Check alle consequenties voordat je als starter voor een aflossingsvrije hypotheek kiest
In mijn blog “Senioren kiezen vaak voor aflossingsvrije hypotheek” kon u lezen dat veel ouderen mensen tegenwoordig een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Maar niet alleen senioren kiezen momenteel vaak voor aflossingsvrij. Ook jongere huizenkopers en huizenbezitters kiezen vaak voor een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek. Dit geldt zelfs voor starters. Maar is dat wel zo verstandig?
Ik vind dat starters alle consequenties – voor zowel de korte als de lange termijn – goed op een rij moeten zetten voordat ze voor aflossingsvrij kiezen.
Aflossingsvrij bij senioren is logisch
Dat senioren momenteel vaak kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek, begrijp ik wel. Vaak is sprake van een enorme overwaarde in de woning. Waarom zou je dan nog extra aflossen? En vanwege deze overwaarde en de lage hypotheekrente zijn er momenteel veel mogelijkheden voor deze doelgroep. Het grote voordeel is dat zij voor een langere periode vaste en lage bruto maandlasten kunnen krijgen. Vaak voor de rest van hun leven! Dit geeft niet alleen rust maar ook de mogelijkheid om met de extra financiële ruimte door de lagere maandlasten lekker te kunnen genieten van het leven.
Aflossingsvrij bij starters minder logisch
Tegenwoordig hoor en zie je dat ook starters vaker kiezen voor een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek. De regels van de banken zijn zo dat maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij geleend mag worden. Voor de rest wordt dan meestal een annuïteitenhypotheek afgesloten.
Voordeel: gelijk lage maandlasten
De reden om voor een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek te kiezen is simpel: de veel lagere bruto maandlasten. Heb je een hypotheek nodig van 400.000 euro, dan scheelt het nogal of je het hele bedrag in 30 jaar moet aflossen of maar 50% van dat bedrag.
Toch is het voordeel vaak kleiner dan de meeste starters denken. Tenminste: als je een goede analyse maakt over een hele lange periode. Starters moeten namelijk met meer dingen rekening houden dan alleen de lagere maandlasten in de beginperiode.
Denk hierbij aan:
- Je hebt geen hypotheekrenteaftrek over de aflossingsvrije hypotheek. Je mist dus wat fiscaal voordeel.
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is niet mogelijk. Er geldt dus vaak een hogere hypotheekrente.
- Ook bij hypotheken zonder NHG is de hypotheekrente vaak hoger. Allereerst omdat de rente bij een aflossingsvrije hypotheek meestal een paar tienden hoger is dan de rente bij een annuïteitenhypotheek. Daarnaast is de hoogte van de hypotheekrente bij hypotheken zonder NHG afhankelijk van de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de waarde van de woning (de Loan to Value of risicoklasse). Hoe minder je aflost, des te hoger het hypotheekbedrag blijft en dus ook hoe hoger de te betalen hypotheekrente.
- Een aflossingsvrije hypotheek is een box 3 hypotheek. En een Box 3 hypotheek kan alleen verdwijnen als deze uit eigen middelen wordt afgelost.
- Bij verhuizing / echtscheiding blijft de box 3 hypotheek bestaan.
- De maximale hypotheek is een stuk lager als je kiest voor een gedeeltelijke aflossingsvrije / box 3 hypotheek. Je kunt dus minder lenen.
- De Wet Hillen komt eerder om de hoek kijken vanwege de lagere hypotheekrenteaftrek
Bovenstaande opsomming is vrij groot. Een starter zal al deze punten goed moeten overwegen.
Is aflossingsvrij dus echt wel verstandig?
Is het verstandig om als starter met een deels aflossingsvrije hypotheek te beginnen? Uitgaande van een starter van 25 jaar, dan heeft deze dus mogelijk zijn hele leven met de consequenties van bovenstaande keuze te maken. Een box 3 hypotheek kan namelijk niet tussentijds alsnog worden overgeheveld naar een box 1 hypotheek.
De box 3 hypotheek zal dan uit eigen middelen afgelost moeten worden. Echter bij verhuizing zal de Eigen Woning Reserve verrekend moeten worden met de andere woning. Een box 3 hypotheek wordt in het sommetje niet meegenomen als hypotheekbedrag.
Hieronder een rekenvoorbeeld:
- Verkoop woning 350.000 euro
- Annuïteiten hypotheek box 1 100.000 euro -/-
- Aflossingsvrij hypotheek box 3 100.000 euro -/-
- Verkoopwinst 150.000 euro
- Daadwerkelijke verkoopwinst volgens de fiscus is echter 250.000 euro!
Als er nu een duurdere woning wordt gekocht en er wordt een volledige annuïteiten hypotheek afgesloten, dan nog blijft er een box 3 bedrag bestaan.
- Aankoop woning 500.000 euro
- Verkoopwinst 150.000 euro -/-
- Nieuwe hypotheek 350.000 euro
Als we kijken naar deze nieuwe hypotheek, dan is de rente over de oorspronkelijk aflossingsvrije hypotheek nog steeds niet aftrekbaar. Volgens de fiscus moet dus 250.000 euro (150.000 euro overwaarde en 100.000 aflossingsvrije hypotheek) worden verrekend, zodat de nieuwe box 1 hypotheek 250.000 euro wordt. Het niet-aftrekbare deel van 100.000 euro blijft dus in de nieuwe situatie ook niet aftrekbaar.
Duidelijk is te zien dat starters met behoorlijk wat regeltjes rekening moeten houden als zij een aflossingsvrije hypotheek in box 3 gaan afsluiten.
