Tweede deel van artikel 4 van de koopovereenkomst
De koopakte die je moet tekenen bij de aankoop van een woning is best een ingewikkeld verhaal. Daarom leggen we deze koopovereenkomst op HomeFinance.nl artikel voor artikel aan je uit. Want je wilt toch goed weten en begrijpen wat je tekent? Voor artikel 4 over Eigendomsoverdracht hadden we zelfs twee blogs nodig. De eerste ging vooral over de notaris, hieronder gaan we in op de openbare registers bij het Kadaster en de inhoud van de artikelen 4.2 en 4.3.
Eigendomsoverdracht: juridisch en feitelijk
Overdracht heb je in verschillende soorten, waarvan de juridische overdracht en de feitelijke overdracht de belangrijkste zijn.
Feitelijke levering is het overhandigen van de sleutels, zodat je de woning in kunt. Vaak gebeurt dat tegelijk met het tekenen van de akte van levering, maar niet altijd.
Juridische overdracht – het huis wordt van jou!
Bij de koopakte en bij de notaris draait het om de juridische overdracht, ook wel bekend als juridische levering, eigendomsoverdracht of transport. De akte van levering wordt getekend en ingeschreven in de openbare registers.
Wat zijn openbare registers?
In de openbare registers is vastgelegd wie welke rechten heeft op registergoederen.
Wat zijn registergoederen?
Registergoederen zijn stukken grond, maar ook schepen, vliegtuigen en zelfs ondergrondse telecomnetwerken.
Wat voor rechten worden vastgelegd in openbare registers?
Het recht van eigendom wordt bijvoorbeeld geregistreerd, en het recht van hypotheek. Deze rechten moeten door een notaris vastgelegd worden en de notariële akte moet ingeschreven worden in de openbare registers.
Wat doet het Kadaster?
De taak van het bijhouden van de openbare registers ligt bij het Kadaster – dat is wettelijk geregeld. Daar nemen ze de belangrijkste informatie uit de akten op in de Basisregistratie Kadaster. Daarin kan iedereen nagaan wie de eigenaar is, maar ook wat de koopsom was en welke rechten er op een registergoed rusten. Het is belangrijk dat dit allemaal goed is vastgelegd, dat voorkomt een hoop problemen.
Bevoegdheid tot verkoop en eigendomsoverdracht
In artikel 4.2 verklaart de verkoper dat hij ‘in staat voor zijn bevoegdheid tot verkoop en overdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering’. Het is natuurlijk belangrijk dat degene die daar zit als verkoper de woning ook wel echt mag verkopen. Dat controleert de notaris natuurlijk – maar voor de zekerheid tekent de verkoper hier dus ook voor met het ondertekenen van de koopakte.
Recht van erfpacht
Bij de uitleg van artikel 1 heb ik al meer verteld over het recht van erfpacht. In artikel 4.3 staat niets meer of minder dan dat in de rest van de koopakte steeds ‘eigendomsoverdracht’ staat, maar dat daar ook ‘overdracht van het recht van erfpacht’ bedoeld kan worden.
Dat was artikel 4! We zijn er nog lang niet, er komen nog heel wat artikelen aan. De volgende – artikel 5 – gaat over de waarborgsom en de bankgarantie en zullen we binnenkort publiceren.
Eén reactie
Reactie op: Inge van vrijdag oktober 2, 2020 23:14
Hmmm ik zou zeggen dat je het tussen koper en verkoper al geregeld hebt, alleen de financier wil een datum. Ook logisch. Het lastige is dat als de datum te ver naar achter verschuift doordat de bouw bijv uitloopt, de koper te maken kan krijgen met het vervallen van de rente die hij nu vastlegt. Dat hij dan een hele nieuwe aanvraag moet indienen voor z’n hypotheek. Of extra kosten moet betalen als hij die rente wil vasthouden – voor zover dat bij die bank kan. Dat kan hem dus financieel nadeel opleveren tzt. Dat is lastig vastleggen omdat je niet weet wat er gebeurt. Ik denk dat een uiterste overdrachtsdatum wel handig zou zijn, naar voren halen is bij de bank makkelijker dan extra uitstel. Maar ik zou dat vooral de koper laten voorleggen aan zijn hypotheekadviseur!