Wat is een woning waard? Dat blijkt lastig te bepalen.
Wie een huis gaat kopen of verkopen, zal zich altijd afvragen wat de woning waard is. Hierbij spelen de waardebepalingen en taxaties van makelaars en taxateurs een grote rol. Zij zijn tenslotte de specialisten op dit gebied! Mensen die mijn columns en blogs volgen weten dat ik al jaren heel kritisch ben op makelaars en taxateurs. Dat dit niet onterecht is blijkt wel uit dit artikel in het NRC.
Maximale hypotheek is leidend
De meeste kopers zoeken naar een koopwoning waarvan de vraagprijs lager is dan de de maximaal te verkrijgen hypotheek op het inkomen. De Nederlandsche Bank meldde een paar dagen geleden zelfs dat de maximale hypotheek voor een groot deel de huizenprijs bepaalt. Een huis kopen boven je maximale hypotheek is leuk, maar dan moet je als koper het verschil tussen de koopprijs en de taxatiewaarde echt uit eigen middelen gaan betalen. Kopers met een flink spaarbedrag hebben een groot voordeel in deze verkopersmarkt.
Bij een verkopersmarkt is de vraag naar koopwoningen (veel) groter dan het aanbod te koop staande woning. Gevolg is dat de huizenprijzen (flink) stijgen. De media schrijft dan al snel dat er sprake is van een “oververhitte markt” en dat veel kopers geen geschikte woning kunnen kopen. Dit laatste klopt, maar als bijna niemand meer een woning kan kopen, dan gaan de prijzen vanzelf dalen.
Wie bepaalt de waarde van een woning?
De meeste verkopers die hun huis verkopen, gaan bij het bepalen van de woningwaarde uit van de waardebepaling van de verkopende makelaar. De verkopende makelaar is uiteindelijk de deskundige. Het is altijd wel verstandig om meerdere makelaars langs te laten komen. Hierbij is het van belang om niet alleen te kijken naar de vraagprijs van de woning, maar ook naar de kosten van de makelaar en de verkoopwijze. Wie een goede analyse doet, zal merken dat de vraagprijzen die makelaars bij de verkoop willen hanteren behoorlijk kunnen verschillen. En dit geldt ook voor hun verdiensten!
Vooral in een verkopersmarkt ontstaan er vreemde situaties. Hieronder een voorbeeld.
Een klant van mij kocht onlangs een appartement voor 765.000 euro. De vraagprijs van het appartement was 675.000 euro. Er werd dus 90.000 euro boven de vraagprijs betaald. Natuurlijk is dit een enorm verschil. De woning moest getaxeerd worden voor de hypotheek. Ik had mijn klant de tip gegeven om even de verkopende makelaar te bellen om te vragen of die nog een goede taxateur wist. De tip werkte want de door de verkopende makelaar aangeraden taxateur deed zijn werk uitstekend! U voelt de bui al aankomen. Het appartement is getaxeerd op 765.000 euro. Precies de koopprijs….
Ik kan het verschil in deze waardes niet verklaren. Heeft de verkopende makelaar het appartement voor een te lage prijs in de verkoop heeft gezet? Of heeft de taxateur het appartement juist te hoog getaxeerd? Zou deze bijvoorbeeld op de hoogte zijn geweest van de koopprijs?
Misschien hebt u een heel andere mening. En kunt u het verschil verklaren. Ik ben zeer benieuwd.
