Niet annuïtair of lineair aflossen? Hypotheek naar box 3!
In mijn vorige blog in de serie ‘Hoe krijg ik mijn hypotheek deels in box 3?’ kon u lezen hoe een aflossingsvrije hypotheek bij starters in box 3 terecht komt. Deze box 3 schuld wordt verrekend met de eigen middelen in box 3 waardoor het mogelijk is dat er geen box 3 belasting betaald hoeft te worden.
Uit mijn oorspronkelijke opsomming van manieren om een deel van de hypotheek naar box 3 te brengen blijven de volgende mogelijkheden nog over:
- Aflossingsschema niet volgen
- Kiezen voor de Wettelijke Regeling
Aflossingsschema niet volgen
Deze mogelijkheid is niet zo simpel. De eerste vereiste is dat er een andere woning wordt gekocht en dat er sprake is van een verplicht aflossingsschema. Een aflossingsschema is van toepassing voor huizenbezitters (starters) die na 1 januari 2013 hun eerste woning hebben gekocht. Of voor huizenbezitters (doorstromers) die een duurdere woning na 1 januari 2013 hebben gekocht waardoor zij een hogere hypotheek hebben afgesloten. Daarbij geldt het verplichte aflosschema voor het verhoogde deel van de hypotheek.
Verplichte aflossing met annuïteiten of lineaire hypotheek in 30 jaar
In beide gevallen is een voorwaarde voor de hypotheekrenteaftrek een verplichte aflossing met een annuïteiten en / of lineaire hypotheek, waarvan de looptijd maximaal 30 jaar is. Ter verduidelijking een rekenvoorbeeld:
- Koopprijs woning: 150.000 euro (per 1 juli 2013)
- Annuïteitenhypotheek: 150.000 euro (hypotheekrente 2,5%)
- Verkoop woning: 135.000 euro (per 1 juli 2017)
- Hoogte annuïteitenhypotheek: 135.000 euro (per 1 juli 2017)
De woning is gekocht voor 150.000 euro. Voor dit bedrag is een annuïteitenhypotheek afgesloten. De woning wordt vier jaar later verkocht voor 135.000 euro. De annuïteitenhypotheek bij verkoop is ook 135.000 euro. De fiscus zal dit bedrag als aflossingsstand noteren met nog een looptijd van 26 jaar.
Aankoop volgende woning: resterende periode hypotheekrenteaftrek
Het volgende is van toepassing als er een andere woning wordt gekocht van 235.000 euro.
- Koopprijs woning: 235.000 euro (per 1 juli 2017)
- Benodigde hypotheek: 235.000 euro
- Annuïteitenhypotheek: 135.000 euro (maximale duur 26 jaar)
- Annuïteitenhypotheek: 100.000 euro (maximale duur 30 jaar)
Om nog renteaftrek te kunnen genieten moet de aflosstand van de annuïteiten hypotheek van 135.000 euro doorlopen voor maximaal de resterende periode van 26 jaar. Als in dit geval er een langere looptijd dan 26 jaar wordt gekozen dan heeft deze huizenbezitter geen fiscaal voordeel. Aangezien dit de bedoeling is, kiest deze hij voor weer de maximale looptijd van 30 jaar. De fiscus zal hem wel diverse keren gaan waarschuwen dat er sprake is van een box 3 schuld. De huizenbezitter krijgt namelijk de tijd om dit hypotheekdeel (van 135.000 euro) aan te passen naar een kortere duur.
Nogmaals: het bovenstaande is geen simpele methode om een box 3 schuld te creëren. Echter het is wel mogelijk.
