Taxateurs waarderen woningen te hoog
Taxatierapport binnenkort verleden tijd?
Het is alweer een paar maanden geleden dat De Nederlandsche Bank (DNB) met harde uitspraken kwam over woningtaxaties. Hieronder een opsomming:
- In bijna 60% van de taxaties is de taxatiewaarde hoger dan de koopsom
- De gemiddelde overwaardering is 5%
- De meest voorkomende overwaardering is 2,3%
- In 33% is de taxatiewaarde exact gelijk aan de koopsom (tot de euro nauwkeurig)
- Bij slechts 5% van de taxaties is de taxatiewaarde lager dan de koopsom
Ik sta niet te kijken van bovenstaande cijfers. Al jaren schrijf ik dat er flink gerommeld wordt met taxaties. Hierbij heb ik ook diverse keren al geschreven dat er een zorgplicht moet komen voor makelaars en taxateurs.
DNB: onafhankelijkheid taxateur onder druk
DNB is van mening dat de taxatiewaarde niet onafhankelijk tot stand komt, maar gebaseerd is op de koopsom. Zij vinden dit zorgelijk want de betrouwbaarheid van een juiste taxatiewaarde is enorm belangrijk. DNB komt nog met een opmerkelijke uitspraak waar ik het niet mee eens ben:
De overwaardering van huizen wordt in de hand gewerkt door ‘het systeem’, aldus DNB. ‘Betrokken partijen bij de aankoop van een huis - koper, verkoper, makelaar, adviseur en geldverstrekker - hebben er allemaal belang bij dat de transactie doorgaat. Daardoor komt de onafhankelijkheid van de taxateur onder druk te staan.’
Ik ben van mening dat als iedere taxateur goed zijn werk doet en dus de juiste waarde taxeert van de woning er niets aan de hand is. Als dan blijkt dat de taxatiewaarde lager is dan de koopsom dan is de kans groot dat veel kopers geen hypotheek kunnen krijgen omdat ze dan meer eigen geld mee moeten brengen. Verkopers zullen dan hun te koop staande woning voor een lagere prijs moeten verkopen.
Er ligt ook een belangrijke taak bij de hypotheekadviseur. Die moeten klanten vooraf goed duidelijk maken dat de kans aanwezig is dat de koopsom niet altijd overeenkomt met de taxatiewaarde. Zeker - zoals de laatste tijd helaas vaak gebeurt - als de klant een huis koopt tegen een waarde die boven de vraagprijs ligt.
Taxateur kijkt teveel naar koopsom
In het kort komt het erop neer dat taxateurs teveel kijken naar de koopsom. In de praktijk zal een taxateur die de sleutel gaat halen bij de verkopende makelaar wel even vragen voor welke prijs de woning is verkocht. Even een collega helpen is dan aan de orde, want bij een te lage taxatiewaarde bestaat de kans dat de koop niet doorgaat. DNB schrijft dit ook:
Vaak treden dezelfde personen afwisselend op als makelaar en taxateur. DNB was vorig jaar al teleurgesteld in de pogingen van de sector tot zelfregulering. ‘Daarom is het tijd voor wettelijke normen voor woningtaxaties.’
DNB en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) schrijven al jaren dat er iets moet gebeuren. Ze hebben de makelaarsorganisaties de kans gegeven het zelf te regelen. Deze hebben hun leden echter niet in de hand. Ik ben nu benieuwd hoe lang het nog gaat duren alvorens DNB en AFM daadwerkelijk optreden.
Toekomst: automatische taxaties
Bovendien zal het mij niet verbazen dat het taxatierapport in de komende jaren wordt afgeschaft. Zo zijn er al organisaties (zoals Calcasa) die op basis van allerlei gegevens een waardebepaling van een woning kunnen uitbrengen. Hiermee bedoel ik dat zij zonder de hulp of invloed van een taxateur de waarde van de woning bepalen. Er zijn nu al banken die in sommige situaties geen taxatierapport meer vragen en al genoegen nemen met een dergelijk geautomatiseerde waardebepaling.
