dinsdag 21 april 2020, 11:26 - Jos Koets
#huizenmarkt #hypotheek

Ik heb de afgelopen jaren al talloze blogs geschreven over makelaars en taxateurs. Dit waren vaak geen positieve berichten. In deze blog wil ik een ervaring delen waarin de rol van een aantal makelaars/taxateurs (weer) op zijn minst als heel twijfelachtig omschreven kan worden...

Gedragsregels makelaars en taxateurs

Als hypotheekadviseur heb ik zeer regelmatig met taxateurs en makelaars te maken. Ik begrijp dat ook zij hun centen moeten verdienen, maar doe dit dan wel binnen de gedragsregels die zijn opgesteld door de makelaarsorganisaties! Voor alle duidelijkheid: als makelaars zich niet aan de regels houden, zouden zij een waarschuwing of boete moeten krijgen of zelfs hun beroep niet meer mogen uitoefenen. Wie even goed zoekt, ziet dat niet veel makelaars de afgelopen jaren zijn gewaarschuwd.

Zorgplicht

Als we dit vergelijken met hypotheekadviseurs, dan hebben meer hypotheekadviseurs een waarschuwing / boete gekregen dan makelaars. Dit laatste wil niet zeggen dat makelaars hun werk beter doen dan hypotheekadviseurs. Hypotheekadviseurs hebben te maken met een zorgplicht naar hun klanten toe. Deze zorgplicht is niet van toepassing voor makelaars. Makelaars kunnen dus eigenlijk doen wat zij zelf willen!

Praktijkvoorbeeld

Ik zal in deze blog beschrijven wat ik onlangs met een klant van mij meegemaakt heb. Vanwege de privacy zal ik geen namen vermelden van personen.

Mijn klant wilde graag een woning kopen waarbij er sprake was van een groot aantal potentiële kopers. Mijn klant kreeg vooraf al te horen van de verkopende makelaar dat zij alleen de woning kon kopen als zij een aankopende makelaar in de hand zou nemen! Anders gezegd: de verkopende makelaar gaf dus vooraf al aan dat zelf een bod uitbrengen zonder makelaar geen zin had. Een aankopende makelaar kost natuurlijk geld, waardoor mijn klant nu gedwongen werd om geld uit te geven om een kans te maken.

De betreffende woning was zeer gewild waardoor vooraf al zeker was dat er overboden moest worden. Het aantal mensen (vooral stellen) dat interesse had in de woning, lag rond de 10. Vooraf had ik de financiële situatie van mijn klant bekeken. Ik kon haar dus duidelijkheid geven over haar situatie, maar ook over wat zij maximaal kon bieden voor de woning. Belangrijk in deze situatie was dat mijn klant al een bestaande koopwoning had die ze naar verwachting met overwaarde zou kunnen verkopen. Maar de eigen woning moest nog verkocht worden en die verkoop zou zeker later plaatsvinden dan de aankoop van de nieuwe woning. Dus zou bij de financiering van de nieuwe woning een overbruggingshypotheek nodig zijn. Dit is een tijdelijke hypotheek die nodig is om de periode tussen de koop van de nieuwe woning en de verkoop van de oude woning te overbruggen.

Bij een overbruggingshypotheek is de taxatiewaarde van de woning van groot belang. Als de woning nog niet verkocht is, nemen de meeste banken 90% van de taxatiewaarde als uitgangspunt. Ter verduidelijking hieronder een fictief rekenvoorbeeld:

Berekening maximale overbruggingshypotheek

  • Taxatiewaarde van de woning 150.000
  • 90% van de taxatiewaarde 135.000 (woning is niet verkocht)
  • Lopende hypotheek 115.000
  • Maximale overbruggingshypotheek 20.000

Hoe verliep het aankoopproces?

Mijn klant wilde de woning graag hebben en heeft dus een aankopende makelaar ingeschakeld. Om de mogelijkheden te bespreken, heb ik vervolgens even met deze makelaar gebeld. De makelaar wilde gaan bieden maar wilde ook weten wat de financiële mogelijkheden waren van de klant. De aankopende makelaar kreeg duidelijk van mij te horen wat de taxatiewaarde van de huidige woning minimaal moest zijn voor de overbruggingshypotheek.

Bovendien werd ook duidelijk wat de taxatiewaarde van de te kopen woning ongeveer moest zijn. Voor de te kopen woning zou de taxatiewaarde hoger zijn dan de vraagprijs! Dit laatste was op het eerste gezicht een probleem volgens de aankopende makelaar. Ik gaf aan dat ik dan de hypotheek niet kon regelen omdat dit vanuit de klant niet mogelijk was. Een uurtje later werd ik weer gebeld door de aankopende makelaar. Hij gaf aan dat hij een collega makelaar had gevonden die de taxatie kon doen voor "het bedrag".

Ter verduidelijking hieronder een fictief rekenvoorbeeld:

  • Vraagprijs van de woning 365.000
  • Koopprijs nieuwe woning 377.000
  • Kosten koper 13.000
  • Benodigde hypotheek 390.000
  • Overbruggingshypotheek 20.000 -/-
  • Daadwerkelijke hypotheek 370.000 (moet ook minimaal de taxatiewaarde zijn)

In dit voorbeeld moest de taxatiewaarde dus minimaal 370.000 euro zijn. Zou deze lager uitvallen, dan moest de klant zelf eigen middelen in brengen om de woning te kunnen kopen.

De situatie werd nog leuker. Ik kreeg van de aankopende makelaar te horen dat de verkopende makelaar een wederdienst moest doen! Deze had een maand eerder namelijk een woning verkocht aan een klant van hem. Het bieden op de woning verliep zeer stroef. Uiteindelijk ging de woning toch naar mijn klant. Achteraf kreeg ik te horen dat de verkopende makelaar het hoogste bod had doorgegeven aan de aankopende makelaar. Door vervolgens iets hoger te bieden was de woning dus voor mijn klant. Tegen een andere aankopende makelaar (kwam uit een andere gemeente) werd het hoogste bod niet doorgegeven. Indien dit wel was gedaan dan was deze zeker over het bod van mijn klant heen gegaan. In ieder geval was de andere aankopende makelaar zeer boos over de gang van zaken.

En later...

Een week later werd door de aankopende makelaar ook een woning te koop gezet. Het aantal belangstellenden was enorm. Het aantal biedingen boven de vraagprijs was op twee handen te tellen. Het hoogste bod was zelfs 30.000 euro hoger dan de vraagprijs. De vraagprijs was net als de taxatiewaarde 150.000 euro. Als er dan 20% meer wordt geboden dan de vraagprijs dan is dit natuurlijk een enorm bedrag voor de verkopers. De koper met het hoogste bod had echter 1 voorwaarde en dat was een minimale taxatiewaarde van 160.000 euro voor de woning. Ik hoef het verhaal niet verder af te maken: u weet vast wel hoe dit is geëindigd...

In ieder geval is duidelijk dat er door makelaars en taxateurs nog steeds veel "gerommeld" wordt bij een aankoop en verkoop van een woning. De consument (koper en verkoper) zijn vaak de dupe. Deze moeten (meestal) veel geld betalen om hun droomhuis te kunnen kopen.

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.