Hogere kostengrens maar toch minder mensen zullen in 2020 gebruik maken van NHG
Goed nieuws voor de mensen die in 2020 een huis willen gaan kopen. De kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat per 1 januari 2020 omhoog naar 310.000 euro. In 2019 is deze nog 290.000 euro.
Moeten we nu de vlag uit gaan hangen? Alvorens ik mijn persoonlijke mening geef, ga ik eerst dieper in op de wijzigingen die vanaf 2020 van toepassing zijn:
- Maximale NHG hypotheek wordt 310.000 euro
- Maximale NHG hypotheek inclusief energiebesparende voorzieningen wordt 328.600 euro
- Hypotheek oversluiten naar NHG is alleen nog mogelijk als waarde woning lager is dan 310.000 euro
De kostengrens van NHG stijgt vanwege de stijgende huizenprijzen. Voor het bepalen van de kostengrens voor het volgende jaar wordt namelijk de gemiddelde huizenprijs genomen over de maanden juni (301.736 euro), juli (309.689 euro) en augustus (316.183 euro) van het voorgaande jaar. In augustus was de gemiddelde huizenprijs van 316.183 euro al hoger dan de kostengrens die NHG per 2020 gaat hanteren. Ook de komende maanden zullen de huizenprijzen nog verder stijgen. Dit heeft vooral te maken met de schaarste (weinig woningen staan te koop) en de hypotheekrente die ook de komende maanden nog verder gaat dalen.
Bij stijgende huizenprijzen vist NHG altijd achter het net. Ik bedoel hiermee dat de door hen gehanteerde kostengrens altijd lager is dan de gemiddelde huizenprijs in het betreffende kalenderjaar. Dit betekent dat een grote groep kopers in 2020 geen gebruik kan maken van NHG.
Oversluiten hypotheek
De grootste verandering heeft NHG doorgevoerd bij het oversluiten van een hypotheek zonder NHG naar een hypotheek met NHG. Tot 2020 kan iedereen zijn hypotheek oversluiten naar NHG ook al is de waarde van de woning hoger dan de kostengrens (in 2019 is deze 290.000 euro). Ook bestaande huizenbezitters met een waarde van hun woning van bijvoorbeeld 500.000 euro kunnen hun hypotheek oversluiten. Hierbij moest de nieuwe NHG hypotheek dan niet hoger zijn dan 290.000 euro.
Vanaf 2020 mag de waarde van de woning niet hoger zijn dan 310.000 euro. Een grote groep bestaande huizenbezitters zullen hierdoor hun lopende hypotheek niet kunnen oversluiten naar een hypotheek met NHG. Er gaan ook vreemde situaties ontstaan van huizenbezitters die nu een woning hebben met bijvoorbeeld een waarde van rond de 320.000 – 350.000 euro. Deze zullen expliciet aan taxateurs gaan vragen om hun woning lager te laten taxeren naar een bedrag van 310.000 euro zodat ze wel voor NHG in aanmerking komen. NHG zal dit volgend jaar zeker gaan tegenkomen.
Rentekorting NHG minder interessant
Vanwege de lage hypotheekrente is NHG trouwens minder aantrekkelijk geworden. Het renteverschil met hypotheken zonder NHG wordt steeds kleiner bij veel banken. Waar in het verleden het verschil nog 1% kon zijn, is dit bij diverse banken nog maar een paar tienden van een procent. NHG krijgt hierdoor steeds minder bestaansrecht. Dit is trouwens hun eigen schuld met alle veranderingen die zij de afgelopen jaren hebben doorgevoerd.
Mijn conclusie is dat NHG in 2020 voor minder mensen interessant zal zijn.
Vergelijk de hypotheekrentes die banken hanteren voor hypotheken met en zonder NHG
