Steeds meer barsten in huizenmarkt
Aannemers schuiven oorlogskosten door, opdrachtgevers haken af
De problemen op de woningmarkt nemen de laatste tijd snel toe. Alleen al in de Telegraaf las ik vorige week drie verschillende artikelen waarin beschreven werd dat het niet goed gaat met de huizenmarkt. Een tijdje geleden was het grootste probleem dat er te weinig woningen werden gebouwd. Het geplande aantal te bouwen woningen van 1.000.000 in 10 jaar zal ook bij lange na niet gehaald gaat worden. En gezien de grote vraag naar woningen is dat ook een groot probleem.
Maar de laatste weken gaat het om andere problemen. Denk bijvoorbeeld aan de flink gestegen hypotheekrente en de hoge inflatie. Daarnaast zorgt de Oekraïne-oorlog voor heel veel onzekerheid. Het risico van het kopen van een nieuwbouwhuis of een opknapper neemt snel toe!
Onzekerheid over de bouwkosten
Door de oorlog zijn de kosten voor de bouw van nieuwbouwwoningen en verbouwingen onzeker geworden. Aannemers kunnen vooraf geen zekerheid verschaffen hoe de kosten van bouwmateriaal uiteindelijk uit zullen vallen. Dit heeft onder andere de volgende gevolgen:
- Opdrachtgevers haken af
- Contracten worden opgemaakt met indekken tegen onverwachte oorlogkosten
- Oekraïne-clausule is nieuw in de koopakte
- Bouwprojecten worden uitgesteld
Wat is de Oekraïne-clausule?
In de zogeheten Oekraïne-clausule dekt een aannemer zich in voor schaarste aan grondstoffen en bouwmaterialen en de mogelijke leveringsproblemen door de oorlog. De vereniging Bouwend Nederland heeft de volgende bepaling opgesteld die leden kunnen gebruiken in contracten:
„De aannemer heeft recht op vergoeding van de extra kosten vanwege de als gevolg van het conflict optredende prijsstijgingen. Bij vertragingen in de bouw beloven de partijen met elkaar in overleg te gaan om tot een oplossing te komen."
Grote gevolgen voor huizenkoper
De gevolgen voor de huizenkoper kunnen groot zijn. Vooral als de huizenkoper niet veel eigen middelen achter de hand heeft en een maximale hypotheek heeft afgesloten op zijn inkomen. Als tijdens de bouw de aannemer bij deze huizenbezitters aanklopt met de mededeling dat er bijvoorbeeld 25.000 euro meer betaald moet worden, dan begrijpt u al dat dit een probleem gaat worden.
Uit mijn eigen praktijk
In de afgelopen maand heb ik twee verschillende klanten aan de telefoon gehad die vorig jaar een nieuwbouwwoning hadden gekocht. Bij beiden is er een flinke vertraging opgetreden. Ik heb zelfs bij één van de klanten de hypotheek opnieuw moeten afsluiten daar de offertetermijn van (schrik niet) 1 jaar was verlopen. De andere persoon kreeg te horen dat als de bouw niet over drie maanden zou beginnen er extra kosten zouden worden doorberekend. Deze persoon had halverwege vorig jaar de koop aanneemovereenkomst al getekend en krijgt nu waarschijnlijk alsnog de rekening gepresenteerd van de oorlog.
Wat gaan de banken doen?
Ik ben van mening dat deze nieuwe werkwijze voor heel veel onzekerheid gaat zorgen bij mensen die een nieuwbouwwoning willen kopen. Ik hoop dat aannemers en verkopende makelaars deze klanten heel goed inlichten over wat er precies tijdens de bouw kan gebeuren. Ook hypotheekadviseurs zullen hun klanten moeten inlichten dat er een kans bestaat dat er meer zal moeten worden betaald voor de nieuwbouwwoning.
De vraag is natuurlijk hoe banken hiermee omgaan. De hypotheek die nu wordt aangevraagd moet onderbouwd worden met cijfers. U moet dan denken aan een onderbouwing van de koopsom en het meerwerk. Zomaar 5% meer financieren is niet mogelijk, omdat de kosten vooraf dus al volledig onderbouwd moet worden. U begrijpt al waar het probleem gaat zitten...
