Bij het berekenen van de maximale hypotheek wordt een aantal stappen doorlopen. De eerste stap van de maximale hypotheek berekening is het bepalen met welk inkomen gerekend mag worden. In vakjargon wordt het inkomen waarmee gerekend mag worden het toetsinkomen genoemd. Feitelijk het inkomen waarmee de maximale hypotheektoets door hypotheekbanken uitgevoerd wordt. Nadat deze stap is uitgevoerd, volgt de stap waarin bepaald wordt wat de toetsrente is. Om echter het begrip toetsrente goed te kunnen begrijpen, leggen we eerst stap 3 uit: het bepalen van de woonquote, oftewel hoeveel daadwerkelijk betaald mag worden aan woonlasten. Op deze pagina gaan we uitgebreid in op deze woonquote.
Bereken direct uw maximale hypotheek
- Wat is de woonquote?
- Hoe wordt de woonquote bepaald?
- Is de woonquote altijd hetzelfde?
- Welke factoren beinvloeden de woonquote?
Wat is de woonquote?
De woonquote is een percentage van uw bruto toetsinkomen dat u maximaal als hypotheeklast mag hebben.
Voorbeeld Woonquote
Piet heeft een bruto jaarinkomen van € 30.000. Dit is ook het toetsinkomen. Bij hypotheekverstrekker A mag bij dit inkomen 30 % van het toetsinkomen gebruikt worden voor woonlasten, dit is de woonquote. De maximale woonlast bedraagt dan € 30.000 X 30 % = € 9.000. Eigenlijk houdt dit in dat Piet € 9.000 per jaar mag besteden aan zijn hypotheek.
Voor de bepaling van de woonquote wordt niet alleen naar het toetsinkomen gekeken, maar ook naar de hoogte van de te betalen hypotheekrente. Meer informatie hierover bij het onderdeel toetsrente.
Hoe wordt de woonquote bepaald?
De vaak langlopende financiële verplichtingen die met een woning gepaard gaan, beslaan vaak een groot deel van het huishoudbudget. In de praktijk blijkt dat enige vorm van regulering gewenst is, zodat overkreditering wordt voorkomen en betalingsachterstanden worden vermeden. Een deel van deze regulering wordt bereikt door het gebruik van woonquotes: vooraf vastgestelde percentages welke huishouden mogen verwonen. In Nederland worden de woonquotes jaarlijks bepaald en herzien door het NIBUD (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting). Daarbij wordt jaarlijks onder andere gekeken naar de koopkrachtontwikkeling van verschillende inkomensgroepen.
Is de woonquote altijd hetzelfde?
Deze woonquotes worden zowel door de Nationale Hypotheek Garantie als binnen de gedragscode hypothecaire financieringen gehanteerd. Feitelijk hebben alle hypotheekbanken die de gedragscode hypothecaire financieringen hebben ondertekend zich geconfirmeerd aan de wooquotes. Zij mogen dus niet meer afwijken en andere woonquotes hanteren.
Voorbeeld Woonquote
Piet heeft een bruto jaarinkomen van € 30.000. Dit is ook het toetsinkomen bij hypotheekbank A en hypotheekbank B. Beide hypotheekverstrekkers moeten bij een gelijke rente en gelijk toetsinkomen dezelfde woonquote ad 30 % hanteren voor bepaling van de maximale woonlasten. De maximale woonlast bedraagt dan bij allebei de banken € 30.000 X 30 % = € 9.000.
En toch kunnen er verschillen ontstaan tussen banken onderling. Dit wordt dan niet veroorzaakt doordat er verschillende woonquotes worden gehanteerd, maar doordat het toetsinkomen anders wordt bepaald:
Voorbeeld toetsinkomen en woonquote
Piet uit het voorgaande voorbeeld blijkt een brutojaarsalaris te hebben waarin € 10.000 overwerk zit.
Bank A neemt overwerk voor 50 % mee en hanteert daardoor een toetsinkomen van € 25.000
Bank B is nog strenger, neemt overwerk slechts voor 25 % mee en hanteert een toetsinkomen van € 22.500.
Onderstaand een versimpelde woonquotetabel behorend bij een rente van 5 %:
| Toetsinkomen vanaf | Woonquote |
|---|---|
| € 21.000 | 25 % |
| € 21.500 | 26 % |
| € 22.000 | 26,5 % |
| € 22.500 | 27 % |
| € 23.000 | 28 % |
| € 23.500 | 28,5 % |
| € 24.000 | 29 % |
| € 25.000 | 29 % |
Bank A hanteerde een toetsinkomen van € 25.000. Daarbij hoort een woonquote van 29 %. Er mag dan maximaal € 7.250 verwoond worden; een maximale hypotheek van € 112.045
Bank B hanteerde een toetsinkomen van € 22.500. Daarbij hoort een woonquote van 27 %. Er mag dan maximaal € 6.075 verwoond worden; een maximale hypotheek van € 94.305
Let op: dit is een voorbeeldberekening. De bedragen en percentages in dit voorbeeld zijn fictief.
Bank A hanteert dus een hoger toetsinkomen dan Bank B. Door dit hogere toetsinkomen wordt ook de woonquote hoger. Beide effecten versterken elkaar, waardoor er forse verschillen tussen de maximale hypotheek berekeningen van verschillende hypotheekbanken kunnen optreden.
Desondanks hebben beide banken zich aan de regels gehouden. Ze zijn verplicht de passende woonquotes te hanteren en mogen daar niet van afwijken. Hoe echter het toetsinkomen bepaald wordt, is niet aan strikte regels gebonden en binnen grenzen vormvrij.
Welke factoren beinvloeden de woonquote?
Naast de door banken zelf te bepalen hoogte van het toetsinkomen, zijn er enkele anders factoren die invloed kunnen hebben op de woonquote die toegepast worden:
- Toetsrente
Bij het bepalen van de maximale hypotheek speelt de hypotheekrente een belangrijke factor. Des te hoger de rente, des te moeilijker de rentelasten betaalbaar worden. Daar houden hypotheekbanken onder andere rekening mee door bij hogere rentes aangepaste woonquotes te hanteren en vice versa. In een aparte sectie bieden we uitgebreide informatie over toetsrente. - (Partner)alimentatie
Een veel voorkomende verplichting die grote invloed kan hebben op de maximaal te verkrijgen hypotheek is alimentatie. Sommige banken verrekenen eerst de partneralimentatie verplichtingen met het inkomen. Het resterende bedrag is dan het toetsinkomen. In een aparte sectie bieden we uitgebreide informatie over alimentatie. - Erfpacht
Bij erfpacht heeft u de grond waar uw huis op staat niet in eigendom, maar in bruikleen; soms betaalt u hiervoor een huur, de canon geheten. Sommige banken verrekenen eerst de erfpachtscanon verplichtingen met het inkomen. Het resterende bedrag is dan het toetsinkomen. In een aparte sectie bieden we uitgebreide informatie over erfpacht.
