/maand bij hypotheekrenteaftrek van 38,1%. Dat is een besparing van €1422/jaar en een rendement van 2,4% over de extra investering van €60.000

Aangemaakt door SnoekZzZz op 15-02-2019 20:31

Nee joh, het enige rendement is de bespaarde hypotheekrente over die €60.000. Bij looptijd dertig jaar is dat gemiddeld € 970 per jaar bruto. Netto nog minder dus. Immers de man die de €60.000 niet aflost is aan het einde van de rit € 60.000 rijker. Even los van de fiscaliteiten box 1 en box 3. Verder gaan we niet beleggen in verband met het neerwaartse risico maar veronderstellen we wel dat de (spaar)rente dertig jaar constant (zo laag) is??

Aangemaakt door Jos Koets op 15-02-2019 22:51

Heren, Wat neem je mee in de vergelijking. Als ik alles mee zou nemen dan hoef ik geen blog te schrijven. Dan ben ik meer dan 1 A4 tekst kwijt en dan zal dit niet gepubliceerd worden. Ik wil alleen aantonen dat er geld valt te besparen. Iedere adviseur weet ook dat dit per persoon weer anders is vanwege zijn situatie. Daarbij is jullie input(reacties) zeer welkom, daar dit weer bijdraagt dat de situatie op het eerste gezicht simpel is, maar in werkelijkheid niet. Dank daarvoor. Gr. Jos

Aangemaakt door Enrico op 16-02-2019 09:10

Zo maak je jezelf er makkelijk vanaf. Je berekening klopt gewoon niet. Er is geen rendement van ruim 4%. Als klanten op basis van dit soort berekeningen besluiten spaargeld in te leggen dan hoort de onderliggende berekening wel te kloppen. Beetje sneue reactie dat iedereen anders is, zo lul je alles recht.

Aangemaakt door Jos Koets op 16-02-2019 10:36

Beste Enrico, Een mooi onderdeel / onderwerp om nog een keer op terug te komen in een (vervolg) blog. Goed weekend. Gr. Jos

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.